Отчёт по практике в риэлторской ООО "Фирме"

Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, их обязанность оплатить услуги риэлторской фирме. В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного по сделке с клиентом (на основании ст. ст. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например, купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре, или нет.

А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила ст. 359, 360 ГК РФ не будут применяться к правоотношениям сторон и соответственно риэлтор не сможет законно удерживать полученное им имущество клиента.

Помимо своевременной оплаты товара клиент должен соблюдать требование риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не сообщать третьим лицам сведения, которые риэлтор запретит сообщать). Несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за собой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие сведения клиент не имеет право разглашать, и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.

Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, с которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать с клиента стоимость услуги, которую она могли ему оказать. Это правило будет действовать в том случае, если оно предусмотрено договором.

Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи), качества, оговоренного с риэлтором. Например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том состоянии, которое указано в договоре.

При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков с клиента. Но это должно быть обязательно предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора).

Характеристика предприятия

С помощью услуг, оказываемых агентством недвижимости «Риэлторская контора», вы можете купить первичное и вторичное жилье в г. Уфа, коттеджи и дома в Уфе и загородом, арендовать или сдать внаем коммерческую недвижимость в Уфе, в том числе офисы, склады, производственные помещения и магазины г. Уфа. Любые операции с недвижимостью, будь то продажа, покупка, покупка в ипотеку, аренда - пройдут быстро. Здесь вы найдете координаты юристов, застройщиков, банков (ипотека, кредиты). Предоставляем аналитику рынка недвижимости Уфы. К вашим услугам база объектов недвижимости, доска объявлений, ипотечный калькулятор и ипотечные программы в разделе «Ипотека». На портале через ICQ, e-mail, по телефон вы можете получить он-лайн консультации риэлторов, ипотечных брокеров, аналитиков. Доска объявлений и база объектов предлагают вам объекты недвижимости из первых рук. Мы предлагаем вам наши разработки по технологии ведения риэлторского бизнеса, объекты недвижимости предлагаются из рук в руки. Новости недвижимости, франчайзинг – собственный бизнес в недвижимости.

Услуги организации.

         Риэлторские услуги :

* Купля-продажа всех видов недвижимости

* Покупка загородной недвижимости

* Выкуп объектов загородной недвижимости

* Продажа загородной недвижимости

* Реализация коммерческой недвижимости в регионах

* Любые виды обмена, межотраслевые сделки (город - загород)

* Продажа квартир и комнат

* Межрегиональные сделки

* Продажа квартир в новостройках

* Продажа квартир в элитных новостройках

* Продажа домов в коттеджных поселках

* Продажа коммерческой недвижимости

* Брокерские услуги

* Обмен любой сложности

* Срочная продажа отремонтированных квартир

* Срочный выкуп квартир

* Мена и расселение коммунальных квартир

* Покупка квартир и комнат

* Съезд, разъезд

* Поиск и подбор вариантов любой сложности

* Расселение квартир на первых этажах      ·  

*Аренда всех видов недвижимости

* Финансовые гарантии для нанимателей и арендаторов (страхование)

* Аренда квартир и комнат

* Аренда коттеджей

* Аренда коммерческой недвижимости

* Аренда коммерческой недвижимости в регионах

* Аренда элитных апартаментов  ·        

* Сопровождение всех видов сделок с недвижимостью

* Выезд эксперта на объект городской недвижимости

* Оптимизация налогов при сделках с загородной недвижимостью

* Выезд эксперта на объект загородной недвижимости

* Оптимизация и организация сделок любой сложности на рынке загородного городаского жилья

* Оформление документации на объекты загородной недвижимости

* Правовая экспертиза объектов загородной недвижимости

* Полное юридическое сопровождение сделок на вторичном рынке жилья

* Организация выездных и групповых просмотров

       Услуги по оценке:

* Официальная оценка жилой недвижимости

* Оценочные услуги по оценке движимого и недвижимого имущества, автотранспорта, машин, оборудования, ущерба от ДТП, объектов интеллектуальной собственности, бизнеса (предприятия) 

    Все виды юридических услуг:

* Юридические услуги по регистрации, реорганизации, ликвидации, банкротству предприятий всех форм собственности;

* Юридические услуги по представительству интересов в гражданском, арбитражном судах;

* Юридические услуги по оформлению прав, разделу наследственного имущества;

* Юридические услуги по переводу жилых помещений в нежилой фонд с оформлением документации для организации дополнительной входной группы;

* Юридические услуги по оформлению прав на землю, самовольные постройки;

* Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом

* Юридические услуги по приватизации жилья ·        

Ипотека:

* Подбор квартиры, доступной по ипотечному кредиту

* Помощь в подготовке необходимых документов для предоставления в банк

* Предварительные консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования

* Подготовка документов и проверка юридической чистоты покупаемой по ипотечному кредиту квартиры

* Сопровождение ипотечных сделок

         Специальные программы:

* Ипотечный консалтинг коммерческой недвижимости

* Ипотека загородного жилья

* Предоставление рассрочки платежа на приобретаемое жилье · 

       Консалтинговые услуги:

* Анализ рынка коммерческой недвижимости

* Анализ рынка загородной недвижимости

* Оценка коммерческой недвижимости

* Профессиональные консультации в области загородной недвижимости

* Рыночная оценка объекта загородной недвижимости

* Консалтинг в области коммерческой недвижимости

* Маркетинговые исследования

* Мониторинг рынка недвижимости

* Анализ рынка жилой недвижимости

* Консалтинг в области жилой недвижимости

* Инвестиционный консалтинг

* Налоговая оптимизация

Понятие недвижимости: ее признаки, классификация

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

НЕДВИЖИМОСТЬ:

- Земля как физический объект Обязательность и все, что с ней прочно связано государственной регистрации

- Земельные участки

- Участки недр

- Обособленные водные объекты

- Леса

- Многолетние насаждения

- Здания

- Сооружения

- Морские суда

- Воздушные суда

- Суда внутреннего плавания

- Космические объекты

Признаки классификации объектов недвижимости.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1. Происхождение

1.1 Естественные (природные) объекты.

1.2 Искусственные объекты(постройки).

2. Назначение

2.1 Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

2.2 Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

2.3 ПОСТРОЙКИ

2.3.1 Для жилья.

2.3.2 Для офиса.

2.3.3 Для торговли и сферы платных услуг.

2.3.4 Для промышленности.

2.3.5 Прочие.

3. Масштаб

3.1 Земельные массивы.

3.2 Отдельные земельные участки.

3.3 Комплексы зданий и сооружений.

3.4 Жилой дом многоквартирный.

3.5 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

3.6 Секция (подъезд).

3.7 Этаж в секции.

3.8 Квартира.

3.9 Комната.

3.10 Летняя дача.

4. Готовность к использованию

1) Готовые объекты.

2) Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3) Требующие завершения строительства.

Целями оценки недвижимости являются:

- Повышение эффективности управления предприятием;

- Разработка плана развития (бизнес-план);

- Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);

- Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;

- Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;

- Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;

- Определение рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;

- Налогообложение предприятия (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

- Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;

- Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей;

- Выкуп акций у акционеров;

- Обжалование судебного решения об изъятии собственности;

- Определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

- Эмиссии ценных бумаг;

- Разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов.

Отчет об оценке поможет в следующем:

- Застраховать имущество.

- Привлечь инвестиции для развития бизнеса, получить кредит под залог имущества.

- Приватизировать имущество, передать его в доверительное управление или аренду.

- Совершить сделки купли-продажи, лизинга.

-Оптимизировать налогооблагаемую базу, избежать начисления дополнительных налогов на Ваш бизнес.

- Внести в уставный фонд (капитал предприятия) долю в виде оцененного имущества.

- Определить сумму возмещения ущерба от пожара, залива, ДТП, произвести раздел имущества, разрешить иные имущественные споры.

В практике оценки имущества используют следующие подходы - затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и утилизацию имущества, с учетом всех видов износа.

Подход сравнительного анализа продаж - способ оценки имущества путем анализа продаж объектов сравнения имущества после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Доходный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования.

Ипотека

Действующие в Республике Башкортостан банки предлагают много вариантов ипотечных программ.

В соответствии с принятыми стандартами "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" г.Москва (АИЖК) определен список документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на жилищный ипотечный кредит (займ), приведенный в соответствие с требованиями банков-партнеров, участвующих в реализации федеральной программы ипотечного кредитования на территории г.Уфы, а также внутрибанковских программ ипотечного кредитования. Примерные ставки процентов за рублевый кредит годовых: от 12 до 25 % по вторичному жилью и 18-20 % по первичному в зависимости от программы, размера первоначального взноса и требований банка.