Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Министерство образования и  науки Российской Федерации

Государственное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

КАФЕДРА ФИНАНСОВ, ДЕНЕЖНОГО ОБРАЩЕНИЯ  И КРЕДИТА

 

 

 

 

 

Контрольная работа по экономике недвижимости

Вариант 1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Работу выполнила студентка  4 курса з/о

Кулик В.Н

 

 

2013

1.Понятие, основные признаки и место недвижимого имущества в рыночной системе.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском  праве в связи с введением  в гражданский оборот земельных  участков и других природных объектов, и в настоящее время оно  стало общепринятым во всех странах  мира. В дореволюционной России это  понятие было применено в указе  Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения  оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю  деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории  основных и оборотных фондов, а  земельные участки учитывались  отдельно по видам и только в натуральных  единицах измерения (по площади).

В современной России понятие  «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический  и правовой оборот Законом РСФСР  «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. в связи с установлением  статуса частной собственности  на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и  республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30 ноября 1994 г.

В соответствии с Гражданским  кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся  следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132) (табл. 1).

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

 

Объекты, относящиеся  к недвижимым вещам

Отдельные объекты	Сложные объекты
1. Земельные участки	Предприятие в  целом как имущественный комплекс, включая: · земельные участки; · здания и сооружения; · инвентарь и оборудование; · сырье и продукцию; · требования и долги; · права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; · нематериальные активы; · информацию; · другие исключительные права
2. Участки недр
3. Обособленные  водные объекты
4. Все, что  прочно связано с землей, в  том числе:  · леса;  · многолетние насаждения;  · здания;  · сооружения
5. Приравненные  к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: · воздушные и морские суда;  · суда внутреннего плавания;  · космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

 

 

 

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих  случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости  от жизненных ситуаций, целей и  стадий анализа.

 

Признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
1. Сущностные (родовые)  Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
2. Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
3. Форма функционирования	Натурально-вещественная и  стоимостная
4. Состояние потребительской  формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется  натуральная форма в течение  всего срока эксплуатации
5. Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли –бесконечное при правильном использовании
6. Способ переноса стоимости  в производственном процессе  или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
7. Общественное значение	Пользование объектом часто  затрагивает интересы многих граждан  и других собственников, интересы которых  защищаются государством
8. Видовые (частные) технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными  частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

 

Недвижимое имущество  занимает центральное место в  системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две  важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга  
и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый, объект недвижимости ? земля ? занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля  имеет многофункциональное назначение. В качестве природного объекта, существующего  независимо от воли людей, Земля - это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую экологическую функцию. Одновременно земля - это и почва, верхний слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения. Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей. И, наконец, земля как территория государства или субъекта федерации выполняет политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским законодательством с учетом лесного, экологического и иного специального законодательства.

В силу перечисленных выше факторов земля как невосполнимый  природный ресурс многофункционального значения имеет особый юридический  статус. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

В Российской Федерации, как  и во многих промышленно развитых странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная собственность  препятствует реализации общественных интересов, она подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают: систему зонирования; рациональное использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли; соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов; принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

Существуют и временные  ограничения правомочий собственника земли: строго целевое использование  земельного участка, возможность купли-продажи  сельскохозяйственных земель при условии  сохранения их целевого назначения, изъятие  неиспользуемых земельных участков, ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель, исключительное пользование землей на условиях аренды.

Не могут также государственные  и муниципальные предприятия  самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество, закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения  или оперативного управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в акционерных обществах ? при крупных сделках (25?50% балансовой стоимости активов общества) решение принимает единогласно Совет директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки превышает 50% активов ? только общее собрание акционеров (ст. 79 Закона об акционерных обществах).

Недвижимость находится  в центре сложного переплетения различных  экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.

Совершение сделок с земельными участками и другими объектами  недвижимости требует глубоких и  систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара - недвижимого имущества.

К экономическим интересам  недвижимости относят:

• налогообложение;
• лицензирование;
• ипотечное кредитование;
• приватизация;
• национализация;
• страхование;
• ценообразование;
• инвестирование;
• информация;
• источник доходов.

К общественным интересам  недвижимости относят:

• принудительный выкуп;
• возврат бесхозных объектов;
• целевое назначение;
• зонирование;
• бремя собственности.

Вовлечение соответствующих  категорий земель или прав пользования  ими в узаконенные рыночные отношения  стимулирует деловую и инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с землей.

Как объект предпринимательской  деятельности недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса  и воспроизводства капитала с  приращением. Типичный инвестор, вкладывая  средства в недвижимость, обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удовольствий из владения престижной собственностью.

Недвижимость - объект изучения различных научных и учебных дисциплин: географии, архитектуры, права, землеустройства, агрономии, экономики, строительства и др. В каждом курсе в соответствии с его спецификой исследуется одно или несколько свойств отдельных объектов недвижимости.

 

Недвижимое имущество  как товар - это:

• объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий  различные реальные или потенциальные  потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;

• право собственности  на недвижимость, включающее права  владения, пользования и распоряжения;

• услуга - возможность использования  недвижимости для соответствующих  целей (для жизни, осуществления  бизнеса и др.).

Недвижимые вещи как товар  включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически  невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность ? это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Недвижимое имущество, в  первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства. Как и  любой товар, недвижимость имеет  потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость - стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.