Автор работы: Пользователь скрыл имя, 02 Декабря 2012 в 04:34, контрольная работа
Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника. Появилась возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.
+
Таблица 9 – Рыночная стоимость земельного участка.
Целевое назначение |
Ед. изм. |
Стоимость права аренды на дату оценки |
Офис |
1 м2 |
1 960 руб. |
Прибыль предпринимателя – 30 %.
НДС (налог на добавленную стоимость) – 18 %.
РС оо = РС зем + РС ул
Затратный подход - способ оценки имущества, основан на определении стоимости затрат на восстановление здания (сооружения) с учетом стоимости всех видов износа + РС земельного участка.
РСоо = РСзем + ( ВСу + Ппр – НИ )
РС объекта недвижимости = РС земельного участка + издержки на строительство с учетом предпринимательской прибыли за вычетом накопленного износа.
РСоо = 614 400 ед + (23 332 000 + 30 % – 26,25% )= 22 983 955
Таблица 10 – Рыночная информация.
Целевое назначение |
Ед. изм. |
Арендная 1 ставка с учетом НДС |
Примечание |
Офис |
руб. за 1 м2 в месяц |
600 - 800 |
По состоянию на ноябрь 2008 года |
1 Арендная ставка – рыночная арендная ставка дана с учетом расходов на содержание здания, включающих в себя: коммунальные услуги (свет, отопление, канализация, водоснабжение), телефон, охрану, расходы на управление недвижимостью и налоги на недвижимость.
Таблица 110 - Рассчитаем НиНЭИ.
Только офис | |
Потенциальный ЧОД |
429 800 ед. |
Коэфф. капитализации (Ск) |
12,5 % |
Капитализированный ЧОД |
483 525 ед. |
Стоимость реконструкции |
|
РС объекта |
600 000 ед. |
+
429 800 х 100 % / 12,5 % = 3 438 400 ед.
Целевое назначение |
Коэффициент загрузки площадей |
Коэффициент капитализации (%) |
Офис |
0,95 |
17 |
Таблица 12 – Эксплуатационные издержки
Целевое назначение |
Ед. изм. |
Расходы 2 на содержание здания с учетом НДС |
Примечание |
Офис |
руб. за 1 м2 в месяц |
85 |
По состоянию на ноябрь 2008 года |
2 Расходы на содержание здания, включают в себя: коммунальные услуги (свет, отопление, канализация, водоснабжение), телефон, охрану, расходы на управление недвижимостью и налоги на недвижимость.
Рыночный износ определяется в виде разницы стоимости нового строительства и рыночной стоимости аналогичного проданного здания без учета стоимости земли: ст-ть 1 м2 нового – ст-ть 1 м2 старого (аналога) = ст-ть 1 м2 износа данного здания (учесть срок снижения по годам).
Таблица 13
Показатель |
ОО |
А |
Б |
В |
Цена продажи (ед.) |
60 880,4ед. |
400 000 ед. |
350 000 ед. | |
Стоимость участка |
-61 440 |
-50 000 |
-100 000 | |
Стоимость нового строительства на дату оценки (ед.) |
12 961 800 |
180 000 |
360 000 | |
Текущая стоимость улучшений (ед.) |
-559,6 |
120 000 |
250 000 | |
Накопленный износ (ед.) |
12 961 241 |
60 000 |
110 000 | |
Накопленный износ (%) в % от стоимости нового строительства |
27 |
33,3 |
30,6 | |
Принятый накопленный износ (%) |
26,25 |
Таблица 14 – Объекты -аналоги
№ |
Наименование |
Аналоги | ||
п/п |
показателя |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Информация об объекте |
||||
1 |
Наименование |
Офис |
Офис |
Офис |
2 |
Краткая характеристика |
Отдельно стоящее 1-этаж. здание |
Отдельно стоящее 2-х этажное здание |
Отдельно стоящее 1-этажное здание |
3 |
Год постройки |
1917 |
1965 |
1970 |
4 |
Месторасположе-ние |
г. Пермь, ул. Пушкина |
г. Пермь, Комсо-мольский пр. (р-он Строит. колледжа) |
г. Пермь, Комсо-мольский пр. (р-он Строит. колледжа) |
5 |
Район |
Свердловский |
Свердловский |
Свердловский |
Цена за м2 общей площади, тыс.р. |
69 700,67 |
63 241,7 |
85 617,3 | |
Величина корректировки, % |
3 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, тыс.р. |
71 856,4 |
63 241,7 |
85 617,3 | |
|
6 |
Площадь помещений (S) кв. м. |
815 |
1 154 |
405 |
Величина корректировки, % |
10 |
15 |
5 | |
Скорректированная цена, тыс.р. |
79 840,4 |
74 402,01 |
90 123,5 | |
7 |
Конструктивное решение |
Материал стен – кирпич, панель, покрытие – ж/б. Инженерные ком-муникац. – освещ., отопл., вода. |
Материал стен – кирпич, покрытие – ж/б. Инженерные коммуникации – освещ., отопл., вода. |
Материал стен – кирпич, покрытие – ж/б. Инженерные коммуникации – освещ., отопл., вода. |
8 |
Состояние объекта |
Хорошее |
Хорошее |
Удовлетворит. |
Величина корректировки, % |
10 |
10 |
0 | |
Скорректированная цена, тыс.р. |
88 711,6 |
82 668,9 |
90 123,5 | |
Информация о продаже |
||||
9 |
Дата продажи |
сентябрь 2008г. |
ноябрь 2008г. |
ноябрь 2008г. |
Величина корректировки, % |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, тыс.р. |
88 711,6 |
82 668,9 |
90 123,5 | |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
10 |
Переданные права |
Право собственности - полное | ||
Величина корректировки, % |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, тыс.р. |
88 711,6 |
82 668,9 |
90 123,5 | |
11 |
Финансирование |
В денежных средствах | ||
Величина корректировки, % |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, тыс.р. |
88 711,6 |
82 668,9 |
90 123,5 | |
12 |
Условия продажи |
Рыночные | ||
Величина корректировки, % |
0 |
0 |
0 | |
Скорректированная цена, тыс.р. |
88 711,6 |
82 668,9 |
90 123,5 | |
13 |
Цена продажи здания (ЦП) |
72 300 000 руб. |
95 400 000 руб. |
36 500 000 руб. |
Информация о работе Оценка имущества по имеющимся исходным данным