Сущность уступки требований как формы обеспечения возвратности кредита

2. Виды ипотечного  кредитования.

ИПОТЕКА (от греч. hypothēke - залог, заклад) - залог недвижимого имущества, главным образом земель и различных строений, с целью получения ипотечной ссуды. Ипотека- это такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под ипотекой понимают также  закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека  устанавливается в обеспечение обязательств по договорам займа, кредитным договорам,  и прочим договорам, связанным с куплей-продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями.

Рассмотрим наиболее распространенные виды ипотечного кредитования.

1. Первая - стандартная, или  типовая, форма ипотечного кредита.  Например, покупатель для приобретения  некоторого имущества за назначенную  цену в 120 тыс. руб. получает  ссуду под залог этого имущества  в сумме 100 тыс. руб. и добавляет  20 тыс. руб. из собственных средств.  Погашение клиент производит  ежемесячно. Кроме того, он выплачивает  проценты по ссуде исходя из 12% годовых, начисляемых помесячно.

Заемщик получает от залогодержателя (кредитора) некоторую сумму, задолженность  по которой он погашает равными, обычно ежемесячными взносами. Поэтому такие  кредиты относят к разряду  самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом. К концу срока долг должен быть полностью оплачен. Срок ипотеки как правило достаточно большой - в США до 30, в России до 10 лет. Платежи по обслуживанию долга можно вносить в конце каждого периода или в его начале

2. В современной практике  применяют кредиты с переменными  выплатами, которые не относятся  к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия. В число таких кредитов входят кредиты с так называемым шаровым платежом, предлагающие единовременный итоговый (шаровый) платеж. Последние подразделяют на:

* кредиты с замораживанием  процентных выплат до истечения  срока кредита - погашение кредита  и капитализированных процентов  по нему производят в конце  срока. Использование подобных  кредитов достаточно ограниченно.  К ним прибегают в основном  земельные спекулянты, рассчитывающие  на продажу участка земли в  конце срока за сумму, позволяющую  выплатить кредит, проценты и  получить прибыль от продажи;

* кредиты с выплатой  только процентов - предусматривают  единовременную выплату итогового  платежа основной суммы в конце  срока, а проценты выплачиваются  регулярно в течение срока  кредита;

* кредиты с частичной  амортизацией и итоговым шаровым  платежом - допускают частичную амортизацию  до конца срока кредита.

3. Пружинные кредиты предполагают  регулярные равные выплаты в  счет погашения основного долга.  Например, в течение первых четырех  лет погашают только проценты, а в последующие три года - проценты  и основной долг.

4. Кредиты с участием  применяют при финансировании  доходной недвижимости. Данный кредит  близок самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, претендует и на доходы от объекта. Участие кредитора может быть различным. Он может получать:

* часть превышения ренты,  часть превышения чистого операционного  дохода (кредит с участием в  доходах);

* часть прироста капитала  или выручки, полученной от  реализации недвижимости (кредит  с участием в приросте стоимости)  и т.д.

5. Кредиты с нарастающими  платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные  выплаты в течение всего срока  и используются владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости в расчете  на то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно или с другой периодичностью. Эта схема выплат приводит  к тому, что в первые годы  текущие расходы могут оказаться  меньше, чем суммы, необходимые  даже для полного погашения  процентов. В связи с этим  величина основного долга в  течение некоторого времени увеличивается,  а далее уменьшается. Долг полностью  погашается последним взносом.

6. Кредиты с переменной  ставкой, обычно привязанные к  одному из индексов денежного  рынка, инфляции, валюты и т.п., позволяют оплачивать кредит  по переменной ставке с ограничениями  по минимальной и максимальной  ее величине. Изменение ставок  влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не  были чрезвычайно резкими, предусматривают  допустимую предельную норму  корректива (например, не более 20%). Оговаривают и минимальную величину  корректировки. Ипотека такого  рода преследует цели учета  колебаний на денежном рынке,  так как даже в стабильной  экономике предоставление кредита  связано с определенным риском, в том числе с риском изменения  уровня процентной ставки на  денежном рынке.

Некоторую страховку от такого риска обеспечивают условия ссуды  с периодическим пересмотром  процентной ставки, или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3-5 лет возобновляют кредит на основе пересмотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого вида кредита - кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают  предельные ставки процента. Таким  образом, происходит среднесрочное  финансирование при долгосрочном погашении  задолженности и создается некоторая  возможность адаптации сделки к  изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил  широкое распространение в Канаде и Англии.

7. Кредиты с добавленной  процентной ставкой предполагают  отнесение процентов на основной  долг, а результат делится на  число периодов погашения для  выявления величины очередного  платежа. Такие кредиты используют  при кредитовании личной ответственности  (например, автомобилей), они допускают  досрочное погашение кредита.

Ипотека с периодическим  увеличением суммы взносов близка к ссуде с ростом платежей. В  этом случае по согласованному графику  каждые 3-5 лет увеличивается сумма  взносов.

Ипотека с залоговым счетом объединяет условия традиционной ипотеки (для кредитора) и ссуды с ростом платежей (для заимодавца). Суть ее в  следующем: покупатель (должник) вносит на залоговый счет некоторую сумму  и, кроме того, выплачивает периодические  взносы. Последние производятся по схеме ссуды с ростом платежей, соответственно, на начальных этапах они меньше, чем взносы, которые  были бы необходимы при традиционной схеме взносов. Недостающая сумма  поступает с залогового счета. Остаток  на нем, разумеется, уменьшает фактический  размер задолженности [9].

Согласно схеме займа  со сниженной ставкой продавец (как  правило, это владелец дома) привлекает покупателя тем, что уменьшает фактические  процентные платежи на первых этапах погашения задолженности. Технически это оформляют следующим образом. Продавец открывает счет, на который  зачисляет некоторую сумму. Списание с этого счета дополняет уменьшенные  взносы покупателя. В определенных условиях такой способ для клиента  или продавца оказывается более  выгодным, чем непосредственное снижение цены дома.

Проблему инфляции в связи  с выдачей ипотечной ссуды  пытаются решить и с помощью ссуд с дележом прироста стоимости  имущества, которые стали распространяться в США с начала 1980-х годов. Стороны  при заключении контракта договариваются о том, что кредитор предоставляет  ссуду по сниженной процентной ставке; в свою очередь должник уступает ему часть инфляционного повышения  стоимости имущества к концу  срока сделки. Обычно ставка снижается  на треть по сравнению с рыночной, такая же часть от стоимости залога имущества выплачивается кредитору  в виде компенсации.

Сбалансированная автономная (немецкая) модель ипотечного кредитования стоит особняком в системе  ипотечных кредитов, так как это  не только модель кредитования, но и  определенная система взаимоотношений  между кредитором и заемщиком  в докредитный период (накопительный срок), который может составлять достаточно долгое время (в Германии до 5-7 лет, а в Московском ипотечном агентстве до 1,5 лет).

Существование такого множества  сложных ипотечных схем обусловлено  поиском наиболее гибких и привлекательных  условий для клиентов (заемщиков) и наименее рискованных условий  для кредиторов.