Оценка имущества по имеющимся исходным данным

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

«Пермский национальный исследовательский

Политехнический университет»

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

по дисциплине: «Экономика недвижимости»

Вариант №2

 

 

 

 

 

Выполнила студентка  гр. СП-09С

Шалимова А. Г.

Проверил преподаватель:

Старцева Е. Г.

 

 

 

 

 

Пермь, 2012

Развитие рыночной экономики в России привело к  многообразию форм собственности и  возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности.

Оценка имущества  – определение стоимости имущества  в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями оценки.

Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением  сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

В настоящее  время рынок недвижимости в России находится в начальной стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.

Цель  оценки объекта недвижимости - определить рыночную стоимость объекта недвижимости дл купли-продажи.

Объект оценки недвижимости: земельный участок со зданием.

Место расположения: 614000, г. Пермь, Комсомольский проспект дом 60 (район Строительного колледжа).

Владелец объекта: ООО «Шторм»

Земельный участок  площадью 960 м²

Здание 1965 года постройки

Количество  этажей 2

Характеристика  площади здания:

Общая площадь помещений : 614 м²;

Площадь застройки: 341,1 м²

  Объем здания : 2558 м³;

Отдельно стоящее  нежилое 2-хэтажное здание, прямоугольное  в плане. Ориентация окон жилых помещений на восток и запад.

Бытовые удобства: электроэнергия, газ, холодная и горячая вода, телефон, интернет, балкон, двойные двери: деревянная и железная.

Оценка экологической чистоты: дом расположен в неочень экологически чистой зоне, в центре города Перми – большая загазованность, вблизи расположен завод «Пермские моторы» .

Развитость инфраструктуры: двор типа «коробка», перед домом находится банк, оплата коммунальных услуг производится в соседнем доме, в 150 метрах от дома - остановочный комплекс, в 250 метрах – супермаркет «Семья»,  магазины расположены вокруг задания.

Общее состояние жилья: дом был построен в 1965 году, капитальный ремонт проводился в 2004 году. Косметический ремонт осуществляется каждые 2 года.

Сегмент рынка: коммерческая недвижимость.

На основании  анализа газет: «Из рук в руки» и «Пермские квартиры», а так же агентства недвижимости «Мой дом» можно сделать вывод, что аналогичные объекты оценки  в данном районе стоят от 30 200 до 44 000 рублей за метр квадратный.

Для оценки объекта вторичного рынка  недвижимости используется метод сравнительного анализа. Этот метод базируется на сравнении недавних продаж сопоставимых объектов после осуществления соответствующих корректировок учитывающих разницу продаж.

При купле-продаже жилого задания можно определить их реальную стоимость. Стоимость жилого здания определяется исходя из инвентарной стоимости 1 м строения.

Объёмно-планировочные  и конструктивные решения здания, техническое состояние конструкций  приведены ниже.

Таблица 1 - Описание объекта (конструктивные решения и техническое состояние конструкций).

Кол-во этажей	Общая площадь  помещений (кв. м.)	Площадь застройки (кв. м.)	Высота здания (м)	Строительный  объем (куб. м.)
2	614	341,1	7,50	2 558

Таблица 2 - Строительные показатели.

№ п/п	Наименование элемента конструкции	Характеристика	Техническое состояние	Физический  износ (%)	Удельный вес  конструкции (%)
1	Фундамент	бутобетонный  ленточный	трещины в цоколе	20	6
2	Стены	кирпичные	ослабление  кладки,  отпадение штукатурки	35	10
3	Перегородки	кирпичные	трещины в местах сопряжения элементов	25
4	Перекрытия	железобетонное	трещины в местах сопряжения элементов	20	10
5	Крыша	плоская			16
6	Кровля	рулонная	отдельные мелкие повреждения и пробоины в кровле	20
7	Полы	дощатые, линолеум, паркет, бетонные	стирание поверхности, порван	30	7
8	Проемы оконные	деревянные	удовлетворительное	25	20
9	Проемы дверные	деревянные	удовлетворительное	25
10	Внутренняя  отделка	штукатурка, обои, побелка, покраска, кафель	отпадение штукатурки,  загрязнение окрасочного слоя, отпадение  плиток	30	5
11	Внешняя отделка	штукатурка, побелка	отпадение штукатурки, трещины, загрязнение окрасочного  слоя	30
12	Инженерное  оборудование	э/освещение, отопление, водо-провод, канализация, вентиляция, радио, телефон	повреждение изоляции, коррозия трубопроводов, капельные течи в местах врезки арматуры,	25	23
13	Прочие элементы	бетонные крыльца	выбоины, трещины	30	3

Функциональный  износ здания равен 0 (ноль).

Внешний (экономический) износ здания равен 0 (ноль).

Физический  износ (ФИ) – есть потеря стоимости, вызванная изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и природного воздействия (ветхости, гниения, трещин, конструктивных дефектов здания).

ФИ = ФИу + ФИнк + ФИнд

На основании  данных технического паспорта жилого здания рассчитан физический износ объекта оценки методом износа конструктивных элементов.

Для долгоживущих конструктивных элементов эффективный срок жизни  рассчитан по формуле:

 

Тэф1= 2012 – 1965 = 47 (год),

 

где, 2012 – год оценки; 1965 – год ввода в эксплуатацию.

Для короткоживущих конструктивных элементов эффективный  срок жизни рассчитан по формуле:

Тэф2 = 2012 – 2004 = 8 (лет),

где 2004 – год последнего ремонта.

Доля физического  износа определяется по формуле:

Ифиз% =

Сумма физического  износа определяется по формуле:

Ифиз =

Расчет физического  износа оцениваемого жилого здания представлен в табл. 3.

Таблица 3.- Определяем неустранимый физический износ короткоживущих элементов (Кжэ).

Наименование	Остаточ-ная  ВС (ед.)	Факти-ческий возраст	Физическая  жизнь	Коэф. износа ( % )	Неисправимый  ФИ (ед.)
Кровля	2 000	8 лет	15 лет	53 (8/15)	1 060
Пол	5 000	5	10	50	2 500
Потолки	6 000	5	15	33	1 980
Окраска	0	новая	5	0	0
Сантехн.	2 000	8	20	40	800
Эл/роар-ра	3 500	5	10	50	1750
Теплоснабж.	2 100	8	15	53	1 113
Итого	20 600				9 203

Земельный участок 960 кв. м в торговом районе оценен в 614,4 тыс.руб. по методу сравнительных продаж. Тенденция развития района показывает, что наиболее перспективное использование улучшений – офис. 

Таблица 4 - Строительные показатели.

Целевое назначение	Ед. изм.	Стоимость	Примечание
Офис	1 м3	23,8 руб	в ценах 1969 г. (табл.15 Сборник  УПВС № 28)

 Таблица 5 – Стоимость строительства нового здания.

Целевое назначение	Ед. изм.	Стоимость на дату оценки
Офис	1 м2	38 000 руб.

Таблица 6 – Коэффициенты пересчета стоимости.

Годы	Коэффициент	Обоснование
1969 - 1984	1,212	Постановление ГОССТРОя СССР
1984 - 1991	1,591	Постановление ГОССТРОя СССР
1991 – 3 квартал 2008г.	46,751	Письмо 06-06/453 от 07.07.2008г. комитета по ценообразованию в Пермской области

Таблица 7 – Нам дано:

	Офис
Потенциальный ЧОД (будущий)	60 880,4 ед.
Коэфф. капитализации (Ск)	10 %
Капитализированный  ЧОД	608 804 ед.
Стоимость строительства	12 961 800 ед.
Стоимость земли	61 440 ед.

+

РС = ЧОД / Ск    = 380 000 х 100 % / 10 % = 3 800 000 ед.

Рассмотрим  пример определения НиНЭИ для  “вакантного участка”.

Определить  НиНЭИ участка земли, выделенного  под строительство. Был выбран  варианта использования участка: строительство  офиса.

Таблица 8 – Собрана информация по объекту-аналогу:

	Офис
Рыночная стоимость  объекта-аналога	400 000 ед.
Затраты на строительство	- 300 000 ед.
Вознаграждение  застройщика	- 150 000 ед.
Стоимость земли	- 50 000 ед.