Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

2. Техника  Хоскольда:

2.1 Определим  общий коэффициент капитализации:

2.2 Определим  стоимость объекта недвижимости:

 тыс. руб.

Техники линейной амортизации применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом.

Для учета  изменения стоимости актива применяется  базовая формула Эллвуда:

где A — величина корректировки.

При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка A имеет знак «+», а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак «–».

Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения  стоимости (Δ_O) на фактор фонда возмещения (SFF_O), а общая формула для коэффициента капитализации принимает вид (26).

Пример 17. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием модельных техник линейной амортизации, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, стоимость объекта уменьшится за период владения на 12%; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

Решение:

1. Определим  величину относительного приращения  стоимости объекта:

2. Определим  общий коэффициент капитализации:

3. Определим  стоимость объекта недвижимости:

 тыс. руб.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа обеспечивают определение стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

• техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием;
• модельная техника анализа (техника Эллвуда).

Техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V_M) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:

где d_En = 1/(1+ Y_E)ⁿ — дисконтный множитель, a_En = 1/(1- d_En)ⁿ — текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанные для n периодов при норме отдачи на собственный капитал, Y_E определяется теми же техниками, что и общая норма отдачи, I_E = NOI - DS — величина дохода на собственный капитал, V_En = V_On - V_Mn — стоимость реверсии для собственного капитала, определяемая как разность общей стоимости реверсии (V_On) и остатка платежей по кредиту (V_Mn).

Пример 18. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием, если известно что: собственник на приобретение объекта оценки дво года назад затратил 3400 тыс. руб.; на приобретение объекта недвижимости был получен кредит в размере 1 000 тыс. руб. под 13% годовых на шесть лет (годовой платеж по обслуживанию долга 250 тыс. руб.); собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать за 4000 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб. за каждый год владения объектом; норма отдачи на капитал определена в размере 0,10.

Решение:

1. Определим  остатки кредита на момент  оценки (третий год кредита) и  на конец периода владения (пятыйй год кредита):

 тыс. руб.

 тыс. руб.

2. Определим  стоимость объекта недвижимости:

 тыс. руб.

Модельная техника анализа (техника  Эллвуда)

Данная техника  применяется для частных случаев  постоянства доходов и норм отдачи. В основе данной техники лежит  формула для расчета общего коэффициента капитализации:

где r_O — базовый коэффициент капитализации, который берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации; P=[(l+Y_m)^N-1]/[(l+Y_m)ⁿ-1] — доля самоамортизирующегося кредита, выплаченная к концу n-го периода, при общем сроке кредитного соглашения, равном N лет (см. выше), Y_m — эффективная ставка процента по этому кредиту.

Литература

Озеров Е. С. "Экономика и менеджмент недвижимости". Спб.: Издетельство «МКС», 2003 — 422 с. — ISBN 5-901-810-04-Х

Виноградов  Д. В. "Норма дисконта: сущность, методы определения". // Энциклопедия оценки "Рыночная стоимость" — MARKETVALUE.RU, 2006

Дата  публикации: 12.12.2006