Автор работы: Пользователь скрыл имя, 06 Февраля 2013 в 12:22, курсовая работа
Цель курсовой работы: Построить математическую модель кадастровой оценки недвижимости для жилых многоквартирных домов Калужской области, Бабынинский район, поселок Воротынск, по состоянию на 01.10.2012г.
Курсовая работа
по дисциплине: «Практика оценки недвижимости»
на тему: «Кадастровая оценка Туапсинского района,
пгт Новомихайловский»
Москва 2012
Цель курсовой работы: Построить математическую модель кадастровой оценки недвижимости для жилых многоквартирных домов Калужской области, Бабынинский район, поселок Воротынск, по состоянию на 01.10.2012г.
Сбор исходной информации и выявление ценообразующих факторов.
Данный этап начинается с нахождения информации по ценам предложений в открытых источниках информации, в данном случае на портале Россреестра, и тщательного ее анализа. Вся собранная информация представлена в виде таблицы наблюдений.
Таблица 1. Таблица наблюдений
№ наблюдения |
Дата сделки |
Населенный пункт |
Улица |
Площадь, кв.м. |
Цена сделки/ предложения, руб. |
Цена за кв.м., руб |
Номер этажа |
1 |
03.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
38,00 |
990 000 |
26 053 |
3 |
2 |
03.2012 |
Воротынск |
Заводская |
72,00 |
2 000 000 |
27 778 |
1 |
4 |
05.2012 |
Воротынск |
Заводская |
52,00 |
900 000 |
17 308 |
5 |
5 |
05.2012 |
Воротынск |
Заводская |
81,00 |
1 900 000 |
23 457 |
1 |
6 |
04.2012 |
Воротынск |
Заводская |
66,00 |
900 000 |
13 636 |
4 |
7 |
04.2012 |
Воротынск |
Заводская |
66,00 |
900 000 |
13 636 |
4 |
8 |
04.2012 |
Воротынск |
Заводская |
66,00 |
900 000 |
13 636 |
4 |
9 |
05.2012 |
Воротынск |
Заводская |
48,00 |
1 000 000 |
20 833 |
5 |
10 |
05.2012 |
Воротынск |
Заводская |
48,00 |
1 000 000 |
20 833 |
5 |
11 |
04.2012 |
Воротынск |
Заводская |
66,00 |
900 000 |
13 636 |
4 |
12 |
04.2012 |
Воротынск |
Заводская |
66,00 |
900 000 |
13 636 |
4 |
13 |
06.2012 |
Воротынск |
Заводская |
66,00 |
900 000 |
13 636 |
4 |
14 |
04.2012 |
Воротынск |
Заводская |
66,00 |
900 000 |
13 636 |
4 |
15 |
05.2012 |
Воротынск |
Заводская |
52,00 |
1 650 000 |
31 731 |
1 |
16 |
07.2012 |
Воротынск |
Мира |
31,00 |
1 200 000 |
38 710 |
2 |
17 |
07.2012 |
Воротынск |
Мира |
31,00 |
1 200 000 |
38 710 |
2 |
18 |
06.2012 |
Воротынск |
Мира |
27,00 |
900 000 |
33 333 |
1 |
19 |
06.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
61,00 |
960 000 |
15 738 |
2 |
20 |
07.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
62,00 |
990 000 |
15 968 |
4 |
21 |
07.2012 |
Воротынск |
Заводская |
27,00 |
1 350 000 |
50 000 |
5 |
22 |
07.2012 |
Воротынск |
Заводская |
27,00 |
1 350 000 |
50 000 |
5 |
23 |
05.2012 |
Воротынск |
Заводская |
81,00 |
1 900 000 |
23 457 |
1 |
24 |
07.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
65,00 |
1 400 000 |
21 538 |
1 |
25 |
07.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
62,00 |
990 000 |
15 968 |
4 |
26 |
07.2012 |
Воротынск |
Промышленная |
38,00 |
900 000 |
23 684 |
3 |
27 |
07.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
62,00 |
990 000 |
15 968 |
4 |
28 |
07.2012 |
Воротынск |
Заводская |
31,00 |
990 000 |
31 935 |
3 |
30 |
08.2012 |
Воротынск |
Промышленная |
38,00 |
900 000 |
23 684 |
3 |
31 |
07.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
38,00 |
1 350 000 |
35 526 |
5 |
33 |
08.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
26,00 |
1 275 000 |
49 038 |
3 |
34 |
08.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
26,00 |
1 275 000 |
49 038 |
3 |
35 |
08.2012 |
Воротынск |
50 лет Победы |
26,00 |
1 275 000 |
49 038 |
3 |
36 |
09.2012 |
Воротынск |
Садовая |
36,00 |
1 500 000 |
41 667 |
3 |
32 |
08.2012 |
Воротынск |
Лесная |
30,00 |
1 350 000 |
45 000 |
3 |
В процессе сбора информации были выявлены ценообразующие факторы, которые представлены в объявлениях о продажах:
- местоположение,
- этаж, на котором расположена квартира,
- количество комнат в квартире.
- площадь. Таблица 2.
Оцифровка собранной информации
ln Цена сделки, 1 кв.м, руб. |
ln Площадь, кв.м. |
50 лет Побед ы ул. |
Заводская ул. |
Промышленная ул. |
Мира ул. |
1 или посл. этаж |
Средний этаж |
1 комната |
более 1 комнаты в квартире |
10,16787 |
3,637586 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
0 |
10,23199 |
4,276666 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
9,758906 |
3,951244 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
10,06292 |
4,394449 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
9,944309 |
3,871201 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
9,944309 |
3,871201 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
10,36504 |
3,951244 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
10,56384 |
3,433987 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
1 |
0 |
10,56384 |
3,433987 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
1 |
0 |
10,41431 |
3,295837 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
0 |
1 |
0 |
9,663814 |
4,110874 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
9,678326 |
4,127134 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
10,81978 |
3,295837 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
10,81978 |
3,295837 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
10,06292 |
4,394449 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
9,977595 |
4,174387 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
9,678326 |
4,127134 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
10,07256 |
3,637586 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
9,678326 |
4,127134 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
10,37147 |
3,433987 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
0 |
10,07256 |
3,637586 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
10,47803 |
3,637586 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
10,80036 |
3,258097 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
0 |
10,80036 |
3,258097 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
0 |
10,80036 |
3,258097 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
0 |
10,63746 |
3,583519 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
10,71442 |
3,401197 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
Выбор модели кадастровой оценки объектов недвижимости
Для целей курсовой работы в первом приближении примем в качестве аппроксимирующей зависимости линейную или аддитивную модель вида:
Для построения модели и вычисления коэффициентов модели выберем в качестве базового одно из значений ценообразующего фактора и исключим из таблицы 2. В качестве базового (эталонного) объекта примем однокомнатную квартиру на ул. 50 лет Победы, расположенной на среднем этаже.
Таблица 3
Обозначение ценообразующих факторов.
Наименование |
Обозначение |
Значение |
Площадь, кв.м. |
S |
ln Площадь, кв.м. |
50 лет Победы ул. |
отсутствует |
базовое |
Заводская ул. |
а1 |
наличие=1, отсутствие=0 |
Промышленная ул. |
а2 |
наличие=1, отсутствие=0 |
Мира ул. |
а3 |
наличие=1, отсутствие=0 |
1 или посл. этаж |
а4 |
наличие=1, отсутствие=0 |
Средний этаж |
отсутствует |
базовое |
1 комната |
отсутствует |
базовое |
более 1 комнаты в квартире |
а5 |
наличие=1, отсутствие=0 |
Теперь составим усеченную оцифрованную таблицу наблюдений ценообразующих факторов (табл.3) путем исключения из табл. 2 базовых эталонных факторов по табл.4.
S |
а1 |
а2 |
а3 |
а4 |
а5 | |
ln Цена сделки, 1 кв.м, руб. |
ln Площадь, кв.м. |
Заводская |
Промышленная |
Мира ул. |
1 или посл. этаж |
более 1 комнаты в квартире |
10,16787 |
3,637586 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
10,23199 |
4,276666 |
1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
9,758906 |
3,951244 |
1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
10,06292 |
4,394449 |
1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
9,944309 |
3,871201 |
1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
9,944309 |
3,871201 |
1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
9,520495 |
4,189655 |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
10,36504 |
3,951244 |
1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
10,56384 |
3,433987 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
10,56384 |
3,433987 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
10,41431 |
3,295837 |
0 |
0 |
1 |
1 |
0 |
9,663814 |
4,110874 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
9,678326 |
4,127134 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
10,81978 |
3,295837 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
10,81978 |
3,295837 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
10,06292 |
4,394449 |
1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
9,977595 |
4,174387 |
0 |
0 |
0 |
1 |
1 |
9,678326 |
4,127134 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
10,07256 |
3,637586 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
9,678326 |
4,127134 |
0 |
0 |
0 |
0 |
1 |
10,37147 |
3,433987 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
10,07256 |
3,637586 |
0 |
1 |
0 |
1 |
0 |
10,47803 |
3,637586 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
10,80036 |
3,258097 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
10,80036 |
3,258097 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
10,80036 |
3,258097 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
10,63746 |
3,583519 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
10,71442 |
3,401197 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
Таблица 4
Усеченная таблица ценообразующих факторов
Для расчета коэффициентов
регрессионного уравнения используется
пакет прикладных программ MS Excel. Для этих
целей можно воспользоваться функцией
Регрессия.
Таблица 5
Выходные данные функции РЕГРЕССИЯ
ВЫВОД ИТОГОВ |
|
Регрессионная статистика |
|
Множественный R |
0,93038234 |
R-квадрат |
0,865611298 |
Нормированный R-квадрат |
0,835747142 |
Стандартная ошибка |
0,190174103 |
Наблюдения |
34 |
Дисперсионный анализ |
|||||
df |
SS |
MS |
F |
Значимость F | |
Регрессия |
6 |
6,289652831 |
1,048275472 |
28,9849577 |
1,47064E-10 |
Остаток |
27 |
0,976487115 |
0,036166189 |
||
Итого |
33 |
7,266139946 |
Коэффициенты |
Стандартная ошибка |
t-статистика |
P-Значение |
Нижние 95% |
Верхние 95% |
Нижние 95,0% |
Верхние 95,0% | |
Y-пересечение |
12,00409256 |
0,829112076 |
14,47825077 |
3,0225E-14 |
10,30289512 |
13,70529 |
10,30289512 |
13,70529 |
ln Площадь, кв.м. |
-0,4400102 |
0,241506892 |
-1,821936412 |
0,0795608 |
-0,935541405 |
0,05552101 |
-0,935541405 |
0,055521005 |
Заводская ул. |
-0,046145097 |
0,081589371 |
-0,565577315 |
0,57635155 |
-0,213552657 |
0,12126246 |
-0,213552657 |
0,121262462 |
Промышленная ул. |
-0,629768487 |
0,164675362 |
-3,824303027 |
0,00070315 |
-0,967654417 |
-0,29188256 |
-0,967654417 |
-0,291882557 |
Мира ул. |
-0,098969606 |
0,127717115 |
-0,774912632 |
0,44512518 |
-0,361023477 |
0,16308427 |
-0,361023477 |
0,163084265 |
1 или посл. этаж |
0,298814802 |
0,070246524 |
4,25380198 |
0,00022546 |
0,154680843 |
0,44294876 |
0,154680843 |
0,442948762 |
более 1 комнаты в квартире |
-0,500059614 |
0,198019842 |
-2,525300539 |
0,01773859 |
-0,906362765 |
-0,09375646 |
-0,906362765 |
-0,093756464 |
Для проверки исходной
гипотезы о нормальности законно
распределения случайных
Таблица 6
Расчет остатков
Наблюдение |
Предсказанное Y |
Остатки |
1 |
10,40351755 |
-24% |
2 |
9,874925935 |
36% |
3 |
10,01811511 |
-26% |
4 |
9,823100198 |
24% |
5 |
9,614397026 |
-9% |
6 |
9,614397026 |
-9% |
7 |
9,614397026 |
-9% |
8 |
10,05333472 |
-11% |
9 |
10,05333472 |
-11% |
10 |
9,614397026 |
-9% |
11 |
9,614397026 |
-9% |
12 |
9,614397026 |
-9% |
13 |
9,614397026 |
-9% |
14 |
10,01811511 |
35% |
15 |
10,39413356 |
17% |
16 |
10,39413356 |
17% |
17 |
10,75373592 |
-34% |
18 |
9,695206513 |
-3% |
19 |
9,688051718 |
-1% |
20 |
10,80656043 |
1% |
21 |
10,80656043 |
1% |
22 |
9,823100198 |
24% |
23 |
9,966074769 |
1% |
24 |
9,688051718 |
-1% |
25 |
10,07256386 |
0% |
26 |
9,688051718 |
-1% |
27 |
10,44695806 |
-8% |
28 |
10,07256386 |
0% |
29 |
10,70233235 |
-22% |
30 |
10,57049685 |
23% |
31 |
10,57049685 |
23% |
32 |
10,57049685 |
23% |
33 |
10,72612248 |
-9% |
34 |
10,80634582 |
-9% |
Информация о работе Кадастровая оценка Туапсинского района, пгт Новомихайловский