Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

ФГБОУ ВПО Волгоградский государственный аграрный университет

Кафедра «КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ И ГЕОДЕЗИЯ»

ДИСЦИПЛИНА «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

                                                           КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

                                                      

 

                                                                                                              

 

 

 

Выполнил: студент группы ЭМЗ-31

Андреева А.Г.

Проверил:  преподаватель

Тедеева А.А.

 

 

 

 

 

Волгоград 2014г.

 

 

1. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствие с ГК РФ.

Государственной регистрации подлежат права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сер-витуты, а также права возникновения, ограничения, перехода и прекращения на недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, обособленные поверхностные водные объекты, многолетние насаждения и другие объекты.

Основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости является охрана прав их собственников, а также гарантия достоверной информации об объектах недвижимости.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

П.1 ст. 130 ГК РФ дает такое общее определение недвижимости: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но кроме этого, к недвижимости отнесены и объекты, не отвечающие данному критерию – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также (ст. 132 ГК) предприятие как имущественный комплекс. Дело в том, что недвижимость – юридическое понятие, и имущество может быть отнесено к недвижимости законом, что имеет большое значение для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним. 
 
Таким образом, анализируя современное законодательство, можно составить следующий перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации: 
1) земельные участки; 
2) участки недр; 
3) обособленные водные объекты; 
4) леса, многолетние насаждения; 
5) здания, части зданий; 
6) сооружения; сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы; 
7) нежилые помещения; части помещений; 
8) предприятия как имущественный комплекс; 
9) жилые дома и их части, жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями; жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания на нем; 
10) квартиры, ее части, служебные помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; 
11) комнаты; 
12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения; 
13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках; 
14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества; 
15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Ответ на этот вопрос дает Гражданский кодекс РФ (ст.131): право собственности, право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненно наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях предусмотренных законодательством. Некоторые статьи Гражданского кодекса и Закона о государственной регистрации указывают также на иные виды прав, подлежащих регистрации (например, аренда, доверительное управление и др.). Поэтому можно говорить, что вышеприведенный перечень охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество. Но существуют и некоторые исключения из правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя они и редки. Все эти исключения должны быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл.35 Гражданского кодекса), из договора безвозмездного пользования (гл.36 Гражданского кодекса), договора аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее года (ст.651 Гражданского кодекса). Впрочем, в последнем случае возникают некоторые проблемы, связанные с применением Закона о государственной регистрации на практике.

2. Три подхода  к оценке недвижимости

-Затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

-Сравнительный подход- совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на сравнении  объекта сравнения с аналогичными  объектами в отношении которых имеется информация и сделок с ними.

-доходный подход-совокупность  методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на определении  ожидаемых доходов объекта оценки.

2 Блок

Анализ рынка недвижимости 2-х комнатных квартир в г. Волгограде:

-по типам  объектов;

-по районам  города;

-по стоимости 1 кв.м.  квартиры.

 

Рынок недвижимости делится на первичный и вторичный. К первичному рынку в основном относят вновь возведенные и принятые в эксплуатацию объекты жилой сферы, а также общегосударственной и коммунальной собственности. Вторичный рынок формируется на основе предложений различного рода физических лиц, желающих продать или сдать в аренду принадлежащие им помещения.

У обоих «субрынков» есть как достоинства, так и недостатки. Главными преимуществами «первички» являются цена, которая на любой стадии строительства ниже, чем у конечного продукта домостроения, отсутствием проблем с отслеживанием истории квартиры, новое качество жилья, включая коммуникации. Однако выбрать новостройку не так-то просто-жилья много и самого разного.

В Волгограде восемь районов, цены на недвижимость в каждом различаются. Основным фактором, влияющим на стоимость, является удаленность от центра. Наиболее дорогим районом города является Центральный, который традиционно отличается более высокой стоимостью недвижимости.

Неоднородность цен в пределах района объясняется наличием различных факторов, таких как различное расстояние до остановок общественного транспорта, до объектов загрязнения, отрицательно влияющих на экологические условия окружающей среды, до центров деловой и общественной активности, а также сложившаяся в данной части района криминогенная ситуация и др.

Первичный рынок жилья Волгограда.

Проведенный анализ текущей ситуации на рынке жилищного строительства г. Волгограда в 2013г показал наличие положительных тенденций для застройщиков, однако общий потенциал дальнейшего активного развития рынка оценивается на низком уровне.

Ограниченность потенциала выражается в низкой активности потенциальных покупателей, их ограниченной платеже-способности.  Общий уровень спроса растет медленными темпами. Наиболее вероятно, что в ближайшие годы он будет находится на прежнем уровне и текущего объема строительства будет достаточно для удовлетворения существующего спроса.

Положительность фактором для застройщиков является то, что при сравнительно небольших объемах строительства ( это обеспечивает низкую конкуренцию) уровень цен находится на высоком уровне (средневзвешенная цена 1 кв.м. 43,2 тыс. руб.).  На сегодняшний день наибольший объем строительства сосредоточен в административных районах, приближенных к центру Волгограда. Эта особенность рынка обусловлена тем, что город имеет вытянутую форму и административные районы  фактически расположены в ряд. Это приводит к тому, что время поездки  из удаленных районов города в деловой центр является большим и удобно проживания в них, а значит и спрос на жилье, существенно снижаются.

Дзержинский район формирует основной объем строящейся недвижимости- его рыночная доля составляет 45%. Основу предложения в нем составляют объекты эконом-класса. Такое развитие район получин благодаря близости к деловому и историческому центру города, наличию большого числа  неосвоенных  земельных участков, пригодных для жилищного строительства. Совокупный объем  строительства составляет 220,5 тыс. кв.м.

Краснооктябрьский район размещает на своей территории 14,4% площади всех  строящихся проектов. Он расположен недалеко от центральной части города, наличию большого  числа неосвоенных земельных участков, пригодных для жилищного строительства. Совокупный объем строительства составляет 70,4 тыс. кв.м.

Центральный район города занимает рыночную долю в 10,1% от совокупного объема  строительства. Высокоразвитая инфраструктура  и центральное географическое положение  района  определяют его как престижное место для постоянного проживания.  В этом районе расположен значительный объем строительства бизнес-класса (ЖК «Волгоград-сити»). Совокупный объем жилищного строительства составляет 30,4 тыс. кв. м. За 2013г. Показатель снижался за счет ввода в эксплуатацию строящихся объектов.

Советский район расположен на некотором удалении от центральной части города. Он отличается большой территорией и наличием большого числа свободных земель под застройку. Его рыночная доля составляет 11% в общем объеме строительства. Преобладающий тип строительства – объекты эконом-класса. На территории района расположен и один объект бизнес- класса -ЖК Dominant. Совокупный объем жилищного строительства составляет 53,9 тыс. кв. м.

Ворошиловский район в общем объеме строительства занимает 8,4%. Он приближен к центральной части города и отличается привлекательностью для проживания. Основной объем строительства формируется за счет объектов среднего класса. В нем расположен ЖК «Бухта радости» бизнес-класса. Совокупный объем жилищного строительства составляет 41,2 тыс. кв. м.

Кировский район находится на значительном удалении от центра города. В нем расположены наиболее крупные жилые комплексы экном-класса, новые спальные районы. Рыночная доля района составляет 9,2%. Совокупный объем жилищного строительства составляет 44,9 тыс. кв.м. В январе 2013г. Объем предложения в районе увеличился в 2,4 раза за счет начала строительства второй очереди ЖК «Парк европейский».

В Тракторозаводском районе в настоящее время возводится только один жилой комплекс –ЖК «Северное Сияние». Рыночная доля района является минимальной и составляет 2%. Совокупный объем жилищного строительства находится на уровне 9,6 тыс. кв.м. Низкая девелоперская активность в районе связана с удалением от центральной части города и его деловой и промышленной специализацией.

В Красноармейском районе на сегодняшний день строительство новых объектов не ведется. Это связано с его расположением на максимальном удалении от центральной части города и низким спросом на жилье.

Таким образом, чем дальше от центральной части города находится район, тем ниже в нем активность застройщиков.

Анализ уровня цен в разрезе административных районов показал зависимость средневзвешенного показателя от удаленности района от центральной части города.

 Максимальная  средневзвешенная  стоимость 1 кв.м. зафиксирована в Ворошиловском районе (59,7 тыс. руб./ кв.м.), Центральном (51,9 тыс. руб./кВ.м.).  Эти районы являются зоной концентрации новостроек среднего и бизнес-класса, цены квартир в которых наиболее высоки.

Сравнительно невысокий уровень цен характерен для приближенных к центру районов города. В Дзержинском районе средневзвешенное значение составляет 41,3 тыс. руб./кв.м., в Советском -41,0 тыс. руб./кв.м.. В этом районе сосредоточены жилые комплексы как бизнес-класса (ЖК Dominant), так и наиболее доступные по цене объекты .

Минимальная средневзвешенная стоимость 1 кв.м. строящегося жилья зафиксирована в Краснооктябрьском районе (37,5 тыс. руб./ кв.м.), Тракторозаводском (36,5 тыс. руб./ кв.м.)

2-х комнатные  квартиры пользуются наибольшим  спросом. Это связанно с традиционно  низкой платежеспособностью основной  массы населения города.

Вторичный рынок жилья

Существующий жилищный фонд Волгограда составляет около 21 млн. кв.м общей площади, в среднем 20 кв.м. на одного жителя, что примерно соответствует общероссийскому показателю.

Большая часть жилищного фонда представлена многоэтажными домами  (5-9-этажности) с высокой долей зданий повышенной этажности (12 и выше этажей.) Доля индивидуальных домов составляет 15%.

Площадь ветхих и аварийных зданий -0,4 млн. кв.м.

Несмотря на то, что большинство горожан отдали свое предпочтение строящимся домам, вторичный рынок не сдал своих позиций. Первый месяц 2014 года прошел под знаком небольшого, но уверенного роста цен на волгоградские квартиры.

 На 1 февраля 2014г. Средняя стоимость вторичной  жилой  недвижимости составляет 49257 рублей за м. кв. по итогам января, квартиры на вторичном рынке поднялись в цене почти на 3% по отношению к предыдущему месяцу.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Таблица1. Анализ 2-х комнатных квартир г. Волгограда

№	Адресс	Цена тыс.р.	Площадь	Этажность	Тип объекта	Материал стен	Район
1	Профсоюзная, 19	2550	43/31/7	4/5	Сталинка	Кирпичный	Ворошиловский
2	ул.Рабоче-Крестьянская 53	1900	45/30/6	6/9	Брежневка	Панельный
3	Кузнецкая 81	1970	45/28/10	1/2	Хрущевка	Кирпичный
4	ул. Кирова 133а	2200	46/32/6	9/9	Брежневка	Кирпичный	Кировский
5	ул. Ломакина 26	2400	61/45/10	5/5	Улучшенка	Панельный
6	ул.Писемского,91	1550	42/31/9	5/5	Хрущевка	Кирпичный
7	ул.им.Землячки д.27б	1950	49/30/11	2/5	Брежневка	Панельный	Дзержинский
8	ул.Рионская 12	2200	44/32/8	1/5	Хрущевка	Панельный
9	Жукова 123	2100	41/24/6	4/5	Хрущевка	Кирпичный
10	Героев Сталинграда 35	2470	48/37/9	7/9	Улучшенка	Кирпичный	Красноармейский
11	Бульвар Энгельса 2	2650	53/30/8	4/5	Сталинка	Кирпичный
12	ул.Пятиморская 13	1870	41/26/7	8/9	Улучшенка	Кирпичный
13	Санаторная 11	2250	64/45/15	2/4	Новый	Кирпичный	Советский
14	ул.Терешковой 13	1750	43/28/8	4/4	Брежневка	Панельный
15	Краснопресненская 6	1650	45/31/6	1/5	Хрущевка	Панельный
16	Штеменко, 64	1950	47/36/7	2/7	Брежневка	Панельный	Краснооктябрьский
17	Депутатская 3	2050	43/28/6	5/5	Хрущевка	Кирпичный
18	пр. Ленина 85	2500	48/36/7	2/5	Сталинка	Кирпичный
19	ул. Двинская 2А	2750	47/37/7	7/9	Новый	Панельный	Центральный
20	Ул. Пражская 6	2380	42/30/6	3/5	Хрущевка	Панельный
21	пр. Ленина 21	2900	56/46/10	4/5	Сталинка	Кирпичный
22	клименко, 7а	2150	45/32/6	2/9	Брежневка	Кирпичный	Тракторозаводской
23	Дзержинского, 42	2450	46/36/9	3/5	Сталинка	Кирпичный
24	Ул. Костюченко	1800	42/30/6	1/5	Хрущевка	Панельный