Оценка объекта недвижимости

МИНОБРНАУКИ РОССИИ

ФГБОУ ВПО

САНКТ – ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ СЕРВИСА И ЭКОНОМИКИ

 

Тихвинский филиал

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

 

По дисциплине:

 

"Экономика недвижимости"

 

 

                                                                                                             

 

                                                                                                 

 

                                                                                                 

 

 

                                                                                                                            ВЫПОЛНИЛА:

                                                                                                                            Студентка: 4 курса

                                                                                           Специальность: 080502

                                                                    Проверил:

                                                                                                 _______________________

                                                                                                         Ф.И.О. преподавателя

                                                                                                                                         «______» ____________________ 2013 г.   

 

                                                                             

 

 

 

 

 

 

 

г. Тихвин

2013 г.

 

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………..........3                                                                               

1. Задача № 1…………………………………………………………………..4                                                                                    
2. Задача № 2…………………………………………………………………..7 
3. Задача № 3…………………………………………………………………..8
4. Оценка объекта недвижимости……………………………………………9

Заключение…………………………………………………………………...16

Список используемой литературы………………………………………….17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Процесс развития в России рыночных отношений обусловил появление  потребности в специалистах, владеющих  навыками, позволяющих обеспечить нормальное, полноценное функционирование рыночных структур. Это привело к возникновению ряда новых профессий, одной из которых стала профессия оценщика (эксперта по оценке различных объектов собственности). 

Оценка- это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручит при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект при конкретных рыночных условиях. В рамках оценки недвижимость (в том числе земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальная собственность, ценные бумаги, действующие предприятия, природные ресурсы. Оценке подлежат их рыночная, инвестиционная и залоговая стоимость. Оцениваемые данные свидетельствуют о приросте стоимости в результате реструктуризации предприятия, разработки и реализации инноваций.

Оценка- инструмент в  системе госрегулирование экономики. Она содействует практической реализации намеченного с учетом конкретных условий. Оценочная деятельность в  России за последние годы быстро развивалась и полученный опыт был материализован в принятом в 1998 году Федеральном законе « Об оценочной стоимости».

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Задача № 1. «Определить цену Объекта оценки методом

сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам»

 

Наименование показателя	Объект оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	65 000	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
1.Скорректированная цена, тыс. руб.	х	65 000	78 000	56 000	70 000	54 000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	-1 000	-500	Рыночные
2.Коррекция по финансированию, тыс. руб.	х	65 000	78 000	55 000	69 000	54 000
Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Корректировка на условия  продажи, тыс. руб.	х
3.Скорректированная цена, тыс. руб.	х
Время продажи, за год инфляция ок. 10%	х	2 недели	6 недель	1 год	1 год	1 год
4. Скорректированная  цена на рыночные условия ( с учетом инфляции в %), тыс.  руб.	х	64 750	77 100	49 500	62 550	48 600
Месторасположение	Коттедж у озера, 100 км. от города	Коттедж у озера, 100 км. от города	Коттедж у озера, 100 км. от города	Коттедж у озера, 100 км. от города	Коттедж у озера, 100 км. от города	+ 10 %
Коррекция по месту, тыс. руб.	х	64 750	77 100	49 500	62 550	53460
Размер, кв.м.	120	120	145	120	145	120
6. Корректировка по  размеру, тыс. руб.	х	64 750	63 800	49 500	51 750	53 460
Гараж	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены)	х	64 750	57 780	49 500	51 760	53 460
законченный подвал	Да	Нет	Нет	Нет	Да	Нет
8.Коррекция для подвала  ( определяется аналогично п. 7.), тыс. руб.	х	63 900	56 930	48 150	51 760	52 610
9. Скорректированная  цена  Справочно:	х
10. Общая чистая коррекция  (сумма корректировок)	х	1 100	21 070	7 850	18 240	1 390
Уд. вес суммы коррекции на цену продажи		1,7%	37%	16%	35%	2,6%

 

Вывод: в качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической  цены продажи и наименьшее число  корректировок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Задача №2 « Определить методом сравнения продаж возможную

рыночную цену продажи участка земли как  свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и  имеющих следующие характеристики»

 

Наименование показателя	Участок оценки	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4	Участок №5
Цена, тыс. руб.	2380	2 300	2 440	2 920	2 360	3 860
Площадь, га.	0,04	0,04	0,0450	0,050	0,035	0,070
Цена за 0,1 га. в тыс. руб.	595	575	542	584	674	551
Условия рынка	0 или	+4% +23	+6% +32	+1% +6	+2% +13	+12% +66
Скорректированная цена, тыс. руб.	Х	598	574	590	687	617
Корректировка на геологические  условия	Х	0	+2%	0	-5%	0
Корректировка на топографию	Х	0	+5%	0	+5%	+10%
Итого скорректированная  цена, тыс. руб.	Х	598	614	590	618	556

 

На основании выполненных  корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

3. Задача №3 «Провести подобный расчет по представленным ниже

вариантам и  определить возможную рыночную цену продаваемого участка ( все сравнения  сделаны с готовым к продаже участком земли)

 

№ участка	Цена продажи, тыс. руб.	Время продажи, мес.	Площадь, га.	Геология	Топография	Итого коррекция	Уд. Вес %
	2790
1	2 400	5	0,060	-3%	+6%	412	16,7
2	2 440	6	0,045	-2%	-5%	504	22,2
3	2 920	1	0,050	+1%	-3%	572	20
4	2 360	2	0,035	+5%	+5%	741	28,6
5	3 500	11	0,065	+1%	+5%	560	15,4

 

2 472*0,167+2 268*0,222+2 860*0,2+2 594*0,286+3 640*0,154=2790

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Оценка объекта недвижимости

 

Общие сведения:

Объект оценки	Жилое помещение(квартира)
Оцениваемые права	Полное право собственности
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Используемые стандарты  оценки	Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г.

 

Рыночная стоимость  объекта оценки- наиболее вероятная  цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке:

• затратный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
• доходный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Последовательность определения  стоимости объекта оценки.

 

Процесс определения  стоимости объекта оценки включает в себя выполнение следующих работ:

1. Выезд оценщика на место, фотосъемка и осмотр объекта оценки и его окрестностей;
2. Проведение интервью и переговоров со специалистами и экспертами в области недвижимости;
3. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки и составления отчета;
4. Расчет стоимости объекта оценки в соответствии со Стандартами оценки с использованием наиболее приемлемых в данном конкретном случае подходов и методов оценки;
5. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
6. Составление и написание Отчета об оценке.

Характеристика местоположения объекта оценки:

 

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	Левобережье г.Волхова
Местоположение в микрорайоне	Здание располагается  параллельно Кировского пр. Фасад  здания выходит на проезжую часть  улицы
Преобладающая застройка  микрорайона	Жилая панельная
Транспортная доступность	До остановки 3 минуты
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона, в пределах пешей доступности ( менее 1 км.)	Магазины, банки, школа, д/сад,  службы быта, аптека, поликлиника, спорткомплекс  и т.д.
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены

 

 

Общая характеристика здания:

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоквартирный многоподъездный  панельный дом, серия П-44 Т
Год постройки	2002 г.
Материал наружных стен	Железобетонная панель
Материал перекрытий	Железобетон
Состояние здания	Хорошее(Субъективная оценка)
Техническое обеспечение  здания	Лифт, мусоропровод, горячее  и холодное водоснабжение, электроснабжение
Организованная стоянка  личного а/т или подземный гараж	Отсутствует
Количество этажей в здании	9
Состояние подъезда	Хорошее ( Субъективная оценка)
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция  дома с отселением не предполагается

 

  Характеристика объекта  оценки:

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	4
Площадь, кв.м.; общая /жилая	76/44,7
Количество комнат, их площадь, изолированные комнаты, кв.м.	3;18,9
Площадь кухни, кв.м.	13,2
Санузел	Раздельный
Высота полков, м.	2,65
Вспомогательные и подсобные  помещения	Отсутствуют
Лоджия (балкон)	Лоджия( не застеклена)
Слаботочное обеспечение	Телефон, ТВ- антенна
Дополнительные системы  безопасности	Металлическая дверь  и домофон в подъезде, металлическая  дверь на входе в квартиру
Видимые дефекты внутренней отделки	Отсутствуют
Данные о перепланировке	Не производилась. Стандартная  типовая планировка.
Дополнительная существенная информация	Плита на кухне- электрическая. Окна- пластиковые стеклопакеты.

Статистика рынка жилой  недвижимости.

В течении 2010 года наблюдалось  плавное повышение цены предложения, в текущем году оно продолжается. Также наблюдается разница между ценой предложения и ценой продажи. Это объясняется тем, что цена предложения несколько завышается « на торг». Цена предложения в панельных домах ниже, чем в целом по рынку, но имеет тенденцию к росту.