Ипотечное кредитования жилья на примере "Альфа Банка"

 

2.2 Заключение договора

 

Процесс ипотечного кредитования:

1) Сначала оценить, какая  сумма денег необходима для  приобретения квартиры ивыяснить, накакую сумму кредита можно  рассчитывать при имеющемся ежемесячном  доходе. Для расчетов можно воспользоваться  ипотечным калькулятором и консультант ответит на вопросы исделает детализированный расчет покредиту.

2) Подготовьте все необходимые  для получения кредита документы. При заполнении форм исборе  документов будет помогать персональный  консультант.

3) Наосновании предоставленных  документов банк примет решение  овозможности предоставления кредита.

Для этого в банке проводится андеррайтинг.

После этого приступайте кпоиску квартиры.

4) В течение трех месяцев  необходимо найти вариант жилья, удовлетворяющий требованиям банка, собрать документы поквартире  ипередать ихвбанк. При поиске  квартиры рекомендуется обращаться  к партнерамбанка — агентствам  недвижимости, которые имеют большой  опыт работы изнают требования  Альфа-Банка, предъявляемые кобъектам  недвижимости.

5) Альфа-Банк самостоятельно  направляет документы заемщика  встраховую компанию для получения  подтверждения встраховании ивоценочную  компанию для оценки квартиры (страховые и оценочные компании  аккредитованные банком).

6) После получения положительного  заключения страховой компании  повыбранной квартире иотчета  обоценке выбранной квартиры, банк  принимает решение обокончательной  сумме кредита сучетом оценочной  стоимости квартиры (расчет максимальной  суммы кредита).

7) В согласованный свами  ипродавцом квартиры день ивремя  происходит оформление ипотечной  сделки: подписание кредитного договора  идругих необходимых документов, оформление закладной. Процедура  ипотечной сделки происходит  вЦентре ипотечного кредитования  Альфа-Банка.

При положительном заключении эксперта по андеррайтингу о платежеспособности и кредитоспособности заемщика. После определения максимально допустимой суммы кредита и выявления наличия средств у заемщика для совершения ипотечной сделки, эксперт представляет отчет по результатам андеррайтинга и рекомендации о выдаче ипотечного кредита данному заемщику в кредитный комитет банка или ипотечной организации. При положительном решении кредитного комитета о выдаче кредита заемщику оформляются следующие документы в его "кредитное дело":

заявление-анкета на ипотечный жилищный кредит;

запрос по месту работы;

решение кредитного комитета (с указанной суммой кредита);

отчет о результатах андеррайтинга;

отчет о проверке состояния заложенного имущества (отчет об оценке стоимости имущества, подтверждение имущественных прав и т.д.);

квитанция о первоначальном взносе (минимально допустимый размер первоначального взноса составляет 30 % от суммы кредита);

копия договора купли-продажи и ипотеки квартиры;

кредитный договор с заемщиком;

подтверждение с места работы о доходах заемщика;

договор страхования квартиры;

договор с заемщиком об открытии депозитного счета "до востребования";

документ, подтверждающий уведомление заемщика и залогодателя о переходе прав требования по уступаемым договорам;

акт о поставке кредита;

В период обслуживания кредита кредитное дело должно также содержать:

график платежей по кредиту;

банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей в счет уплаты процентов и погашения основного долга в соответствии с графиком;

банковские выписки, подтверждающие внесения заемщиком платежей в счет уплаты штрафов и процентов по просроченной задолжности;

банковские выписки, подтверждающие внесение заемщиком платежей по страхованию жизни и предмета залога, а также платежей при уплате налога на недвижимость;

банковские выписки, подтверждающие полное погашение кредита;

отчет обо всех фактически проведенных платежах заемщика по кредиту;

отчет об инспекционной проверке заложенного имущества.

В процессе кредитования кредитная организация обязана представлять заемщику отчет о сделанных им платежах и остатке ссудной задолжности на дату представления отчета. Данный отчет включает в себя:

1) суммы и даты, сделанных  платежей, полученных от заемщика  за прошедший год и направленных  на выплату основного долга, процентов, сборов и покрытие других расходов  по кредиту;

2) уведомление о просроченных  платежах;

3) подтверждение уплаты  всех причитающихся налогов, страховых  платежей и других перечислений  со специального накопительного  счета;

4) суммы, причитающихся платежей  на следующий год;

5) изменение размеров  платежей;

остаток задолженности по кредиту;

уведомление об изменениях в условия кредитования.

Требования к договору ипотеки

В договоре ипотеки обязательно должны быть указаны:

предмет ипотеки;

оценочная стоимость предмета ипотеки;

существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;

право (собственность, аренда и др.), в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.

Предмет залога определяется в договоре ипотеки указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. То есть обычно в договоре ипотеки указывается вид недвижимости (квартира или дом), его полный адрес, общая жилая площадь и количество комнат.

Жилой дом, непосредственно связанный с землей, может быть предметом ипотеки только с одновременным залогом по тому же договору ипотеки земельного участка, на котором он находится. При этом в договоре ипотеки необходимо указывать адрес земельного участка, его площадь, кадастровый номер, а также категорию земель и вид ее разрешенного использования.

Не могут быть заложены дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и имущество, которое нельзя приватизировать (например, служебные жилые помещения и др.).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

При предоставлении кредита на строительство жилого дома, договором ипотеки может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в ипотечном договоре в денежном выражении. При этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Иногда в договоре ипотеки стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ и стоимость по заключению оценочной компании. В этом случае целесообразно особо отметить ту оценку, которую обе стороны договора ипотеки считают справедливой (оценку, о которой стороны договорились), чтобы договор ипотеки не считался ничтожным.

Если ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки это должно быть указано. В противном случае его не зарегистрируют.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Заемщик ипотечного кредита имеет право проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

В соответствии с договором ипотеки залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

Право требования досрочного погашения кредита возникает у банка также в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга, в том числе при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость как в судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Заключение и регистрация договора ипотеки

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

заявление от залогодателя и залогодержателя;

договор ипотеки и его копии;

документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

кредитный или иной договор, исполнение которого обеспечивает ипотека;

документ об уплате государственной пошлины;

иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае если права залогодержателя удостоверяются закладной, дополнительно представляют также закладную и документы, названные в ней в качестве приложений, и их копии.

Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых документов путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

Прекращение договора ипотеки. Если договор ипотеки исполнен или прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

 

2.3 Предоставление кредита  и кредитный договор

 

Ипотечное кредитование Альфа-Банка:

—Срок кредитования— от5до25 лет.

—Срок рассмотрения заявки— 3рабочих дня смомента предоставления полного пакета документов.

—Возможность получить одобрение банка сразу навсе предлагаемые сроки кредитования ивыбрать наиболее выгодный срок исумму кредита.

—Отсутствие комиссии зарассмотрение заявления накредит.

—Учет дохода обоих супругов, атакже дополнительных доходов.

—Отсутствие требований кпрописке врегионе приобретения недвижимости.

—Возможность согласования стоимости квартиры вдоговоре купли-продажи.

—Снижение рисков засчет страхования жизни исобственности.

—Большой выбор каналов погашения.

—Квалифицированная помощь специалистов навсех этапах ипотечной кредитной сделки.

—Комфорт и экономия времени за счет оформления, выдачи кредита и заключения сделки в одном месте— Центре ипотечного кредитования Альфа-Банка.

 

Таблица 3 Программы Банка на вторичном рынке жилья

Цель предоставления кредита:	Кредит наприобретение квартиры навторичном рынке жилья
Местонахождение приобретаемой квартиры:	Москва, Санкт-Петербург, Барнаул, Екатеринбург, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Пермь, Самара, Тольятти, Уфа, Челябинск, Ярославль, а также города Московской, Ленинградской, Свердловской, Нижегородской, Новосибирской, Самарской, Челябинской, Ярославской областей, Красноярского, Пермского краев, Республики Башкортостан.
Валюта кредита:	доллары США/Рубли РФ
Срок кредита:	от5до25 лет
Минимальный размер кредита:	500000рублей или 20000 долларовСША
Максимальный размер кредита:	12000000рублей или 500000 долларовСША
Минимальный размер первоначального взноса:	30%отоценочной стоимости  квартиры
Кому предоставляется кредит:	Резидент РФ
Способ подтверждения дохода:	—Найм подтвержденный (справка 2-НДФЛ) —Найм неподтвержденный (справка поформе Банка) —Бухгалтерская иналоговая отчетность, данные управленческого отчета
Категория Созаемщик:	Супруг / супруга Заемщика
Минимальный возраст Заемщика / Созаемщика:	21год
Максимальный возраст Заемщика/Созаемщика:	намомент получения ипотечного кредита ваш текущий возраст + срок кредита недолжны превышать 59лет для мужчин и54года для женщин.