Описание объекта недвижимости

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Филиал государственного образовательного учреждения

высшего профессионального  образования «Южно-Уральский государственный  университет» в г. Кыштым

Кафедра «Экономика, управление и информационные технологии»

 

 

оценка недвижимости квартиры

 

по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

 

 

                                                                               Руководитель, ст. преподаватель

                                                               ______________Орлова О.В.

                                                   __________________2012 г.

 

 

 

                                                                                Автор проекта

                                                                                студентка группы  КД-377  

____________А.А. Анисимова __________________2012 г.

 

Работа  защищена

с оценкой (цифрой, прописью)

                                                                                   _____________________________

                                                                                 __________________2012 г.

 

 

 

 

 

 

Кыштым 2012

 

 

Содержание

 

Введение                                                                                                                   3

1. Анализ местоположения объекта недвижимости                                      5
2. Описание объекта недвижимости                                                                7

2.1. Определение  рыночной стоимости затратным подходом                            8

2.2. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом                  12

2.3. Согласование результатов оценки                                                                15

Заключение                                                                                                             17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой  невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки  понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная  и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество  под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми  имуществами признаются по закону земли  и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».[1]

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью  понимают материальный объект, созданный  природой (земельный участок) или  руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.[9]

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как  «объект недвижимости».[1]

 

 

 

 

 

В данной работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночная стоимость объекта недвижимости.

Оценка  недвижимости - наука прикладного  экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки  зрения использования объекта, в  исследовании спроса и предложения  на соответствующем рынке, а также  в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка  рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных  прав на оцениваемый актив как  наиболее вероятного значения цены.[9]

Одним из главных преимуществ при продаже  квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника –  попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную  недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости  недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости  жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения  кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный  договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого  имущества  требует специального образования, подготовки и опыта  и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

 

 

 

 

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти  или упасть в зависимости от различных  условий и обстоятельств рынка.[6]

В данной работе я выступаю в роли оценщика. Оценщик может оценивать несколько  видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет  определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик должен выявить  рыночную стоимость недвижимости, которая  соответствует стоимости аналогичных  объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В  отчет по оценке обязательно должен  войти описание района, описание самого объекта недвижимости (квартиры), фотографии объекта недвижимости, расчеты его  стоимости.[6]

Оценка  объектов недвижимости и определение  рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни  человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся  его приобрести, а тот, у кого уже  оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое  и современное жилье. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически  ни одной операции.

 

1.1. Анализ местоположения объекта  недвижимости

Объект  оценки расположен по адресу ул. Ленина 25 кв. 25 в центре г.Кыштым. Оцениваемая  двухкомнатная квартира расположена  в пятиэтажном многоквартирном  доме на 4 этаже. Данный объект находится  в жилом районе и имеет следующее  окружение: 20 м в северном направлении  от объекта стоит 5-эт. жилой дом  и на этом же расстоянии автомобильная  стоянка, в западном направлении  в 5 м  расположен 5-эт. жилой дом, в  направлении на юг  в 20 м находится детский сад, а в 50 м 9-эт. жилой дом, в восточном направлении на расстоянии 5 м расположен 5-эт жилой дом.

Также недалеко от объекта примерно в в 600 м на запад находится зона отдыха «Парк», которая порадует любителей пеших  прогулок, в 100 м на северо-запад расположен торговый комплекс под названием  «Демидовский», а в 600 м– ДК «Победа».

В 20 м  от оцениваемого объекта в южном  направлении проходит автомобильная  дорога с твердым покрытием. От объекта  до остановки автобуса около 7 минут  пешего хода. Район находится в  центре города, но имеет хорошую  транспортную доступность. Он обеспечен  большим числом автобусов с маршрутами и маршрутными такси, которые  позволяют доехать  до многих уголков  города без пересадок.

В районе достаточно развита социальная инфраструктура. Имеются учебные заведения, которые  решают проблему устройства ребенка, медицинские  учреждения, культурно-просветительные  учреждения, зона отдыха, предприятия  торговли, а также есть автостоянка, дающая возможность избежать проблемы с парковкой личного автомобиля  и т. д.

Также оцениваемый  объект обеспечен такими инженерными  коммуникациями, как горячее и  холодное водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонная сеть.

В экологическом  отношении район достаточно благоприятный (нет вредного производства).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Описание объекта недвижимости.

 

 

Таблица 1

 

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка	Рынок жилья
Текущее использование	Многоквартирный дом
Вид данных	Оценка
Юридическое описание:
Регион	Челябинкая область
Район	Центр города
Адрес	Г.Кыштым, ул.Ленина 25, кв.25
Право собственности на квартиру	Полное право собственности
Здание
Год постройки	1976 год
Инвентаризационная  стоимость	68848,73 руб.
Год последнего капитального ремонта	1998 год
Число этажей	5
Общая площадь	44,40
Жилая площадь	25,90
Высота  потолка	2,50
Техническое состояние	Удовлетворительное (износ 21-40) Повреждений  и дефектов нет. Имеются местами  следы различных ремонтов, в т. ч. небольших трещин в простенках и перемычках. Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число  повреждений. Окна и двери закрываются  с некоторым усилием.
Группа  капитальности	2 группа капитальности
Фундаменты	ж/б панели
Перекрытия	Железобетонные
Степень огнестойкости	1 степень огнестойкости
Коммунальные  услуги	Электроснабжение, холодная и горячая  вода, канализация, центральное отопление, телефон

 

 

2.1. Определение  рыночной стоимости затратным  подходом.

Следующим этапом оценки является определение  стоимости. Она вычисляется с  учетом всех факторов, существенно  влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости данной недвижимости используются два подхода: затратный подход, сравнительный  подход.

Затратный подход.

            Затратный подход – это стандартный  подход к оценке рыночной стоимости  недвижимости. Он основан на определение  затрат, которые может понести  потенциальный покупатель недвижимости  при строительстве здания или  сооружения, аналогичного по своим   физическим параметрам или потребительским  свойствам оцениваемой недвижимости.[11]

Так как  в техническом паспорте приведена  инвентаризационная стоимость оцениваемого объекта, то можно найти стоимость  строительства на дату оценки, то есть на 1 декабря 2012 года. Для этого нужно  воспользоваться следующей формулой:

С_{О.Н. =} С _{КВ. ИНВ. *} К _УДОР.

Где С_О.Н.  – стоимость объекта недвижимости;

С_{КВ. ИНВ.} – стоимость квартиры инвентаризационная;

К _УДОР. – коэффициент удорожания строительных работ.

Коэффициент удорожания строительных работ с 2006 по 20012 год составляет 2,6

В результате стоимость двухкомнатной квартиры определенной затратным подходом составила: 179 000 руб.

 

2.2. Определение  рыночной стоимости сравнительным  подходом.

Сравнительный подход – это совокупность методов  оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.[12]

В основе сравнительного подхода лежат  принципы спроса и предложения, замещения, принцип  вклада и т. д. Подход к оценке с  точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта  с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены  в реестр на продажу. Рыночная стоимость  недвижимости определяется ценой, которую  заплатит покупатель за аналогичный  по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее  действен для объектов недвижимости, по которым имеется  достаточное количество информации о недавней сделке купли-продажи. Любое  отличие условий продажи сравниваемого  объекта от типичных рыночных условий  на дату оценки должно быть учтено при  анализе.[10]