Отчет по практике в ОАО «ДВИЦ»

Поэтому длительные договора по ипотечному кредитованию неизменно заключаются с определенными рисками. Кредитные организации могут в некоторой степени компенсировать свои возможные финансовые риски высокими процентными ставками по ипотечным займам. А сами заемщики могут быть защищены от возможных рисков только государством и теми законодательными статьями, которые принимаются правительством в отношении вопросов жилищного кредитования.

Если финансово-экономическую, а также отчасти политическую стабильность государство на 100% обеспечить не может, то нужно стремиться хотя бы обеспечить граждан юридической защитой от возможных ипотечных рисков.

4.5 Проблемы ипотечного кредитования, связанные с монополизацией

      рынка кредитования

К сожалению, первичный рынок жилья продолжает оставаться «непрозрачным». Строительных компаний, занимающихся в нашей стране возведением жилых домов, слишком мало. При отсутствии здоровой конкуренции  владельцы строительных компаний продолжают удерживать стоимость построенных квадратных метров жилья на высоком уровне, получая большие прибыли от своего фактически монопольного бизнеса.

Страдают от этого простые граждане, остро нуждающиеся в жилье, которые не могут себе позволить по существующим ценам купить квартиры или коттеджи в собственность. Кредитные организации тоже зависят от монопольных строительных компаний и от их навязанных цен на квадратные метры в новостройках.

Решить эту проблему можно только при условии снижения цен на жилье на первичном рынке. Значит, нельзя допускать, чтобы рынок  долевого строительства в стране оставался монополизированным. Нужно  чтобы строительный рынок стремительно развивался, образовывались все новые компании и корпорации. Нужно создавать льготные условия для развития этого перспективного бизнеса, тогда и ипотечное кредитование станет общедоступным продуктом на рынке недвижимости.

4.6 Проблемы ипотечного кредитования, связанные с программами

      господдержки и альтернативными вложениями средств

Как любят выражаться финансисты, банки в нынешних условиях имеют «короткие деньги». Это  означает, что большую часть депозитных средств вкладчики оставляют в банках максимум на один год, а юридические счета проходят по безналичным расчетам – «до востребования».

Наличных денег в  бюджете не хватает не только в  государственных структурах, но и  в кредитно-финансовых организациях. Так как бюджет пополнить нечем - значит должны «работать» финансовые инструменты, какие обычно используются на фондовых рынках.

Альтернативным вариантом служат еще программы государственной поддержки по ипотечному кредитованию населения. Должен быть налажен выпуск ценных бумаг и акций, которые можно продать или купить в любой момент, которые должны стать источником финансовой «подпитки» для кредитных организаций на длительный срок. Государство должно быть заинтересовано в развитии программ поддержки ипотеки и в развитии схемы дополнительного финансирования кредитных портфелей.

Коммерческие банки  и частные кредитные организации  получают свой основной доход за счет разницы между предложениями  своих средств и их выгодным размещением. Ипотека для таких организаций наименее выгодна при формировании стабильного кредитного портфеля, так как наиболее длительна по срокам по формированию прибыли.

Выдаваемые краткосрочные  кредиты на потребительские нужды  населения обычно окупаются банковскими учреждениями гораздо быстрее и с максимальными процентными выгодами. Процесс популяризации ипотеки среди населения будет происходить слишком медленно, если в схему кредитования еще более активно не включится государство с самыми разнообразными и выгодными программами господдержки ипотеки.

4.7 Как миграционная политика в РФ влияет на проблемы ипотечного

      кредитования

Ни для кого не является секретом, что уровень жизни в  крупных городах РФ существенно  отличается от уровня жизни в регионах, особенно в отдаленных от столицы. Для каждого человека самым естественным желанием является стремление к благополучной и комфортной жизни с финансовой стабильностью.

Такая миграция населения увеличивает и без того большой спрос на жилую недвижимость в городах. А значит, высокие цены на квадратные метры жилья в городах России еще больше увеличиваются. Поэтому стоимость ипотеки и ипотечных предложений так резко отличается по регионам страны.

4.8 Проблема современной  России как неплательщиков ипотечных 

      займов

 Исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Ситуация, сложившаяся  на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает всё большее значение. С другой стороны, она может привести к кризисным явлениям. Яркий пример тому мировой финансовый кризис, начавшийся с ипотечного кредитования.

Опыт ряда развитых стран  свидетельствует о перспективности  механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование  позволяет гражданам, не имеющим  достаточных средств для одномоментной  покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила (Таблица 15).

 

Таблица 15 - Отдельные показатели выданных ипотечных кредитов ОАО «ДВИЦ» в Курганской области за 2011-2013 гг.

Год	Объем выданных ипотечных займов млн. руб.	Количество  выданных ипотечных займов, шт.	Средняя процентная ставка по ипотечным займам, %	Просроченная задолженность по ипотечным займам, млн. руб.
2011	717	476	12,01	43 020
2012	1 032	737	12,23	42 312
2013	1 203	859	12,52	44 511

 

Данные таблицы демонстрируют  общую тенденцию увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный заем растет с каждым годом так по отношению 2011 г к 2012 г произошло увеличение на 31%, а по отношению 2012г к 2013г на 15%. Так же в месте с выданными займами растет и задолженность по просроченным ипотечным займам, хотя в 2012г по сравнению с 2011г просроченную задолженность смогли уменьшить на 2%, но в 2013г произошел снова рост просроченной задолженности на 5% . Количество ипотечных займов с каждым годом увеличивается, так и растет процентная ставка. Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Рост поддерживается государством (программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, АИЖК; программа рефинансирования ипотеки ВЭБом).

Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности.

Просрочка по ипотечным  кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2011 г. ее объем составил 43 020 млн. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом их кризиса.

Что бы снизить величину просроченной задолженности целесообразно ввести в ипотечное кредитование новый продукт, а именно «Ипотека на залоговое жилье».

Всем известно, что  продать недвижимость с обременением довольно сложно. Ведь не каждый покупатель согласиться погасить «чужой» долг и ждать снятия обременения с приобретаемого жилья, процедура занимает довольно долго времени  и носит естественный риск. Поэтому заемщики – неплательщики пользуются жильем, при этом не платят за него, а ждут процедуру судебного разбирательства. При этом получается, что ипотечный центр теряет проценты, да и бывший заемщик теряет жилье.

Программа «Ипотека на залоговое жилье» дает возможность покупателю без риска приобрести желаемое жилье, заемщику вернуть часть первоначального взноса, а ипотечному центру снизить процент просроченной задолженности и уменьшить количество судебных разбирательств.

Условия для приобретения жилья по программе «Ипотека на залоговое  жилье»:

• Цена на квартиру устанавливается исходя из отчета оценки 

          изготовленного аккредитованной  оценочной организации;

• Процентная ставка согласно стандартам АИЖК на момент

         подачи заявки;

• Первоначальный взнос:

          -   Сумма первоначального взноса первым заемщиком за минусом  

          штрафов и пений за просроченную задолженность, если такие              

          имеются;

          - Сумма выплаченного основного долга первым заемщиком, не

         включая ежемесячные проценты;

         - но не менее 30%;

• Предоставление ипотечного займа на срок до 30 лет без

         поручителей;

• Быстрое рассмотрение заявки (в течение 48 часов);
• Отсутствие моратория и ограничений по сумме на досрочное

          погашение ипотечного кредита;

• Полное сопровождение заемщиков в течение всего периода

          ипотечного займа.

Рассмотрим  данную программу на примере.

В феврале 2011 г. гражданин Иванов И.И. приобретает  2х комнатную

квартиру в за счет заемных средств:

Стоимость квартиры – 2 030 000 рублей;

Первоначальный  взнос – 609 000 рублей;

Займ – 1 421 000 рублей ;

Срок ипотечного займа – 180 месяцев;

Процентная  ставка – 11,2%;

Ежемесячный платеж – 15 235 рублей 12 копеек.

По истечению  трех месяцев гражданин Иванов И.И. накопил просроченную задолженность  в размере:

-  1 420 000 рублей  - основной долг;

-  25 899 рублей 50 копеек – процент за пользование займом;

- 1 526 рублей  – пени за просрочку ежемесячного  платежа.

Квартиру с  обременением продать, возможно, но не каждый покупатель согласится закрыть  чужой долг, что бы вступить в  права собственности после снятия обременения.

Гражданин Иванов И.И. находит покупателя гражданина Петрова П.П., который готов приобрести обремененную квартиру через ипотечную программу «Ипотека на залоговое жилье».

И так гражданин  Петров П.П. собирает документы для  получения ипотечного займа:

•   Копия паспорта  - все страницы;
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного 

  страхования - с двух сторон;

• Копия ИНН;
•   Копия военного билета (для мужчин до 27 лет) – все страницы;
•   Копия свидетельства о заключении брака и копия паспорта супруга 

   – при  наличии;

•   Копия свидетельства о расторжении брака – при наличии;
•   Копия свидетельства о смерти супруга – при наличии;
•   Копия свидетельства о рождении детей и/или копия паспорта (все  

    листы);

•   Справки из психоневрологического и наркологического диспансера
• оригиналы (справки действительны в течение 3 месяцев) или   

  водительское удостоверение – копия с двух сторон;

• Копия трудовой книжки (все с<