Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Особенность земли как  товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой  природой.

Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты.

Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все  они, включая и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную  природу и изначально присущи  любой личности, нормально воспитанной  в человеческом обществе.

Земля есть наша кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счете от земли. Голодный человек считает: стоит ему досыта наесться, как он будет счастлив и ничего другого не будет желать. Но не хлебом единым жив человек. Удовлетворение потребностей первого (низшего) порядка (физиологических) лишает их побудительной силы, и личность в оценке земли поднимается на новый уровень детерминации потребностями более высокого уровня - психологическими и социальными. Ведь земля - одновременно и мать богатства. Обладание землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев российского общества.

После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, землевладелец уже не может жить без своего доброго дела - не творить, не выращивать урожай, не возделывать  землю.

Цена на землю, как и  на любой товар, определяется спросом  и предложением. По мере понижения  цены на рынке увеличивается спрос  на земельные участки, а с ростом цен - снижается.

Недвижимое имущество -  наиболее долговечный и основательный  товар из всех существующих. Его  нельзя, как иногда случается с  личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные  сроки службы в среднем от  
15 до 200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами  недвижимости  - это не обычное  перемещение и конечное потребление  товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего  доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую  характеристику - территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые  делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет. Кроме того, у каждого  субъекта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и  основания, определяющие уникальную привлекательность  того или иного объекта недвижимости.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация  оформления сделок, ликвидность и  необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью  и неравномерностью. На начальной  стадии имеют место отрицательные  потоки денежных средств на строительство  или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи  в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и  затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать  почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам  объектов и социальному статусу  собственников. Применяются различные  ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет  изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых  помещений для социально незащищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров  и других групп), а при однократной  покупке квартир и домов ? уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения  доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в  аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, а пятые - в  государственной собственности. По оценкам специалистов, возможны около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости - это возможность быстро и без  потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи  объекта: чем меньше времени требуется  для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных  видов недвижимости существенно  варьируется, особенно в зависимости  от местоположения.

Поскольку недвижимое имущество  не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными  рисками, например, ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и  т.д.

В отличие от других товаров  недвижимость, приносящая доход, требует  профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его  практической реализации, вплоть до организации  охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий  уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы  и кемпинги.

Для эффективного управления недвижимостью уже на предынвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

• маркетинговые исследования;

• строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

• обоснование прогнозируемой цены и эксплуатационных расходов;

• анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму  и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав на него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые  должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права.

 

2. Определить затратным подходом стоимость дома площадью 150 кв. м.

Стоимость строительства дома со всеми  затратами составила 400 у. д. е. за кв. м,

общий физический износ дома составляет 12 000 у. д. е., устранимый функцио-

нальный износ – 2 000 у. д. е., неустранимый функциональный износ – 3 000 у. д. е.

Стоимость земельного участка из анализа  сопоставимых продаж – 45 000 у. д. е.

 

Снд. = Сземля + Свосст. + П пр. – И накопл.

С земля – стоимость земельного участка, С воост. – стоимость здания,

Ппр. – предпринимательская прибыль, И накопл.- сумма накопленного износа

Снд.= 45000+400*150-12000+2000+3000=88000

3.Используя сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости,

оцените стоимость двухэтажного офисного здания в центре города площадью

300 кв. м, если известно, что аналогичное  двухэтажное офисное здание на  окраине 

города площадью 300 кв. м было продано  за 456 500 у. д. е. Из анализа сопоста-

вимых продаж была выявлена следующая парная продажа: одноэтажное офисное

здание в центре города площадью 200 кв. м было продано за 346 000 у. д. е., одно-4

этажное офисное здание на окраине  города площадью 200 кв. м было продано 

за 317 500 у. д. е