Оценка объекта недвижимости

Анализ лучшего и  наиболее эффективного использования  оцениваемого объекта.

Понятие лучшего и  наиболее эффективного использования  объекта недвижимости, применяемое  в настоящем отчете, определяется , как вероятное и разрешенное законом использование  оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование» подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждения оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов  лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной

местности способов использования.

2. Законодательная разрешенность- рассмотрение тех способов

Использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.

3. Финансовая осуществимость- рассмотрение того, какое физически

осуществимое и разрешенное  законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.

4. Максимальная эффективность- рассмотрение того, какое из финансово

осуществимых использований  будет приносить максимально  чистый доход или максимальную текущую  стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является квартира в жилом доме, расположенная на четвертом этаже, то ее использование в качестве офисного помещения исключается, следовательно, наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья без рассмотрения других вариантов.

        Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода.

        Основой применения данного подхода  является тот факт, что стоимость  объекта оценки непосредственно  связана с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько  аналогов с соответствующим местоположением  и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

В ходе анализа к ценам  аналогов были внесены корректировки  на различия, существующие между аналогами  и объектом оценки. Отрицательная  корректировка вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная – если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки  определялась экспертным путем.

Таблица расчета стоимости  объекта оценки:

Показатель	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Адрес	Кировский пр., д. 25	Кировский пр., д. 5	Молодежная ул., д.6	Чайковского бульвар, д15
остановка	3 минуты	10 минут	5 минут	20 минут
Цена , дол. США	-	75 000	50 000	80 000
Источник информации	Агентство недвижимости «Квартет»	Агентство недвижимости «Квартет»	Агентство недвижимости «Квартет»	Агентство недвижимости «Квартет»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Скорректированная цена		75 000	50 000	80 000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Скорректированная цена		75 000	50 000	80 000
Условия продажи	Свободная	Свободная	Альтернативная +4%	Свободная
Скорректированная цена		75 000	52 000	80 000
Условия рынка	Открытый	Открытый	Открытый	Открытый
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Панельный
Год постройки	2002 г.	1990 г. +6%	2006 г.	1990 г. +6%
Этаж	4	9	1	5
Всего этажей	9	9	5	5
Общая площадь	76	64 +5%	78,8 +1%	69,2 +1%
Площадь кухни	13,2	10,0 +2%	13,2	12,1 +1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	Отсутствует +1%	В наличии
Состояние и уровень  отделки	Евроремонт	Требуется косметический  ремонт +15%	Евроремонт	Требуется косметический  ремонт +5%
Телефон	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии
Отопление	Центральное	Центральное	Центральное	Центральное
Санузел	Раздельный	Раздельный	Совмещенный	Раздельный
Мусоропровод	В наличии	В наличии	Отсутствует	Отсутствует
Наличие железной двери	В наличии	В наличии	В наличии	В наличии
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Стоимость индикатор		54 000	50 960	69 600
Весовые доли, %		28	2	13
Итого: дол. США	48 223

 

Таким образом, стоимость  объекта оценки в целом, определенная по сравнительному подходу составила 48 223 долларов США.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.   Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

 

1. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости.- СПб., 2005г.

  2. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2006г.

3. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 2007.

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2008.

5. ФЗ № 135 « Об  оценочной деятельности в РФ»  от 29.07.1998 г. ( в ред. от 22.07.2010 г.)