Отчет по практике по оценке имущества

       Предложения зарубежной недвижимости для среднего класса на сегодняшний день востребованы среди казахстанцев значительно шире, чем проекты класса «люкс». Наибольший интерес вызывают предложения недвижимости в Болгарии. Как утверждают представители болгарских компаний, занятые в этой сфере, настоящий бум данного направления среди казахстанских инвесторов начался в 2005 году, и сейчас примерно треть пассажиров чартеров, совершающих перелеты по маршруту Алматы - Варна, едут не только отдохнуть, но и посмотреть недвижимость на болгарских курортах. Согласно данным, озвученным посольством Болгарии в РК, обладателями недвижимости в этой стране уже стали 5000 граждан Казахстана, появились серьезные покупатели, сделавшие инвестиции на сумму от 1-3 млн. до 20 млн. евро.

       Несмотря  на кризис, рынок недвижимости в  Болгарии сохранил свой потенциал, цены либо снизились совсем незначительно, либо остались на прежнем уровне в 800-1200 евро за квадратный метр. Достаточно активно развивается рынок в секторе логистики, перспективным направлением считается строительство логистических складов. Наблюдаемый на протяжении последних лет рост спроса на жилую недвижимость со стороны казахстанских покупателей заставил болгарскую сторону рассмотреть возможность упрощения административных процедур. Начиная с мая 2009 года владельцы недвижимости в Болгарии, предоставившие соответствующую справку в консульский отдел посольства, могут получить многоразовую годовую визу на срок до трех месяцев. Не исключено, что в перспективе его удастся продлить до трех лет, с Россией подобное соглашение уже достигнуто.

       Прогнозы на перспективу

       Участники рынка, к числу которых в первую очередь относятся риелторы, не склонны считать, что возможный выброс на рынок залоговых квартир радикальным образом повлияет на ценовой расклад. Реализация залоговых квартир может вызвать угрозу обрушения рынка лишь в том случае, если все банки одновременно выставят их на продажу по цене ниже рыночной. Однако такой ход невыгоден самим банкам, рискующим потерять стоимость своего портфеля залогов.

       Говоря  о ценовых перспективах на 2009 год, участники рынка прогнозируют дальнейшее удешевление недвижимости. Тревожные тенденции будут господствовать на рынке на протяжении еще как минимум двух лет, поскольку Казахстан слишком тесно увязан с мировым финансовым кризисом. Еще в начале 2009 года эксперты высказывали предположения о том, что в 2009 году движущей силой ипотеки должно стать рефинансирование уже имеющихся кредитов в государственных институтах.

       В начале февраля 2009 года Правительство  озвучило решение снизить ставки по ипотечным кредитам. Для работников социальной и бюджетной сфер ставка кредита не будет превышать 9% годовых в тенге, для прочих заемщиков она составит 11%. Условия распространяются только на тех казахстанцев, для которых приобретенное жилье является единственным местом проживания, и площадь его не превышает 120 квадратных метров, а также на заемщиков, на определенную дату (оговорить ее предполагается позже) не имеющих задолженности в банках второго уровня. Рефинансирование предполагается произвести за счет суммы в 1 млрд. долл., зарезервированной из средств, выделенных из Национального фонда и переведенных в фонд «Самрук-Казына» для кредитования реального сектора экономики.

       Ряд экспертов сходятся во мнении, что  тенденция падения рынка продолжится  и в дальнейшем. В частности, Национальный банк в своем отчете о финансовой стабильности указал, что рынок недвижимости в 2009 году будет испытывать дальнейшую коррекцию, а в некоторых регионах спад продолжится. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», - говорится в документе.

       Из-за ограниченного доступа к финансированию ситуация на рынке недвижимости на самом деле очень сложная. Рынок  сейчас в таком напряженном состоянии, что он вот-вот может пойти вниз. Хотя со стороны правительства принимаются меры по стабилизации ситуации. Однако кроме выделения бюджетных средств банкам, в свою очередь, надо ввести прежние условия кредитования. Казахстанцы, которые прежде вкладывали в недвижимость, сегодня вынуждены ее продавать. В целом ситуация такова: на рынке предложений хоть и поубавилось, но они есть, а вот платежеспособного покупателя нет. Количество покупателей по сравнению с 2008 годом сократилось на 50-60%.

       Мировой финансовый кризис серьезно сказался на деятельности риэлтерских агентств. По данным агентства «UMEX Realty», порядка 80% агентств либо приостановили свою деятельность, либо вовсе закрылись. Однако в этом есть и положительный момент, потому что на рынке останутся только те агентства недвижимости, которые действительно оказывают качественные услуги. В первую очередь те, которые сохранили свою специализацию. Эти агентства выживут, и казахстанцы в итоге получат более качественный сервис.

       Суммируя  многочисленные анализы и прогнозы рынка недвижимости можно отметить, что казахстанский рынок недвижимости лишь в 2010 году оправится от негативных последствий мирового кредитного кризиса. 

     4. Методы и подходы к оценке объекта 

       Согласно  стандартам оценочной деятельности используются три подхода к оценке недвижимости: сравнительный подход, доходный подход, затратный подход.

       Каждый  из этих подходов имеет определенные ограничения с точки зрения возможности  получения достоверного результата оценки конкретного объекта. При  определении стоимости желательно применить все три подхода к оценке, когда это возможно, а затем выполнить согласование результатов оценки, полученных различными подходами. Однако, в силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, как правило, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов к оценке, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки.

       4.1 Затратный подход

       Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. Затраты на изготовление объекта и его последующую реализацию — очень важный фактор в формировании стоимости. Методы затратного подхода предполагают обязательную оценку возможной полной себестоимости изготовления объекта и других затрат, которые несет изготовитель и продавец. Эти методы незаменимы, если речь идет об объектах, которые практически не встречаются на открытом рынке и изготовляются по индивидуальным заказам, к их числу относится специальное и уникальное оборудование. При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной прибыли.

       Поскольку методы затратного подхода исходят  не из реальных цен на аналогичные  объекты, а из рассчитанных нормативных  затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой «стоимости объекта с ограниченным рынком». В методах затратного подхода важную роль играет также оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале воспроизводственная или восстановительная стоимость объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости понижается с учетом полного износа объекта.

       Надежность  оценки стоимости затратным подходом в значительной степени зависит от полноты и достоверности экономической информации из подотрасли машиностроения, к которой относится оцениваемый объект (экономическая структура цен на продукцию подотрасли, сложившиеся показатели рентабельности продаж, некоторые нормативы затрат и т.д.).

       Расчет  стоимости методами затратного подхода.

       Приводится  обоснование выбора того или иного  конкретного метода для определения  стоимости оцениваемого оборудования в рамках затратного подхода. Приводится формулы и таблицы расчета  стоимости (стоимость воспроизводства, стоимость замещения) объекта методами затратного подхода, а также полученный конечный результат по каждому объекту оценки.

       4.2. Сравнительный подход

       Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения, а получаемая с его помощью стоимость часто называется стоимостью замещения.

       Данный  подход дает наиболее точную информацию о стоимости объектов оценки, широко представленных на рынке и относительно которых имеется достаточно информации о фактах их продаж и ценах этих продаж.

       Методы  сравнительного подхода особенно эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов. Если же рыночная информация бедная, сделки купли-продажи нерегулярные, рынок слишком монополизирован, то оценки этими методами становятся ненадежными, а иногда и невозможными.

       Тем не менее именно методы сравнительного подхода дают представление о действительно рыночной стоимости.

       Расчет  рыночной стоимости сравнительным  подходом.

       Приводится обоснование выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках сравнительного подхода.

       Определяется  перечень показателей (характеристик), оцениваемого объекта, по которым будет  осуществляться отбор аналогов. Полученную информацию целесообразно отражать в специальных таблицах.

       Далее дается обоснование вносимых коммерческих и параметрических корректировок, приводятся расчет стоимости объекта и итоговый результат.

       4.3 Доходный подход

     Доходный  подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни методы доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов. Для применения этого подхода требуется оценить доход, который будет приносить имущество и капитализировать (или дисконтировать) его по соответствующей ставке капитализации (дисконта).

     Доходный  подход наиболее уместен при оценке объектов, приносящих самостоятельный  доход или объектов, доход от использования  которых может быть выделен из потока доходов от всей собственности, составной частью которой он является. Второй существенной предпосылкой применения доходного подхода является типичность мотивации приобретателя - инвестирование средств в источник будущего дохода.

       Методы  доходного подхода опираются  на принципы такие, как ожидания, учета факторов производства, наилучшего и полного использования, вклада. Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.

       Применение  методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда затруднительно оценить чистый доход непосредственно  от оцениваемого объекта в силу того, что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей степени имеет социальное значение, чем экономическое.

       Наличие расчета затрат не является признаком  того, что это обязательно затратный  подход. Без расчета затрат не обходится  ни один метод доходного подхода, когда нужно определить чистый доход, расчет затрат можно обнаружить в типичном представителе сравнительного подхода — методе прямого сравнения, когда вносят корректировки чисто затратного характера (на устранение различий цен в затратах на транспортные, складские, страховые и таможенные операции, на приобретение дополнительных устройств и т.д.).

       В то же время применение каждого подхода  дает оценку стоимости одного и того же объекта с разных позиций. Поэтому  неслучайно требование выполнения дублирующих  расчетов стоимости с применением трех подходов (сравнительного, затратного и доходного) и согласование получаемых оценок зафиксированы в ряде стандартов оценки (официальных стандартах, утвержденных правительством, международных стандартах оценки (МСО). Соблюдение этого требования в полном объеме приводит к повышению трудоемкости оценочных работ, как минимум, втрое.