Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)

 

По данным таблицы 2.2, изобразим диаграмму, расположенную  на рисунке 2:

Рисунок 2.2 - Структура  ипотечного кредита по срокам кредитования 2006-2009гг 

Анализируя данные вышеприведенной диаграммы можно  сделать выводы о том, что в  основном население оформляют кредиты на более длительные сроки, основную долю составляют сроки от 10-20 лет. По схеме кредитования Сбербанка России, оформляя кредит на более длительный срок (срок до 30 лет), появляется возможность оформить кредит на большую сумму, так как с увеличением срока, увеличивается возможность получения кредита более крупной суммы. А при возможности можно досрочно погасить ипотечный кредит, уплачивая только основной долг и проценты, начисленные на дату погашения кредита (дифференцированные платежи).

Далее рассмотрим объем  выданных ипотечных кредитов по кварталам  за четыре года, для выявления динамики спада и роста по данному виду кредита в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3 - Объем  выданных ипотечных кредитов за 2006-2009гг

Кредиты 2006г. (тыс. руб) 2007г. (тыс.  руб) 2008г. (тыс.  руб) 2009г. (тыс.  руб)   1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв Ипотечный кредит 15250 25360 22 336 29 084 55 183 69 170 75 816 97 887 117 569 103 042 81 200  200 74 469 38 436 47 385 50 345 63 864

 

Представим данные таблицы 2.3 на рисунке 2.3: 

Рисунок 2.3 - Объем  выданных ипотечных кредитов за 2006-2009гг 

По приведенной  выше диаграмме можно сказать, что  пик роста ипотечных кредитов наблюдается в четвертом квартале 2007г. и в первом квартале 2008г. (в четвертом квартале 2007г. объем выданных кредитов составил 97 887тыс. руб., в первом квартале 2008г. 117 569 тыс. руб.). Тогда как к первому кварталу 2009г. объем выдачи ипотечных кредитов существенно сократился, составив 38 436 тыс. руб. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). На сегодняшний день банки стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски. Таким образом, на оказание поддержки заемщикам Банка по ипотечным кредитам, платежеспособность которых существенно снизилась из-за потери работы или сокращения доходов 4 мая 2009 г. Сбербанк России заключил с ОАО «Агентство по реструктуризации жилищных кредитов» (далее АРИЖК) «Соглашение о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». На первоначальном этапе поддержка заемщиков Банка по ипотечным кредитам будет осуществляться путем предоставления АРИЖК стабилизационных займов на цели погашения текущих платежей по ипотечным кредитам, предполагаемых к внесению в течение последующих 12 месяцев, а также просроченной задолженности, штрафов, пени и неустойки, начисленных Банком после снижения платежеспособности заемщика и возможность снижения процентной ставки по займам, предоставляемым в рамках первичной реструктуризации ипотечных кредитов, до ставки рефинансирования Банка России [48, c. 70].  

2.3 Оценка ипотечного  портфеля рынка  жилья г. Нефтекамска 

Рассмотрим методику расчета схемы платежей по ипотечному кредитованию. В Сбербанке России существует две схемы платежей по кредиту:

- аннуитетные платежи  - это равные платежи.  Значит, каждый месяц вы будете платить по кредиту одинаковую сумму независимо от того, находитесь ли вы в начале или в конце срока погашения кредита.

- дифференцированные платежи - в отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные ежемесячные платежи уменьшаются к концу срока погашения кредита. [36, с. 46].

Рассмотрим на конкретном примере. Возьмем среднестатистическую семью, состоящую из трех человек (двое родителей и один ребенок). Средняя площадь жилья на троих человек должна составлять 54 кв.м. (с расчетом по 18 кв.м на одного человека). На данный момент в Республике Татарстан 1 кв.м. жилья равен 26 200 руб. Совокупный среднемесячный доход примерно составляет 35 000 руб. Из него вычтем прожиточный минимум 13 293 руб. (на одного человека в среднем 4 431 руб.) и годовые выплаты страховой компании 0,01% от стоимости жилья. Представим все вышеприведенные данные в виде таблицы 2.4. 

Таблица 2.4 – Основные параметры, используемые при расчете  возможности приобретения жилья  по ипотеке

Средняя площадь квартиры кв.м. Стоимость жилья  руб. Сумма кредита  руб. Первоначальный  взнос 30% от стоимости квартиры руб. Совокупный  доход за вычетом расходов руб. Прожиточный минимум руб. Сумма страховых  выплат за месяц руб. 54 1 414 800 990 360 424 440 20 528 13 293 1 179 72 1 886 400 1 320 480 565 920 20 135 13 293 1 572 90 2 358 000 1 650 600 707 400 19 742 13 293 1 965

 

Рассчитаем, какой  останется остаток от совокупного дохода за вычетом всех ежемесячных расходов. Для этого из дохода вычтем прожиточный минимум и страховые выплаты за месяц:

35 000 руб. – 13 293 руб.  – 1 179 руб. = 20 528 руб.

35 000 руб. – 13 293 руб.  – 1 572 руб. = 20 135 руб.

35 000 руб. – 13 293 руб. – 1 965 руб. = 19 742 руб.

Так как стоимость  квартиры площадью в 54 кв.м. составляет 1 414 800 руб., то по условиям банка кредит предоставляется на 70% от стоимости  жилья – 990 360 руб., остальные 30% первоначальный взнос – 424 440 руб. (в приложении А представлены схемы аннуитетных и дифференцированных схем платежей).

Итак, для начала определим  размер ежемесячного аннуитетного платежа: 

(2.1) 

где ЕП – ежемесячный  платеж;

СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит).

Как мы уже заметили, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих –  возвращения основного долга  и начисленных процентов: 

(2.2)  

где ЕПВ – ежемесячные  процентные выплаты;

ОЗ – остаток  задолженности в данном месяце;

ПС – процентная ставка.

Для того чтобы вычислить  сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого, как мы помним, остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:

(2.3) 

где ВОД – возврат  основного долга;

ЕП – размер ежемесячного платежа;

ЕПВ – ежемесячные  процентные выплаты.

Таким образом, ежемесячные  платежи на протяжении всего срока  кредита будут составлять 13 860,96 руб. Из этого следует, что через 15 лет сумма начисленных процентов достигнет до 1 504 611,17 руб. плюс возврат основного долга 990 360 руб. В конечном итоге банку будет возвращено 2494971.18 руб.

Теперь рассмотрим такой же пример, но с дифференцированным платежом.

Размер ежемесячного дифференцированного платежа составит в первый месяц: 

(2.4) 

где ЕП1 – ежемесячный  платеж;

СК – сумма кредита; ПС – годовая процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ – остаток  задолженности в данном месяце;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Ежемесячный дифференцированный платеж также складывается из двух составляющих – возвращения основного  долга и начисленных процентов: 

(2.5)

где ЕПВ1 – ежемесячные  процентные выплаты за первый месяц;

ОЗ – остаток  задолженности в данном месяце;

ПС – процентная ставка;

ЧДМ - число дней в  месяце (от 28 до 31).

Так как платеж дифференцированный, то сумма возврата основного долга  на протяжении всего срока кредита  останется неизменной и будет  равна: 

(2.6) 

где ВОД – возврат  основного долга;

СК– сумма кредита;

КМ – количество месяцев.

Рассчитаем платеж для второго месяца: 

(2.7) 

где ЕП2 – ежемесячный  платеж на второй месяц;

СК – сумма кредита;

ПС – годовая  процентная ставка;

КМ – количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ – остаток  задолженности в данном месяце;

ЧДМ - число дней в  месяце (от 28 до 31).

Ежемесячные процентные выплаты на второй месяц будут  равны: 

(2.8) 

где ЕПВ2 – ежемесячные  процентные выплаты за второй месяц;

ОЗ – остаток  задолженности в данном месяце;

ПС – процентная ставка;

ЧДМ - число дней в  месяце (от 28 до 31). [4, с. 81].

По выше приведенной  методике расчетов аннуитетных и  дифференцированных платежей, представим различия ежемесячных платежей (ЕП), которые складываются из ежемесячных  процентных выплат (ЕПВ) и возврата основного долга (ВОД) по площадям жилья 54 кв. м., 72 кв.м., 90 кв.м. в виде таблицы 2.5 

Таблица 2.5 – Сравнение  аннуитетных и дифференцированных схем платежей по основным показателям

Показатели 54 кв. м. 72 кв.м. 90 кв.м.   Аннуи тетные платежи  тыс.руб. Дифферен цирован ные платежи  тыс. руб. Аннуи тетные платежи  тыс.руб. Дифферен цирован ные платежи  тыс. руб. Аннуи тетные платежи  тыс.руб. Дифферен цирован ные платежи  тыс. руб. ЕП 13 860,96 18 118,91 18 481,26 24 158,55 23 101,58 30 198,19 ЕПВ 12 379,50 12 616,91 16 506 16 822,55 20 636,50 21 028,19 ВОД 1 481,46 5 502 1 975,26 7 336 2 469,08 9 170 Итого за 15 лет 2494971,18 2111034,03 3326628,24 2814712,04 4158285,30 3518390,05