Рынок кредитования населения

Основными направлениями  долгосрочного финансирования жилищного  строительства, принятыми в мире, являются системы ипотечного кредитования и строительных сбережений. Поэтому  и для Казахстана формирование систем ипотечного кредитования и строительных сбережений является одним из приоритетных направлений жилищной политики.

Введение системы строительных сбережений внесет ощутимый вклад в  решение такой проблемы как жилье, поскольку строй сбережение стимулирует  участие самого населения в финансировании жилья. Система строительных сбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения  со средними доходами. Успешное проведение данной программы, соответствующая  поддержка государства, привлекательный  уровень премии, создание необходимых  условий, регулируемых соответствующим  законом, позволят сделать систему  привлекательной для более широких  слоев населения. Государство заинтересовано в развитии системы строительных сбережений и участники данной системы будут пользоваться его поддержкой.

Наряду с развитием  системы строительных сбережений одним  из важных направлений решения жилищных вопросов является развитие системы  ипотечного кредитования, которое создаст  условия для приобретения жилья  в собственность на рынке и  будет ориентировано на наиболее экономически активную часть населения. При этом, ипотечное кредитование должно развиваться с учетом доходов населения в сочетании с другими инструментами решения жилищной проблемы.

В целом по республике уровень  спроса на жилье является низким. Это  касается подавляющего большинства  городов и всей сельской местности. Едва ли не единственными центрами, где спрос на жилую недвижимость более или менее сформирован, являются две столицы - Астана и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных, а также те города, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные  ограничения и, в частности, доход  семьи. Средний уровень дохода семьи  в Казахстане находится на невысоком  уровне, хотя и превышает показатели соседних стран. Основные показатели уровня жизни населения представлены в  таблице 1.

Таблица 1 - Основные социально-экономические  индикаторы уровня жизни населения  и их изменение

Следует отметить, что  значительная часть населения не имеет никаких существенных накоплений и вынуждена тратить практически  весь доход на текущее потребление. Уровень нормы сбережений продолжает оставаться низким, хотя и начал  расти в 2008-2009 гг.

Спрос населения на жилье, во многом, определяется демографическими показателями, такими как темпы образования  новых семей, уровень миграции, количество сложных домохозяйств и др. В Казахстане наблюдаются тенденции уменьшения общего коэффициента рождаемости, увеличение общего коэффициента смертности и, соответственно, уменьшение общего коэффициента естественного  прироста, хотя с  недавнего времени  наблюдается обратная тенденция. Снижение рождаемости уменьшает размеры семей в настоящий момент и количество семей в будущем, т.е. в перспективе структура и число домохозяйств будут существенно отличаться от современных, что приведет к изменению спроса на жилье.

Перенос столицы из Алматы в Астану в 2001 г. повлек за собой весьма значительные колебания спроса, а вместе с ним и цен на недвижимость. В Алматы, ввиду значительного оттока населения, цены на недвижимость, как жилую, так и коммерческую, за последние два года снизились примерно на 10-15% в долларовом эквиваленте. В Астане, где в настоящее время продолжает ощущаться значительный дефицит жилья, цены после огромного скачка в 2008-2009 г.г., немного опустились и стабилизировались примерно на уровне 20-30% ниже, чем в Алматы.

Если рассмотреть положение  в областных центрах, то здесь  наблюдается следующая ситуация. Как уже указывалось выше, относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также  тех городах, где, в основном, сосредоточены  действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности, где относительно высок уровень  оплаты труда: Кустанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск. И наоборот, в тех городах, где уровень безработицы относительно высок, наблюдается относительно низкий спрос на жилье.

В последние два - три года увеличился спрос на индивидуальное жилье (загородные комфортабельные  дома), перестроенные укрупненные  квартиры в многоквартирных домах. С повышением стоимости коммунальных услуг также намечается тенденция увеличения спроса на квартиры с минимальным набором удобств (для низкодоходных семей).

Важным фактором формирования рынка недвижимости является инвестиционно - строительная деятельность. Жилищное строительство - один из важнейших показателей развития уровня жизни населения. Это обусловлено тем, что обеспечение жильем относится к числу первичных потребностей человека. Являясь средой обитания человека, жилье определяет качество его жизни. Кроме того, развитие строительной отрасли предполагает подъем и других смежных отраслей – производства строительных материалов, металлургической и т.д. Наряду с этим, развитие строительного вектора обусловливает рост вливаний в финансовый сектор, т.е. те же строительные компании и заводы будут нуждаться в оборотных средствах. Развитие банковского сектора потянет за собой развитие страхового рынка, рост пенсионных вливаний. Строительный рынок монополизирован крупными компаниями. По мнению специалистов, строительство – такая отрасль, где от каждого вложенного тенге или доллара можно получить пятикратный эффект. Эксперты отмечают, что в строительном комплексе страны прибыль застройщиков колеблется в пределах 300-500%. Даже строители социального жилья имеют до 40% прибыли . 

Сегодня на казахстанском  рынке застройщиков строительную деятельность осуществляют свыше 5,6 тыс. компаний, большинство  из которых (83,3%) по количеству сотрудников  относится к малым предприятиям. Среди компаний, лидирующих по объемам  строительства, по качеству и ценам, можно выделить компанити: «Элитстрой», «Базис-А», корпорация «ВЕК», «Silkwayconstruction». Это  управляющие компании, созданные на базе строительных организаций, обладавших достаточными мощностями. И эти гиганты привлекают на подрядные работы до 20-40 мелких подрядных организаций на каждый объект. Приход новых инвесторов, по мнению экспертов, не сильно повлияет на изменение рынка строительных компаний.

Строительный рынок Казахстана привлекателен и для иностранных  строительных компаний – здесь уже  работают китайские, турецкие, американские, южно-корейские, российские строители. Однако конкуренции казахстанские  застройщики практически не ощущают  – иностранные инвесторы и  строители получают преимущественно  государственные заказы и практически  отсутствуют на самом рынке жилья. Только южно-корейская фирма «Хайвилл» занимается строительством жилья на столичном рынке недвижимости.

Еще недавно основная масса  желающих приобрести жилье интересовалась,  прежде всего, постоянно возрастающими  ценами на жилье. В последнее время  качество жилья становится наиболее важным фактором для большинства  покупателей квартир. Его значимость отметили примерно 38,1% респондентов, в отличие от местоположения (28,6%) и стоимости жилья (23,8%) . Причем с каждым днем проблема качества приобретает все большую актуальность, и доминирующие позиции на рынке будут занимать те застройщики, которые обеспечат наиболее высокий уровень качества. Сегодня, в связи с подготовкой к вступлению в ВТО, отечественным строительным компаниям необходимо переходить к мировым стандартам сертификации ISO 9001.

в целом, платежеспособный спрос  на жилищные ипотечные кредиты в  сложившихся в Казахстане условиях остается относительно небольшим. Однако, во-первых, он достаточен для начала практического освоения и развития механизмов ипотечного кредитования различными государственными и коммерческими  структурами, заинтересованными в  развитии национальных рынков недвижимости, а, во-вторых, низкая доступность ипотечных  кредитов для населения определяется, главным образом, низкими доходами домохозяйств и высокими процентными  ставками, что исправимо в результате проведения грамотной экономической  политики.

Основными моделями долгосрочного  жилищного финансирования в Казахстане являются:

• система строительных сбережений;
• система ипотечного кредитования.

На современном этапе  развития Казахстана наиболее важным направлением развития долгосрочного  жилищного финансирования является система строительных сбережений.

Стройсбережение - это система финансирования жилья, основанная на накоплении собственного капитала с последующим правом на кредит для проведения мероприятий по улучшению жилищных условий.

Сущность системы стройсбережений заключается в том, что граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, берут обязательство накопить часть необходимых им для этого средств на ссудосберегательных счетах в банке (не менее 50 % от стоимости жилья), а банк, в свою очередь, обязуется предоставить вкладчику ссуду, в размере разницы между договорной суммой и суммой его собственных сбережений.

Основной особенностью системы  стройсбережений является то, что предоставляемые населению ссуды не имеют конкуренции, поскольку ставка вознаграждения (интереса) по нему низкая и гарантируется на весь срок погашения ссуды. Этот весьма выгодный кредит является главной привлекательной чертой системы стройсбережения. Финансовые институты, специализирующиеся на стройсбережениях могут гарантировать низкую ставку вознаграждения, поскольку данные организации будут работать вне рынка капитала и не будут зависеть от колебаний его ставки вознаграждения (интереса). Данные финансовые учреждения будут иметь собственный рынок стройсбережений и кредитов, собственную систему рефинансирования, а также фонд, из которого клиенты, внесшие в него свои вклады, будут получать ссуды. Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице отличительный признак системы стройсбережения.

При этом, необходимо обратить внимание, что система стройсбережений не требует наличия развитых финансовых рынков и ориентирована на слои населения с доходами, ниже средних. В то же время она отвечает потребностям широких слоев населения в жилье. Данная система облегчает людям приобретение своего собственного жилья.

Система стройсбережений для государства позволит решить следующие основные задачи:

• решение социальной задачи - улучшение жилищных условий граждан;
• население вкладывает денежные средства в недвижимость;
• стимулируется собственная инициатива граждан при решении их жилищных проблем;
• строительная промышленность, включая малые и средние строительные фирмы, получает сильный импульс, стимулирующий в свою очередь инвестиции в экономику республики;
• создание новых рабочих мест.
• Государство должно быть заинтересовано в поддержке собственности на жилье, которое, в свою очередь, должно быть доступно каждому. Это стимулирует готовность населения нести нагрузки ради приобретения или улучшения жилья и стабилизирует положение каждого в отдельности.
• Государство должно быть крайне заинтересовано и в том, чтобы поддержать систему стройсбережения и целенаправленно стимулировать вкладчиков премиями и скидками в налогообложении.
• Успешное проведение данной программы, соответствующая поддержка государства, привлекательный уровень премии, создание необходимых условий, регулируемых соответствующим законом, позволят сделать систему привлекательной для более широких слоев населения.

Банковский сектор Казахстана представлен 38 банками второго уровня и характеризуется высокой концентрацией  активов у небольшой группы банков, среди них доминируют пять крупных  – АО «Казкоммерцбанк»,  АО «Народный банк Казахстана», АО «БТА Банк», АО «БанкЦентрКредит» и  АО «АТФ Банк», которые занимают 73% всего рынка. Такую же долю данные банки посредством своих дочерних и аффилированных структур контролируют в пенсионном, страховом и лизинговом рынках. Банковская система Казахстана в результате согласованных действий государства, регулятора и банковского сообщества ситуацию удалось стабилизировать и локализовать особенно проблемные зоны. Общая сумма средств государства, направленных на поддержку финансового сектора, составила 4 млрд. долларов, из которых около 2,3 млрд. долларов – вливания в капитал банков.

В результате данных интервенций  доля активов банковской системы, находящихся в государственной собственности  (АО «Альянс банк», АО «БТА банк» и АО «Темірбанк») превышает 25%. Завершение реструктуризации финансовой задолженности трех крупных банков позитивно отразилось на основных показателях банковской системы в 2010 году, ситуация с ликвидностью значительно улучшилась во многом  благодаря государственной поддержке, но качество активов до сих пор остается непростым. Степень проблемности кредитных портфелей не одинакова, как и острота проблемы капитализации, что  в значительной степени ограничивает возможности роста финансовой системы Казахстана.

В структуре ссудного портфеля банков доля сомнительных и безнадежных  кредитов составляет 73,7%, отмечается негативная тенденция повышения уровня просроченной задолженности – доля  просроченных кредитов в общем объеме кредитного портфеля превысила 30%. Тенденцией последнего времени стало динамичное развитие банков с иностранным участием, которые прочно занимают лидирующие позиции по показателям доходности, ДБ АО «Сбербанк», АО Сitibank и ДБ АО «HSBC Банк Казахстан» показали рост активов и кредитования.

В отраслевой структуре кредитного портфеля наиболее значительная сумма  кредитов приходится на такие отрасли, как торговля, строительство и  промышленность. Необходимо отметить, что основная масса кредитов обеспечена недвижимостью, рыночная оценочная  стоимость которой на сегодняшний  день значительно ниже величины, зафиксированной  на пике кредитного бума  2007 года, что  также ухудшает качество кредитного портфеля.

В целях наилучшего использования  возможности финансовой системы  для обеспечения устойчивого  экономического роста была принята  Концепция развития финансового  сектора Республики Казахстан в  посткризисный период. Основными задачами Концепции являются: