Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Развитие кредитования. Внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

Кредитами сейчас пользуются всё большее число  покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок  недвижимости. Естественно, что появление  дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены.

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория  потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи. Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ,

ужесточение условий  кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Недостаток  альтернативных областей выгодного  и надежного размещения свободных  средств. Недоверие к валютам

В условиях, когда  предпринимательская деятельность связана с многочисленными сложностями и рисками, для большинства граждан доступно лишь очень ограниченное количество способов размещения свободных средств. Их можно разместить «под матрацем», можно на депозите. А можно купить золото, недвижимость, землю и т.п.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы, подробный анализ которых — отдельная тема. В данном же исследовании отметим, что в последние годы привлекательность валютных накоплений резко снизилась, и недвижимость прочно заняла в сознании особое место.

Состояние дел  с альтернативными способами сохранения и приумножения накоплений формирует мнение, что недвижимость- наилучшее место для таких целей.

Именно поэтому  основные накопления перетекают на рынок  жилой недвижимости. Риск потерять деньги тут существенно ниже, рост цен в долгосрочной перспективе весьма вероятен, кроме того, недвижимость можно использовать для улучшения условий жизни, или сдавать ее в аренду.

Появятся альтернативные способы размещения денежных средств- значительная часть средств уйдет  туда. И это не только будет способствовать снижению цен на недвижимость, но и благотворно скажется на всей экономике.

Устремление потоков  инвестиционно-спекулятивного капитала на рынок недвижимости приводит к  росту спроса, а, следовательно, и  к росту цен.

Изменение статуса  микрорайона

Повышение статуса  микрорайонов, в том числе связанное  со строительством новых станций  метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных  и обжитых, — достаточно серьезные  и обоснованные поводы для удорожания жилья.

При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10—20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ и спортивных и детских учреждений

— всё это  способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон — значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне — все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

Низкие объемы строительства. Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир

При недостаточном  объеме строительства и фактическом  игнорировании строительства малогабаритного  жилья постоянно растущий спрос  остается неудовлетворенным. Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего.

Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на 15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это

обстоятельство  является определяющим: им важна крыша  над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и  теплоизоляция — это уж как  получится.

Другое дело, что законы рынка даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут своё. Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей отложить покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падение цен.

 

3.2Политико-психологические

 

 

Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости являются:

• состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка;
• степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости к перспективам развития города и страны;
• уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне.

Политико-психологические  факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга.

Подводя итоги, еще раз отметим основные факторы, которые могут снизить цены на недвижимость.

Положительные факторы:

• резкое увеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний;
• развитие регионов, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, а также в сельской местности;
• создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса).

 

• Отрицательные факторы:
• кризис в экономике и, как следствие этого, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость;
• форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты);
• деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов;
• ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья.

В заключение можно  сказать, что у рынков нежилой  и жилой недвижимости есть общие  проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой

проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен.

 

Заключение

 

 

 

Итак, для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления.

И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован.

Очень важно  обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура  регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного  воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов.

При этом все  факторы воздействуют на конъюнктуру  рынка не изолированно, а во взаимодействии.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

Не стоит  исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального  рынка недвижимости обусловлена  именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону.

 Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико-математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости.

Для того, чтобы  составить действительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступ к большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или быть высококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работы именно в области недвижимости.

 

Список литературы

 

 

1. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», М.: Экономикс, 2000. - 92 с.
2. Афонасова М.А. «Экономика недвижимости», Томск, Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.
3. Астахова М.А. Объект субъективного гражданского права: понятие и признаки // Гражданское право. – 2006. – № 2. – С. 22.
4. Белов В.А. Право общей собственности // Законодательство. – 2003. – № 11. – С. 12-15.
5. Варадинов Н. Энциклопедия прав собственности. – М., Спарк. 1994. – 782 .
6. Гриненко СВ. "Экономика недвижимости", Таганрог, изд-во ТРТУ 2008. – 107 с.
7. Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости", КноРус, 2007. - 344с.
8. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
9. Оценка недвижимости: Учебник / Под. Ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496с.:
10. ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256;
11. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255;
12. ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №254
13. ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России  от 22 октября 2010 г. №508

Размещено на