Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)

- схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения:

- кредит выдаётся  риэлтерской фирме. Заключается  Кредитный договор между банком  и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

- кредит выдаётся  клиенту. Заключается Кредитный  договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при  этом одновременно заключается  Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

- схема ипотечного  кредитования, разработанная Центральным  Банком России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

Данная схема заключается  в следующем:

- клиент берёт в  банке ипотечный кредит и закладывает  недвижимость с оформлением закладной,  которая переходит к банку;

- банк выпускает  ипотечные облигации, которые  работают на вторичном рынке  (для этого необходимо жёстко  закрепить за ипотечными облигациями  залоговое обеспечение недвижимостью,  при продаже облигации права  на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

- на вырученные  от реализации облигации средства  банк может выдать очередной  ипотечный кредит и т.д.;

- клиент гасит кредит  банку, а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю;

- ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации [35, c. 12].

Закладная - это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной, и настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. В России такая регистрация проводится: по земельным участкам - в территориальных органах комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - в Бюро технической инвентаризации района (города); по предприятию - в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия, по другому недвижимому имуществу - в органе, проводящем регистрацию этого имущества. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, название в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

- слово «закладная»,  заключенное в название документа; 

- наименование залогодателя  и указание места его жительства  либо, если залогодатель - юридическое лицо, его местонахождение;

- наименование залогодержателя  и его местонахождение; 

- название кредитного  договора, исполнение которого обеспечивается  по данной закладной, с указанием  даты и места заключения такого  договора;

- данные о должнике по основному обязательству, если должник не является залогодателем;

- указание суммы  основного обязательства, обеспеченной  ипотекой по данной закладной; 

- указание срока  или сроков уплаты суммы, обеспеченной  ипотекой по данной закладкой; 

- название и описание имущества, на которое установлена ипотека и его местонахождение;

- денежную оценку  имущества, на которое установлена  ипотека по данной закладной; 

- наименование права,  в соответствии, с которым имущество,  являющееся предметом ипотеки,  принадлежит залогодателю и органа зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации;

- указание на то, имеются ли на имущество, являющееся  предметом ипотеки, или на часть  этого имущества другие закладные,  сдано ли это имущество или  его часть в аренду;

- подписи залогодателя  и залогодержателя; 

- наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с  указанием даты и места peгистрации. 

Закладная, не содержащая каких - либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека - государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. Но соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

По своей экономической  и юридической сущности закладные, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью, поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы и другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции и облигации ценной бумагой.

Таким образом, при  получении ипотечного кредита кредитору  необходимо оценить платежеспособность заемщика. В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный  договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости и предоставляет в банк документ о наличии первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. При неисполнение или ненадлежащем исполнение должником обеспеченного залогом обязательства, кредитор вправе обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество.

Исходя из того что  было сказано выше, можно сделать  выводы, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в  национальной экономике. Ведь основным способом решения жилищной проблемы для населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

2 Анализ системы  ипотечного кредитования  Нефтекамского отделения  №4891 Сбербанка России 

2.1 Основные характеристики  Сбербанка России 

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР «О банках и банковской деятельности в РСФСР». Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц.

Стратегическая цель банка — выйти на качественно  новый уровень обслуживания клиентов, сохранить позиции современного первоклассного конкурентоспособного крупнейшего банка Восточной Европы. Это предполагает создание системы, устойчивой к возможным экономическим потрясениям в России и за рубежом, путем оптимального распределения пропорций между тремя основными направлениями деятельности - работой с физическими лицами, юридическими лицами и государством.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

- обеспечить внедрение  эффективных методов работы с  клиентами и повышение качества  их обслуживания;

- привлечь в банк  и закрепить на долгосрочную  перспективу максимальное количество  первоклассных клиентов;

- внедрить новую  идеологию работы с клиентом, основанную на сочетании стандартных  технологий с индивидуальным  подходом к каждому клиенту; 

-увеличить удельный вес средств корпоративных клиентов в привлеченных средствах до 25%, долю кредитов и долговых обязательств корпоративных клиентов в активах нетто до 45%;

- сохранить лидирующую  роль на розничном рынке страны. Увеличить долю на рынке кредитования населения до 30%, при этом объемы кредитования физических лиц должны вырасти не менее чем в 2 раза;

- усилить работу  с корпоративными клиентами; 

- опираясь на широкую  клиентскую базу, обеспечить сбалансированное  состояние структуры активов  и пассивов, внедрить современные методы управления ими;

- обеспечить максимальную  помощь государству в реализации  государственных инвестиционных  программ и программ поддержки  отечественного экспорта;

- диверсифицировать  ресурсную базу банка, в том  числе используя внешнее фондирование;

- достигнуть роста  капитала, позволяющего расширить  инвестиции банка в экономику  России;

- повысить удельный  вес непроцентных доходов в  структуре общих доходов банка  за счет развития услуг, предоставляемых  клиентам. Обеспечить долю комиссионных доходов в чистом операционном доходе не менее 15%;

- обеспечить отношение  прибыли к капиталу не менее  20%;

- внедрить в банке  полнофункциональную систему управления  рисками; 

- создать гибкую, адекватную  быстроменяющейся обстановке систему  управления банком, основанную на экономических рычагах управления и оптимальной системе распределения полномочий;

- оптимизировать филиальную  сеть банка с учетом как  экономических, так и социальных  факторов [5].

Сбербанк России - это социально значимый банк. Являясь единственным банковским учреждением, предоставляющим услуги на всей территории России, Банк активно участвует в реализации социальных программ, оказывает поддержку развитию национальной науки и культуры.

Миссия Банка - обеспечивать потребность каждого клиента, в том числе частного, корпоративного и государственного, на всей территории России в банковских услугах высокого качества и надёжности, обеспечивая устойчивое функционирование российской банковской системы, сбережение вкладов населения и их инвестирование в реальный сектор, содействуя развитию экономики России.

Неразвитость и  отставание законодательной базы, слабость системы контроля и обеспечения  исполнения действующих законов  является серьезным фактором, сдерживающим развитие банковской системы России. Сбербанк России действует в едином правовом поле с другими коммерческими банками и вынужден учитывать высокий правовой риск в текущей работе.