Отчёт по практике в риэлторской ООО "Фирме"

Список документов, необходимых для рассмотрения анкеты-заявления на жилищный ипотечный кредит (займ)

* документы, которые указаны ниже в списке в копиях, должны быть представлены в Агентство (Банк, иную организацию) в следующем виде: нотариально заверенные копии либо копии и оригинал (для сверки);

* все обязательства, согласия супругов на отчуждение удостоверяются нотариусом как сделка, а  не свидетельствование подлинности подписи.

Перечень документов

1 Копия паспорта Заёмщика/Созаемщика  (ВСЕ СТРАНИЦЫ, включая незаполненные)

2 Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика/Созаемщика (копия с двух сторон документа)

3 Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту регистрации на территории Российской Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН)) Заемщик/Созаемщик

4 Справка о регистрации (выписка из домовой книги) по месту постоянной регистрации Заёмщика/Созаёмщика (оригинал)

5 Копия, документов об образовании (аттестаты, дипломы) Заёмщика/Созаемщика

6 Копия военного билета Заёмщика/Созаёмщика   Документы, подтверждающие семейное положение Заёмщика/Созаёмщика

7 Копия свидетельства о браке

8 Копия свидетельства о рождении детей; для несовершеннолетних достигших 14-летнего возраста - копия паспорта

9 Копия свидетельства о расторжении брака

10 Копия свидетельства о смерти, детей, супругов ( при необходимости)   Документы, подтверждающие здоровье Заёмщика/Созаёмщика

11 Копия водительского удостоверения Заёмщика/Созаёмщика (копия с двух сторон документа), ( иногда требуется справка из соответствующего диспансера)   

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе Заёмщика/Созаёмщика

12 Копия трудовой книжки Заёмщика/Созаёмщика, заверенная Работодателем (первая страница – печать, копия верна, кем заверена (с расшифровкой подписи), на последующих страницах – печать, последняя страница должна заверяться фразой «Работает по настоящее время», число, печать, кем заверена (с расшифровкой подписи), количество страниц на которых заверяется копия и сведения о трудовой деятельности за последние 5 лет)

13 Справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год (по форме 2 – НДФЛ, представленной в Приложении № 3 к Инструкции ГНС РФ № 35 от 29061995 г ); - либо справка с места работы за истекшие календарные месяцы текущего календарного года (по форме представленной банком, заполняется бухгалтерией работодателя, оригинал); -  копия трудового контракта (при наличии), заверенная Работодателем на всех страницах

14 При наличии доходов от других организаций: - трудовой контракт и справку с места дополнительной работы о всех произведенных выплатах за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (по форме, представленной в Приложении № 3 к Инструкции ГНС РФ № 35 от 29061995 г);

  Документы, подтверждающие исполнение обязательств Заёмщика/Созаёмщика:

15 Документы подтверждающие своевременную оплату квартирной платы (КОПИЯ ФИН- ЛИЦЕВОГО СЧЕТА из ЖЭУ)

16 Копии договоров (кредитных договоров, договоров займа, купли-продажи с рассрочкой платежа) с выписками со счетов учета и копиями финансовых документов, подтверждающих факт исполнения обязательств (предоставляются при наличии и необходимости)  

Предприниматели без образования юридического лица дополнительно представляют:

17 Свидетельство о регистрации предпринимателя, патент, необходимые лицензии для занятия профессиональной деятельностью

18  Кроме этого, предприниматели предоставляют:

- Декларацию о доходах за предыдущий календарный год и последний квартал текущего года

- Документы, подтверждающие уплату взносов в государственные социальные внебюджетные фонды

19 Частные нотариусы, детективы, охранники и иные не работающие по трудовому договору лица предоставляют документы, подтверждающие право заниматься профессиональной деятельностью (лицензии, нотариусы – документ, выданный органом юстиции и подтверждающий наделение полномочиями) и документы, подтверждающие получение дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года;  документы, подтверждающие уплату налога и удержаний во внебюджетные фонды Документы, необходимые для проведения сделки купли–продажи жилого помещения, приобретаемого на кредитные (заемные средства) и передаваемому в ипотеку (залог)

Перечень документов

1 Копия паспортов продавцов Жилого помещения (ВСЕ СТРАНИЦЫ)

2 Копия свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица (Продавца) по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН))

3 Копия правоустанавливающих документов на квартиру (договор приватизации, договор купли–продажи, свидетельство о государственной регистрации права, справка ЖСК и тд)

4 Справка БТИ (форма № 11 А) (копия паспорта ПИБ на квартиру)

5 Характеристика жилого помещения (финансово-лицевого счета) (оригинал)

6 Справка (оригинал) о задолженности по коммунальным платежам по квартире, передаваемой в залог (либо копии квитанций об оплате) – предоставляется, если в финансово-лицевом счете нет отметки об отсутствии таковой задолженности

7 Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимыми оценщиками и сертификат (лицензия) оценщика

8 Справки о регистрации (выписка из домовой книги) (оригинал) – срок действия 30 дней

9 Справка из налоговой инспекции об уплате налога на имущество по квартире и отсутствия задолженности (оригинал) – предоставляется, если квартира приобреталась собственником (продавцом) квартиры до начала текущего календарного года                       

10 Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению) (копия)   При условии, если в семье заёмщика (созаемщика, продавца) квартиры есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные  лица, которые будут являться собственниками квартиры или проживать в ней (или являются собственниками)

ДО ОФОРМЛЕНИЯ сделки купли-продажи/или ипотеки квартиры необходимо предоставить следующие документы:

11 Копия разрешения органов опеки и попечительства на ипотеку Жилого помещения

12 Копия  разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли - продажи Жилого помещения Агентство, банк, иная организация, имеет право запросить иные необходимые дополнительные документы :

ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ЗАТРАТЫ КЛИЕНТА НА ЭТАПЕ ОФОРМЛЕНИЯ ИПОТЕЧНОЙ СДЕЛКИ

1.     Первичный взнос от 30% (специальные программы банков) до 90% от рыночной стоимости квартиры;

2.    от 0 до  2% от суммы кредита – услуги банка;

3.     1-2% от стоимости квартиры (минимальная базовая ставка 15000 рублей)  – услуги специалистов отдела ипотеки агентства недвижимости (оформление договора купли-продажи, проверка квартиры на юридическую чистоту - вторичное жилье)

4.     0,2%-0,75% - от  стоимости кредита увеличенного на 10% - страхование жизни и здоровья заемщика, страхование квартиры;

5.     1500 – Госпошлина за регистрацию сделки и права в ГУ ФРС по РБ;

6.     от 900 – 2000 руб. – оценка рыночной стоимости квартиры независимым оценщиком. СОЗАЕМЩИКИ. Созаёмщики могут быть привлечены в случае если у основного заемщика не достаточная величина дохода для получения требуемой величины кредита.

Кто и как покупает квартиру в Уфе?

Смена жилища для любого человека - сильнейший стресс, который можно сравнить с прыжком с парашютом. Но, как ни странно, женщины его переносят легче мужчин, поэтому почти в 70% случаев продажей, покупкой, выбором квартиры руководит именно слабый пол! Есть и другие особенности приобретения недвижимости в Уфе. Женщины довольно условно представляют, как именно должно выглядеть их жилье. Поэтому они всегда настаивают на том, чтобы посмотреть больше разных вариантов. Дамы предпочитают ориентироваться на месте. Большинство хозяек первым делом оценивают кухню и санузлы. Им проще купить квартиру, которая нуждается в ремонте. Но грязь в ванной или засаленная до безобразия плита может вызвать у них тоску и желание быстренько отсюда уйти. Они в отличие от мужчин не любят верхние этажи, и их больше заботит инфраструктура района: близость магазинов, кинотеатров, спортзалов и т.п. Они лучше чувствуют, уютная ли это квартира, не давит ли потолок, удобно ли здесь будет вашему ребенку. Мужчины чаще всего могут детально описать, где именно они хотят жить, поэтому риэлторы обожают работать с одинокими холостяками (правда, такие покупкой жилья редко занимаются!). Первым делом мужчины обычно направляются изучать вид из окна и шествуют на балкон. Постояв там пять минут, полюбовавшись пейзажем, выкурив сигарету и выяснив, что недалеко есть гаражи или место для парковки, а рядом хорошая транспортная развязка, они уже готовы принимать решение о покупке - рассказывает Чумакова Элиза Илхамовна, специалист отдела вторичного жилья и ипотеки «Эксперт на Дом Печати». Разумеется, паре после просмотра нужно все обсудить и только после этого делать выводы.  Допустим, что с этой проблемой вы благополучно справились и выбрали несколько вариантов, которые «в первом приближении» вас могут устроить. Договаривайтесь о просмотрах. Просите показать квартиру в Уфе не просто когда это вам удобно, но, обязательно в светлое время. Предупредите, что вам нужно будет ознакомиться с документами на квартиру – пусть продавец их приготовит. Вам могут предложить встретиться «где-нибудь» и затем «подбросить» на автомобиле к дому. Соглашайтесь в том случае, если район вы знаете и это для вас не существенно. Если место расположения объекта вы представляете плохо, то лучше встречаться у подъезда, а к дому добирайтесь сами (расспросите, как это проще сделать) и заблаговременно, чтобы самому составить ясное представление обо всех возможных транспортных проблемах. Какой бы шикарной ни была квартира, грош ей цена, если рядом нет парка или сквера, чтобы погулять, продуктового магазина, который всегда необходим, школы для ребёнка, которую он посещает каждый день! А ещё хочется заниматься в фитнес-клубе или тренажёрном зале! Поэтому, если ваш будущий дом будет находиться не в элитном комплексе, где есть почти всё (кстати – почти всё, кроме школ и детских садиков) - всегда смотрите по сторонам, выбирая квартиру! На цену квадратного метра наличие развитой инфраструктуры почти не влияет в домах эконом-класса. Даже расположенные в самом доме магазины и объекты бытового обслуживания в основном не влияют на стоимость жилья. Вы автовладелец? Вам нужна автостоянка. Вы пользуетесь общественным транспортом? Желательно, чтобы метро и автобусная остановка находились рядом с домом. Никому не понравится преодолевать огромные пустыри, чтобы попасть на остановку маршрутки. Особенно в ветреную погоду! Продумайте внимательно – какие места вы обычно посещаете. Не забудьте про поликлинику. Дай бог вам, конечно, не болеть, но всякое бывает. А ездить за тридевять земель к девяти утра с плохим самочувствием – не сахар. Если у вас есть дети – детская площадка или сквер у дома не помешают. Любите затовариваться на рынке? Подумайте и об этом. Всё должно быть удобно. Не только внутри жилища. Но и снаружи. Наш дом – наша крепость. А то, что вокруг – это мир, в котором мы живём.

Методика оценки недвижимости

Методика оценки недвижимости может быть разбита на на этапы:

1этап. Определение задачи оценки недвижимости

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью.

В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:

рыночная - это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;

потребительская (в использовании) - это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;

инвестиционная - это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;

страховая - рыночная стоимость объекта , определяемая для целей страхования; обычно это стоимость замещения или восстановительная стоимость;

замещения - это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;

восстановительная - это стоимость воспроизводства объекта недвижимости, т.е. сумма издержек на строительство точной копии оцениваемого объекта;

залоговая - рассчитывается на основе рыночной стоимости для кредитования;

ликвидационная - это стоимость при вынужденной продаже; она идентична рыночной стоимости, но ограничена сроками проведения оценки, маркетинговых исследований и продвижения на рынок, которые необходимы для получения наилучшей цены;

для налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов - это рыночная или восстановительная стоимость в зависимости от объекта недвижимости; в России используется инвентаризационная стоимость, базирующаяся на восстановительной;

утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства; при этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Далее происходит выявление предмета оценки - установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ.

Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.

Устанавливается дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Формулируются ограничивающие условия - заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества

2 этап. Составление плана и договора на проведение оценки недвижимости

Определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы.

Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости.

Составляется договор на оценку недвижимости.

3 этап. Сбор и анализ информации об объекте недвижимости

Сбор и обработка следующей информации и документации:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

Осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

Анализ и обработка информации

4 этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

Правовая обоснованность выбранного варианта использования, физическая осуществимость и финансовая целесообразность.

Определение наивысшей стоимости недвижимости.

5 этап. Расчёт оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов