Отчет по практике по оценке имущества

       Тем не менее, с середины осени 2008 года начавшийся подъем цен на рынке недвижимости прекратился, причем не только в Алматы. Согласно данным Агентства РК по статистике, в октябре 2008 года по сравнению с  предыдущим месяцем на первичном  рынке жилья цены уменьшились в южной столице на 5,6%, в Семее – на 5%, в Костанае - на 1,1%. На вторичном рынке снижение цен отмечалось в Талдыкоргане - на 6,3%, Кокшетау - на 4,8%, Костанае - на 1,8%. Осеннее снижение цен можно связать с очередным витком мирового финансового кризиса. По данным газеты «Крыша», анализирующей цену предложения, в период с 19 по 26 ноября средняя стоимость квадратного метра по Алматы составляла 1982 долл., по сравнению с предшествовавшей неделей падение составило 1,54%.

       В законодательстве предлагается ввести принцип «один дом - один кондоминиум». Это необходимо, в первую очередь, для того, чтобы собранные с жильцов деньги тратились только на нужды одного конкретного дома. При этом, поскольку у каждого кондоминиума будет отдельный банковский счет, станет проще контролировать движение средств.

       В течение января 2009 года средневзвешенная стоимость недвижимости на вторичном  рынке жилья Алматы опустилась до 1653 долл. за квадратный метр, причем эта  тенденция наблюдалась практически  во всех районах, за исключением Турксибского, где цены выросли на 5,9%. Максимальное снижение цен, на 3,7%, отмечалось в Ауэзовском районе, а минимальное, порядка 1,8% - в Алмалинском.

       В первый месяц 2009 года на вторичном рынке  продолжало сокращаться предложение - по сравнению с декабрем 2008 года было выставлено на продажу еще на 3,5% квартир меньше. Первые недели февраля 2009 были отмечены незначительным, до 0,5% по отношению к январским данным, увеличением предложения, однако падение цен на вторичное жилье продолжилось, и средневзвешенная стоимость квадратного метра дошла до 1571 долл. Максимальное снижение цен, на 2,7%, зафиксировано в Алмалинском районе, минимальное -1,4% - в Медеуском.

       Что касается рынка первичного жилья, то в 2008 году уменьшение цен в этом сегменте было не столь серьезным и составило порядка 12%. Именно с рынком нового строительства должна быть сопоставима оптимальная, равновесная цена на жилье. Однако число сделок - еще один важный показатель, характеризующий состояние рынка недвижимости - заметно уменьшилось, и, если в докризисные времена квартиры в новостройках раскупали, то сегодня желающих приобрести их намного меньше.

       По  мнению риелторов, сокращению количества сделок во многом способствовал уход спекулянтов - известно, что в свое время доля спекулятивных сделок по купле-продаже недвижимости на алматинском рынке достигала 60% от общего числа. Население, действительно нуждающееся в улучшении жилищных условий, опасается, как говорилось выше, во-первых, связываться с недостроенными проектами, во-вторых, рисковать накоплениями. Кроме того, даже теоретически располагая возможностями вложиться в недвижимость, они, в отличие от периода ценового бума, могут выбирать, а значит, более придирчиво оценивать качественные характеристики жилья.

       На  протяжении 2008 года ряд экспертов высказывал опасения, что усугубить падение рынка может и выброс на него залоговых и инвестиционных квартир. Значительная часть объектов недвижимости, находящихся в залоге у банков, в частности коммерческие помещения, земли, расположенные в отдаленных районах, едва ли будут представлять интерес для потенциальных покупателей жилой недвижимости. В любом случае одним из важных факторов, определяющих развитие рынка, является инвестиционный доход. И хотя, в связи с кризисом, привлекательность недвижимости как инвестиционного инструмента снизилась, альтернативных вариантов пока не так много.

       Поэтому большинство риелторов полагало, что, если конъюнктура цен не устроит  инвесторов, они, либо придержат свои активы, либо переведут их на рынок аренды. Несмотря на снижение цен, возможность обзавестись собственным жильем есть далеко не у всех, а на фоне девальвации покупательная способность населения, как и спрос на жилье, снизятся еще больше, а значит, такой метод решения квартирного вопроса, как аренда, считают риелторы, не потеряет своей актуальности.

       Рынок коммерческой недвижимости

       Рынок коммерческой недвижимости изначально был менее переоценен, чем рынок  недвижимости жилой: в первый вкладывали средства главным образом крупные  игроки, объем инвестиций был не таким масштабным, а сроки окупаемости проектов - более продолжительными, что в конечном итоге обусловило не столь высокий уровень спекуляций. В то время как на рынке жилой недвижимости доля спекулятивных сделок достигала 60%, для сектора коммерческой недвижимости такой расклад был нехарактерен, ведь девелоперские компании строили или приобретали помещения в основном для себя или для сдачи в аренду.

       Одной из главных проблем, характерных  для рынка коммерческой (в первую очередь офисной) недвижимости, являлся, скорее, перекос в предложении. В общей сложности порядка 75% офисных площадей приходится на бизнес-центры классов А и С, тогда как по офисным площадям класса В, наиболее перспективным в плане соотношения стоимости арендной планы и качества строительства, имеет место недостаток предложения. Произошло это ввиду того, что при сравнимых затратах на строительство бизнес-центров классов А и В более высококлассные постройки окупаются заметно быстрее.

       Спад  покупательского спроса, а также  сокращение числа действующих предприятий привели к тому, что и цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось относительно недавно. Однако в 2009 году коррекция здесь будет наблюдаться более явно, чем даже в секторе жилой недвижимости. По некоторым данным, аренда квадратного метра в бизнес-центрах станет дешевле на 20-30%.

       В Алматы спрос в данном сегменте на протяжении многих лет формировали  компании, работающие в секторе услуг - банки, консалтинговые фирмы, а также представительства иностранных организаций. Начиная с 2005 года на рост деловой активности в республике в целом и в Алматы в частности повлияла реализация программы поддержки малого и среднего бизнеса, а также создание в южной столице регионального финансового центра.

       В период с 2000-го по 2005 год количество офисных помещений ежегодно росло  на 3-5%, однако уже с 2005 года этот показатель вырос на порядок; при этом рынок  формировали не девелоперы, готовые  начать строительство собственных  объектов, а отечественные и иностранные компании, развивавшие собственный бизнес.

       Вплоть  до 2007 года на рынке наблюдался острый дефицит офисных помещений, что  не лучшим образом отражалось на качестве предложения. Не секрет, что качественные характеристики большинства новых или отреставрированных офисных комплексов мегаполиса, позиционировавшихся в самых высоких сегментах, даже с натяжкой не соответствовали пунктам общепринятой классификации. Многие бизнес-центры прежде позиционировали себя в классе А и выставляли ставки аренды порядка 80-85 долл. за квадратный метр, однако обслуживание клиентов в таких офисных зданиях оставляло желать лучшего.

       В мировой практике к классам А, В и С относятся бизнес-центры, построенные не более 5-7 лет назад, расположенные в престижных деловых районах, оснащенные паркингом и современной инфраструктурой; управление такими зданиями осуществляют специально созданные службы. Большинство алматинских офисных зданий не отвечало этим требованиям. Алматинскую офисную недвижимость, скорее, следовало бы классифицировать по категориям Е, D, F. В основном это небольшие частные фирмы, которые находятся на первых этажах жилых зданий, или помещения муниципального нежилого фонда.

       В 2008 году, впервые за долгий период, арендодатели начали испытывать трудности, связанные со сдачей помещений. Если раньше потенциальные арендаторы выстраивались в очередь и на каждое освободившееся помещение претендовали несколько желающих, то сейчас расстановка сил изменилась. В бизнес-центрах, прежде позиционировавшихся в классе А, свободно порядка 20-30% офисных площадей, и это не предел. Многие казахстанские и иностранные предприниматели вынуждены свернуть бизнес или уменьшить объемы работы, соответственно провести сокращение штатов и переехать в более скромные офисы. Некоторые зарубежные компании, прежде арендовавшие по 3000 квадратных метров, решили переехать в офисы площадью 1000 «квадратов».

       Необходимость бороться за клиента будет способствовать улучшению качества обслуживания в  бизнес-центрах, а также заставит арендодателей пересмотреть ставки, сделать их адекватными предлагаемому продукту, ведь еще в начале 2008 года Алматы наряду с Москвой, Лондоном, Сингапуром и Парижем отличали самые высокие ставки на аренду офисной недвижимости. И в этом смысле кризисная ситуация обнаружила свои плюсы. На сегодняшний день ставки аренды уже снизились примерно на 20-30%, и арендаторы, прежде просившие 80 долл. за квадратный метр, соглашаются сдавать их и по 50 долл.

       В последние годы наиболее высоким  спросом на рынке коммерческой недвижимости пользовались небольшие помещения площадью 30-100 квадратных метров при стоимости аренды 25-30 долл. за кв. метр, но по причине дефицита предложения 90% таких заявок остаются неудовлетворенными, в связи с чем многие арендаторы были вынуждены снимать офисы в многоэтажных зданиях советского образца.

       В 2009 году в южной столице будет  сдано в эксплуатацию порядка 200 тыс. квадратных метров офисных помещений  класса А, и, поскольку кризис затронул практически все крупные отечественные  и международные компании, которые могли бы позволить себе аренду таких помещений, новые здания уже сегодня испытывают трудности с подбором потенциальных арендаторов. Так, собственники комплекса «Есентай Парк», ранее озвучивавшие арендные ставки в размере 120-150 долл. за кв. метр, готовы пойти на уступки и сдавать те же помещения по 100 долл.

       С 2005-го по 2008 год был введен в эксплуатацию ряд качественных бизнес-центров, в 2009 году на очереди отмеченный ранее  «Есентай Парк» и «Нурлы-Тау», кроме  того, в стадии строительства находятся порядка 20 бизнес-центров рангом поменьше. Радует, что, в отличие от жилого сектора, девелоперы, строящие офисные здания, не сворачивают работу. С учетом уже существующей коррекции цен в 2009 году произойдет еще одно снижение арендных ставок. Хотелось бы надеяться, что этот фактор послужит толчком для развития бизнеса, который не может существовать без офисных помещений. Кроме того, рост конкуренции среди арендодателей, девелоперов приведет к улучшению качества обслуживания. Раньше проблемы с обслуживанием были головной болью арендатора. Сейчас арендодатели вынуждены держаться за клиента, и диктовать условия, в том числе в вопросах, связанных с обслуживанием, будет он.

       Что касается сектора торговой недвижимости, то упомянутые тенденции сильно отразились на потребительском рынке. Активность ритейлеров упала, некоторые предприниматели были вынуждены приостановить дальнейшее развитие бизнеса, а другие даже закрыли нерентабельные магазины. Сегодня доля свободных торговых площадей в Алматы составляет около 5%, в то время как в Астане - приблизительно 40%.

       Уже в первые месяцы 2009 года наблюдается  дальнейшее понижение арендных ставок на офисные помещения: они упали  на 5-10%. Увеличение доли свободных площадей в секторе коммерческой недвижимости также говорит о том, что будет продолжаться спад деловой активности.

       Как правило, начальная цена арендной платы  озвучивается выше рыночной, так как  предполагается последующая скидка. Сегодня арендодатели офисных площадей готовы пойти на уступки в сторону  снижения арендных ставок. Конечно, процент будет зависеть от нескольких факторов: от срока аренды до условий оплаты. Таким образом, реальная цена может оказаться в среднем на 10-30% ниже первоначально озвученной.

       Можно отметить несколько факторов, влияющих на разницу между реальной арендной ставкой и ценой предложения. Конечно, арендодателя будет волновать прежде всего известность, раскрученность бренда. Те торговые центры, которые находятся на стадии строительства и на этапе сдачи в аренду площадей, готовы рассмотреть и предложить выгодные условия оплаты и скидок для ритейлеров.

       Зарубежная недвижимость

       Пока  ситуация на рынке недвижимости южной столицы остается покрытой туманом, иностранные компании, работающие в сфере недвижимости, равно как и казахстанские риелторы, активно предлагают состоятельным казахстанцам обратить внимание на недвижимость в дальнем зарубежье. Экспозиция последней выставки Real Estate Expo, например, почти полностью была отдана на откуп компаниям, представлявшим иностранную недвижимость, причем не только в государствах, освоение которых граждане нашей страны начали несколько лет назад, но и в тех, перспективность которых с точки зрения инвестиций, как считают участники рынка, еще предстоит оценить.

       У состоятельных казахстанцев на сегодняшний  день большим спросом пользуется недвижимость в Италии, Великобритании, Франции, в частности на Лазурном берегу, несмотря на то, что тот же Лазурный берег является достаточно дорогостоящим направлением.

       На  протяжении последних трех лет на казахстанском рынке предлагается много итальянской недвижимости. В частности продается недвижимость по цене от 72 000 евро в Калабрии - одной из живописных областей страны, ландшафт которой сочетает и морское побережье, и горные курорты. Местоположение комплекса Borgonovo очень удачно в плане близости к известным туристическим центрам и к международному аэропорту. С другой стороны, Калабрия на сегодняшний день является одним из привлекательных регионов Италии с точки зрения цен на недвижимость, которые на 50-70% ниже, чем, скажем, в Тоскане или Умбрии. К тому же благодаря регулярным рейсам бюджетных авиакомпаний он становится доступным и более популярным среди жителей разных уголков Европы, а значит, существует вероятность того, что в будущем калабрийская недвижимость вырастет в цене.