Инфраструктура рынка недвижимости

 

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

 

 

По дисциплине – ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

 

Тема: ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

 

 

 

Автор: студент  

                                                                  (подпись)                               (Ф.И.О.)

 

 

 

ОЦЕНКА: ___________

 

Дата:__________2013

 

 

 

ПРОВЕРИЛ:

 

 

  доцент, к.э.н.                                           ________                     

    (должность)                                                              (подпись)                                (Ф.И.О)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Санкт-Петербург

2013 г.

Содержание

 

 

Введение

Инфраструктура рынка недвижимости является связующим звеном между участниками рынка: публичной властью, частными и юридическими лицами, т.е. механизмом, который обеспечивает функционирование рынка. Взаимодействие между частными лицами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимым имуществом выражается всем многообразием сделок и действий, однако при этом должны соблюдаться предустановленные правовые рамки.

Инфраструктурное обеспечение  рынка недвижимости представляет собой  совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка и его регулирование с целью обеспечения безопасности и благосостояния всех граждан.

Таким образом, можно сделать вывод  о важности инфраструктуры рынка недвижимости, так как в ее основу заложена высшая цель, которая никогда не потеряет актуальность.

В данном реферате кратко рассмотрим сущность рынка недвижимости, а затем более подробно рассмотрим понятие инфраструктуры рынка недвижимости.

 

Сущность рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение  рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:

• информация о ценах, спросе и предложении;
• посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
• свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
• перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.

 

Инфраструктура рынка  недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную  разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора: развития (создания) объектов недвижимости; управления (эксплуатации) объектами недвижимости и оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Управление рынком недвижимости осуществляют государственные органы регистрации и профессиональные участники рынка недвижимости, работающие на коммерческой основе.

Основные признаки сектора развития (создания) объектов недвижимости в  переходный период — слабая изученность  и отсутствие отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование, материалы и др.

Сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости отслеживает  степень влияния товарных характеристик  объектов на их доходность, формулирует запрос сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов. При недостаточной развитости сектора управления, что имеет место на отечественном рынке, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота. Сектор оборота прав на недвижимость формирует рыночную цену ее объектов.

Привлекательность, объем и динамика развития секторов зависят от связанных  с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции, товарные потоки, доходы и налоги от сделок и эксплуатации объектов недвижимости.

Для усвоения сути процессов, происходящих на рынке недвижимости, используем метод декомпозиции. Декомпозиция (расчленение) производится как логически обоснованная процедура выделения все менее  сложных процессов. Функционирование базовых процессов обеспечивают специалисты (организации) одной узкой специализации.

Рассмотрим субъектную структуру  рынка недвижимости (рис. 1). Экономическими субъектами здесь являются: покупатели (арендаторы); продавцы (арендодатели) и профессиональные участники рынка недвижимости. Покупатель (арендатор) — главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей и работает рынок недвижимости.

Рис.1. Субъектная структура рынка недвижимости

А — Сектор развития (создания) объектов недвижимости (первичный рынок):

1 — инвесторы (дольщики), кредиторы, проектировщики, строители;

2 — застройщики (девелоперы, редевелоперы).

B — Сектор оборота  прав на недвижимость (вторичный  рынок):

4 — риэлторы, брокеры,  оценщики;

5 — продавцы (арендодатели).

C — Сектор управления (эксплуатации) объектами недвижимости:

8 — системы объектов  недвижимости: муниципальный, ведомственный,  частный жилой, земельный фонд; 9 — управляющие объектами недвижимости.

3 — покупатель (арендатор);

6 — профессиональные  участники рынка недвижимости, работающие  на коммерческой основе, исследователи  и аналитики рынка недвижимости, страховщики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, участники фондовых рынков, юристы, образовательные учреждения, т. е. организации;

7 — институциональные  участники: органы государственной  регистрации прав на недвижимость  и сделок с нею; региональные  земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельных кадастров, зонированием территорий, оформлением землеотводов; региональные органы архитектуры и градостроительства; органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений; органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений; судебная система.

Продавец (арендодатель) – это любое  юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности  на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке  с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим  от его имени, относятся:

• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра; зонированием территорий, оформлением землеотвода; федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство);
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

• предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия, осуществляющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности);
• инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций1 в объекты недвижимости;
• риэлторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;
• девелоперы (застройщики), владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости, определяющие схемы финансирования инвестиционного проекта, занимающиеся проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);
• заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);
• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
• управляющие проектом, осуществляющие общее планирование, координацию и контроль реализации проекта от его начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;
• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов;
• оценщики, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;
• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
• аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;
• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании и пр.);
• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке недвижимости;
• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости; информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• другие специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рынок недвижимости на практике часто  делят на первичный и вторичный – по способу совершения сделок. Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными) объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимаются сделки, совершаемые с  данными объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты недвижимости, как правило, длительное время находятся в эксплуатации на рынке недвижимости.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка являются своеобразным ориентиром, показывающим, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат. Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор решений относительно инвестирования в недвижимость. Сложность этой задачи обусловлена еще и тем, что сделки на рынке недвижимости носят частный, а зачастую – конфиденциальный характер, что затрудняет сбор необходимой информации. Однако эта задача не является главной.

Рынок недвижимости испытывает влияние  экономической ситуации в целом, как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко реагировать уменьшением предложения и снижением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким. Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее  как уменьшить, так и увеличить  предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Также невозможно быстро увеличить предложение – процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Для обеспечения новой деятельности необходима соответствующая инфраструктура. Однозначного определения термина  «инфраструктура» в современной  экономической науке не существует. В широком смысле под инфраструктурой понимается совокупность отраслей хозяйства, обслуживающих производство и обеспечивающих условия жизнедеятельности рассматриваемого объекта.