Оценка рынка ипотечного кредитования РФ (на примере ОАО Сбербанк России отделение №4682)

Оценка рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего  использования в банке основывается на квартальном анализе динамики цен жилой недвижимости (жилье  низкого качества, типовое жилье, жилье улучшенной планировки, элитное  жилье).

Динамика квартальных  цен рассчитывается на основании  статистических данных, предоставляемых  Федеральной службой государственной  статистики по региону (в данном случае – по Республике Татарстан).

Основным принципом  построения рассматриваемой методики является расчет показателей по кварталам, то есть предполагается (и это подтверждено данными статистики), что цены на жилье по кварталам года растут в разной степени. Для расчета показателей в Банке используется табличный аппарат.

При расчете темпов роста цен используются данные трех последних лет, предшествующих дате оценки. В течение трех лет поквартально выбираются темпы роста цен на недвижимость в разрезе видов недвижимости. В приложение Г приведена оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2007–2009 гг. по Республике Татарстан в % к предыдущему кварталу.

Определяется средний  темп роста цен по кварталам и  по видам недвижимости. Например, складываются темпы роста цен за первый квартал  каждого из трех лет, и находится  их средняя арифметическая. Далее  определяются среднегодовые темпы роста: складываются поквартальные темпы роста в течение определенного года и находится средняя арифметическая.

Среднегодовой темп роста  за три года рассчитывается из среднегодовых  темпов роста по годам (по аналогии – находится их средняя арифметическая). При сравнении темпа роста цен за соответствующий квартал в течение последних трех лет и среднегодового темпа за три года выбирается наименьшая величина, которая необходима для расчета риска концентрации.

Полученная величина (по видам недвижимости) включается в расчет оценки стоимости залога. В таблице 3.1 показан прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной в залог банку, на третий квартал 2010г. 

Таблица 3.2 - Прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданный в залог банку, на третий квартал 2010г

По данным приведенным  в приложение Г видно, что конец 2009 года характеризуется более стабильной ситуацией с ценами на недвижимость. Это связано с тем, что кризисная ситуация в стране стала отступать, в результате которой доходы у большинства населения стабилизировались, уменьшились темпы сокращения рабочих мест на предприятиях. Банки уменьшили процентные ставки по ипотечным кредитам, Сбербанк например, отменил комиссию за выдачу кредита, понизил первоначальный взнос с 30% до 10%, что привело к тому, что у многих жителей страны увеличилась вероятность приобретения жилья.

В результате на рынке  увеличился спрос на предлагаемую недвижимость. Проанализировав прогнозируемую стоимость  недвижимости на третий квартал 2010г. по таблице 3.2 можно сделать выводы о том, что мною выявлена положительная  динамика цен на недвижимость. В  структуре кредитного портфеля наибольшую долю занимают типовое жилье и жилье улучшенной планировки 32,39% и 26,66%. При этом максимальный темп роста цен на недвижимость на ближайший квартал прогнозируется на типовое жилье (в 1,017 раз), а наименьший – на элитное жилье, стоимость которого и так достаточно высока. Учитывая темпы изменения цен на недвижимость (ее различные виды) по шагам. Можно получить довольно достоверную картину. Поквартальный мониторинг очень важен: чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость, тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов и т.д.

Итак, Нефтекамское отделение  №4891 Сбербанка России предоставляет  кредиты физическим лицам на цели приобретения недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо представить необходимые документы и пройти процедуру андеррайтинга. Для оценки благонадежности и снижения риска Сбербанк делает запрос в Бюро кредитных историй, откуда поступает информация об имеющихся обязательствах у заемщика.

Ипотечные кредиты, как  говорилось выше, занимают значительное место в кредитном портфеле, его  доля к концу 2008г. составила 27,43%, тогда  как в 2006г. она составляла лишь 13,3%. Анализируя динамику за последние четыре года по сумме выданных кредитов, наблюдается тенденция спада к началу 2009г. Связано это с кризисом, начавшийся с сентября 2008г., который заставил банки ужесточить требования к заемщикам (повысить процентные ставки, увеличить первоначальный взнос, в качестве обеспечения по данному виду кредита начали оформлять не только залог приобретаемого жилья, но и дополнительное поручительства физических лиц). Банки начали с особой тщательностью рассматривать заявления клиентов на получение ипотечных кредитов, в связи с тем, что финансовое состояние большинства населения намного ухудшилось (сокращение заработной платы, административные отпуска, безработица). Немаловажным фактором, способствующим ужесточению условий при рассмотрении кредитных заявок по ипотечному кредиту, а прежде всего это - обеспечение по данному продукту поручительством физических лиц, помимо залога приобретаемой недвижимости, является снижение цен на жилье, что увеличивает риски для банков. Поэтому банки занимаются ежеквартальной оценкой стоимости недвижимости, находящееся в залоге. Чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость, тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов. Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости — это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении. 

3.2 Проблемы ипотечного  кредитования в  России 

Развитие того или  иного сегмента рынка в большей степени зависит от внешних факторов (таких, как благосостояние населения, стабильность в стране, политическая и экономическая ситуация). Рынок недвижимости, безусловно, имеет зависимость от тех же условий, но он более стабилен, эластичен по цене.

К сожалению, не все  тенденции мирового рынка носят  положительный характер. Отрицательные  моменты, в частности, мировой экономический  кризис затронул все сферы жизни  населения России, в том числе  и рынок недвижимости.

Ипотека взяла свое начало с желания продать избыточное жилье, которое население уже не могла купить за наличные деньги. В середине прошлого века в США появились банки, которые начали выдавать кредиты на покупку недвижимости. Постепенно эти кредиты превратились в хорошо отлаженный механизм. Для 70% населения США ипотека стала чем-то вроде национальной идеи [22, c. 57].

Кризис, который переживает сейчас ипотека в США, складывается из многих факторов. В США, в отличие  от России, ответственность заемщика ограничивается стоимостью его недвижимости, на остальное имущество кредитор не имеет права наложить арест. В России в любом договоре прописано, что заемщик отвечает всем своим имуществом.

Ипотечный кризис в  США заключался в том, что банки  выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Человек в США получивший такой кредит, видит, что жилье, которое он купил, стоит гораздо меньше, чем сумма кредита, которую ему нужно погашать. Подобная ситуация привела к тому, что заемщики отказывались оплачивать дальше свои ипотечные кредиты, возвращая банку купленные квартиры.

На фоне мирового кризиса  иностранные банки заторопились вернуть себе ресурсы, за счет которых жили российские кредитные учреждения. В итоге последние заморозили выдачу долгосрочных ссуд [43, c. 67].

Первое полугодие 2008 года многие застройщики прожили  «по инерции», используя денежный запас прошлых периодов и распродавая свои готовые объекты. Но такая ситуация затруднительна, так как возникает дисбаланс между спросом и предложением. С одной стороны, объем предложения (выставленных на продажу объектов недвижимости) значительно увеличился, так как объекты строительства возводились благодаря тем же кредитам, которые необходимо погасить. С другой стороны – снижается покупательная способность населения, вследствие ужесточения требований к претендентам на получение ипотечных кредитов. Уровень спроса намного ниже предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться [47, с. 99].

Российский ипотечный  рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках  с недвижимостью. Сейчас по самым  смелым прогнозам 30-50% всех сделок с  недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным - всего 10-15%. За последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве - на 2%. Последние новости на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом, сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом теперь могут заемщики лишь с большими доходами.

На данный момент средняя  ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 14-16%, в долларах - 12-14%. Наиболее распространенные условия кредитования – это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования - 15-30 лет. Так что теперь, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры.

Мировая практика показывает, что приемлемые для населения  процентные ставки, позволяющие сделать  процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4-7% годовых. На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или «плавающими» процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.

Другими словами, LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют  ссуду друг другу на стандартный  срок, например на год. Для клиента  это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно [15, c. 18].

Кредиты с «плавающей»  ставкой интересны в настоящий  момент достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие активы для быстрого погашения кредита или возможность рефинансирования.

Мировые центральные  банки в условиях кризиса уменьшают  ставку рефинансирования, что приводит к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличению доступности приобретаемого жилья. Так в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже, чем в России, - в США она составляет всего 2,0-3,5% годовых.

Для российского рынка  ипотечного кредитования «плавающая»  процентная ставка новинка. На мой взгляд, кредит с изменяющейся процентной ставкой - это риск, сегодня ты можешь выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Нашим клиентам мы советуем брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. Таким образом, человек может рассчитывать свои расходы.

Ипотечный кризис в  США вряд ли окажет серьезное влияние  на развитие ипотечного рынка в России. Однако он способен замедлить развитие этого нового для России сегмента экономики, поскольку ухудшившаяся вследствие кризиса конъюнктура на мировых финансовых рынках делает заимствования для российских банков более дорогими, что, несомненно, может привести к снижению темпов роста их кредитных портфелей. Это скажется также и на чистой прибыли банков.

Тем не менее, мы смотрим  на все происходящее с позитивной точки зрения, ведь кризис в США может многому научить всех участников российского ипотечного рынка: заемщиков, кредиторов и регулирующие организации[12, c. 16].

Приведем ряд причин, почему подобный кризис, возникший  в США невозможен в России:

- многие механизмы  ипотечного рынка, которые усугубили  ипотечные проблемы в США, практически  не существуют в России. Это,  например, ипотека на 100% стоимости  жилья или ипотечные кредиты  с плавающей процентной ставкой.  Институт ипотечных брокеров  также внес свою лепту. Ипотечные брокеры, которые заинтересованы в организации как можно большего числа крупных кредитов, поскольку получают процентное вознаграждение и не несут никаких рисков, сейчас только начали появляться в России;

- секьюритизация (продажа пула ипотечных кредитов на открытом рынке посредством выпуска ценных бумаг) ипотечных кредитов в России пока практически не развита. Следовательно, риски дефолтов пока остаются проблемой только банков, не распространяясь на всю финансовую систему. В частности, именно по этой причине, российские банкиры достаточно осторожны в своих решениях о выдаче кредитов.

В США же ситуация складывалась совсем по-другому: большая  часть ипотечных кредитов была секьюритизирована, что освободило банки, выдавшие эти  кредиты, от опасений по поводу их возврата: ведь эти кредиты уже не числились на их балансе. Это стало причиной того, что многие банки стали выдавать рискованные ипотечные кредиты, зачастую без подтверждения доходов, что для России неслыханная роскошь[42, c. 25].

Таким образом, вероятность  подобного кризиса в России сейчас незначительна, хотя ряд механизмов, обусловивших этот кризис в США, начинает появляться и здесь. Поскольку ипотека - это новый для России рынок, ему  не хватает четкого регулирования  и прозрачности. Правительству следует исправить сложившуюся ситуацию. Кроме того, ипотечным операторам нужно ввести саморегулирование, чтобы предотвратить использование грабительских методов, таких, как скрытые комиссии.