Описание объекта недвижимости

Расчет  величины рыночной стоимости при  использовании сравнительного подхода  выполняется  в следующей последовательности:

1. Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.
2. Выбор параметров сравнения.
3. Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.
4. Согласование данных  по аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта.[10]

На день оценки Оценщик располагает информацией  по предложениям к продаже пяти  объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в г. Кыштыме, имеющих  одинаковую площадь, разную  планировку комнат и набор коммунальных услуг

Для начала нужно определить элементы сравнения (поправки) – это характеристики собственности и сделок, которые  определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Поправки вносятся от сопоставимого  к оцениваемому, то есть определяют за какую цену был бы продан объект-аналог, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект. Данные приведены в таблице 2.

                                                                                                                        

                                                                                                             

 

       Таблица 2

Адрес объекта-аналога	Санузел	Планировка комнат	Наличие газа	Наличие балкона	Стоимость, тыс. руб.
Ленина	раздельный	изолированная	нет	есть	880
Горелова	раздельный	изолированная	есть	есть	1100
Кр.Звезда	совмещенный	проходная	есть	нет	800
Соплякова	совмещенный	проходная	нет	нет	780
Демина	совмещенный	изолированная	есть	есть	900

 

Объекты – аналоги должны быть максимально  схожи  с оцениваемым объектом. Далее нужно сравнить объекты  – аналоги с оцениваемым объектом, все данные приведены в таблице 3.

                                                                                                                             

Таблица 3

Показатели	Оцениваемый объект	1	2	3	4	5
1. Цена продажи, тыс. руб.	?	880	830	800	700	850
Поправки 2.Санузел Найдена пара 1-3 880-800=80	разд.	разд.     0	совмещ.     0	совмещ.     +80	совмещ.     +80	совмещ.     +80
Скорректированная цена		880	830	880	780	930
3. Планировка комнат Найдена пара3-5 900-800=100	изол.	изол.       0	изол.       0	прох.       +50	прох       +50	изол.       0
Скорректированная цена		880	830	930	830	930
4. Наличие газа Найдена пара 3-4 980-960=20	-	-       0	+       -100	+       -100	-       0	+       -100
Скорректированная цена		880	730	830	830	830
5.наличие балкона Найдена пара 2-5 960-880=60	+	+       0	+       0	-       +50	-       +50	+       0
Скорректированная цена		880	730	880	880	830

  

Вычисление  скорректированной цены производится по формуле:

С_о.н. = Ц_i +(-) П_i ,

Где  Ц_i – цена объекта-аналога;

П_i – поправка, корректировка к i-му объекту-аналогу.

 Произведя  сравнение можно найти среднюю  цену оцениваемого объекта. Она  находится как среднеарифметическое  значение пяти полученных результатов.

С_ср.= 840 000 руб.

Итак, рыночная стоимость квартиры сравнительным  подходом составляет 840 000 руб.

 

2.3. Согласование результатов оценки.

Заключительным  элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой  стоимости объекта. Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны  каждого метода, определяет, насколько  существенно они отражают объективное  состояние рынка.

Процесс сведения  оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.[11]

Использованные  в отчете методы расчета рыночной стоимости дали следующие результаты:

Затратный подход – 179 000 руб.

Сравнительный подход – 840 000 руб.

После этого  можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки  объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо объектов с незначительным износом. Этого нельзя сказать в полной мере о данном объекте. В центре затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Предоставленная информация, безусловно, имеет значение для приведенного выше анализа, но нельзя слишком полагаться на него.[11] Стоимость, рассчитанная затратным подходом, получилась ниже, чем при сравнительном подходе. Это можно объяснить тем, что при расчете берется инвентаризационная стоимость квартиры с учетом износа, но не учитываются затраты на стоимость строительно-монтажных работ. Этот подход не показывает стоимость объекта на рынке, а определяет затраты на строительство такого же объекта в настоящее время.
2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке. В тоже время не стоит слишком доверять исходной информации об условиях продажи объектов, их цене. Тем не менее, можно считать, что данный подход иметь наибольший вес при решении об окончательной стоимости.[11]

На основании  выполненного анализа, проведенных  расчетов находим стоимость объекта  недвижимости по следующей формуле:

С_О.Н. =

                                     - методы оценок;

                                     - стоимость объекта недвижимости  определенная  i – м методом;

                                     - весовой коэффициент.

Весовой коэффициент выбирается произвольно, но он не должен быть больше 1. Итак, для  затратного метода выбираем весовой  коэффициент равный 0,3, так как  этот подход менее эффективен и учитывает  затраты на строительство квартиры, но не учитывает затраты на строительство  всего объекта. И для сравнительного подхода выбираем коэффициент 0,7 потому, что данный подход более эффективен и основан на реальной информации рынка недвижимости. Рыночная стоимость  объекта, рассчитанная этим подходом близка к окончательной стоимости.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных полученных  в результате проведения настоящего анализа с  применением методики оценки, можно  сделать вывод, что рыночная стоимость  объекта оценки, включаемого в себя двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ул. Ленина 25, кв 25, составляет 641 000 руб. (с учетом округления) и полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться  в качестве исходной для совершения каких-либо операций с недвижимостью (продажа, получение кредита по залогу имущества, сдача объекта в аренду и т.д.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Активное  формирование рынка недвижимости в  России характеризуется неравномерным  развитием отдельных сегментов, несовершенной законодательной  базы и недостаточно высокой платежностью граждан и инвестиционным потенциалом  юридических лиц.

Для решения  проблем, возникающих на этапе становления  рынка недвижимости. Необходимы специалисты  высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию  новой области знания со своей  методологией, терминологией и принципами исследований.[1]

Дисциплина  «Экономика недвижимости» призвана обеспечить подготовку высококвалифицированных  специалистов, отвечающих новейшим тенденциям развития экономики России, и в  частности, рынка недвижимости, и  для студентов специальности  «Городской кадастр» изучение этой дисциплины послужит хорошей основой для  экономического и технического образования.

Написание курсовой работы по дисциплине «Экономика недвижимости» способствует закреплению  теоретических положений, рассмотренных  на лекциях, расширению знаний по отдельным  вопросам и получению навыков  организации самостоятельной исследовательской  работы по данной тематике.

В данной курсовой работе мы выполняли роль оценщиков и производили оценку жилой недвижимости. Под объектом оценки выбирали собственное жилье  и научились определять рыночную стоимость оцениваемого объекта  затратным и сравнительным подходами. Для этого была изучена специальная  литература и необходимые нормативно- правовые акты, а также законы. Затем  научились составлять отчет об оценке объекта недвижимости на основе необходимых  требований и стандартов.

Полученные  мной навыки по оценке жилой недвижимости очень пригодятся в моей дальнейшей учебе и работе. Накопленная информация пригодится также для собственного развития и будет полезна в  жизни.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  литературы.

 

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.
2. Бакулин В.В., Козин В.В. География Тюменской области/ Учебное пособие.- Средн.-Урал. Кн. изд-во, 1996.- 240с.
3. Газета «Квартирный вопрос» № 42 от 2 ноября.
4. Газета «Квартирный вопрос» №47 от 7 декабря.
5. Газета «Недвижимость для всех» № 10 от 27 октября.
6. Газета «Недвижимость для всех» № 12 от 10 ноября.
7. Газета «Недвижимость для всех» №15 от 1декабря.
8. Газета «Недвижимость для всех» № 16 от 8 декабря.
9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.
10. Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты.- М.: ИНФРА-М, 1997.- 320с.
11. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – 496с.
12. Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.
13. Статистический ежегодник Тюменской области: Статистический сборник в 7 частях. часть 1./ Тюм. областной комитет государственной статистики.- Т, 2004 – 624с.
14. Статистический ежегодник: города и районы Тюменской области ( без автономных округов): Статистический сборник в 7 частях Ч 5 (1)./ Тюм. областной комитет государственной статистики.- Т, 2004 – 544с.
15. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.