Подходы к оценке недвижимости

•  потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

 или   , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод  капитализации доходов представляет собой определение стоимости  недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного  дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного  метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

•  нестабильность потоков доходов;

•  если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

 , где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

См - арендная ставка за 1 м².

Действительный  валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД – ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько  методов определения коэффициента капитализации: 
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива); 
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы; 
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей: 
1)  ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями; 
2)  нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Ставка дохода на капитал  строится методом кумулятивного  построения: 
+  Безрисковая ставка дохода +  
+  Премии за риск + 
+  Вложения в недвижимость +  
+  Премии за низкую ликвидность недвижимости +  
+  Премии за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и  реальные безрисковые ставки могут  быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно  использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:

 ;

 ; где

Rн – номинальная  ставка; 
Rр – реальная ставка; 
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).⁴

При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно  проводить корректировку с помощью  формулы Фишера с учетом индекса  долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.

Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или  наоборот можно произвести с помощью  следующих формул:

 ;

 ; где

Dr, Dv - рублевая или  валютная доходная ставка;

Kurs – темп валютного  курса, %.

Расчет различных составляющих премии за риск:

•  надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

•  надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

•  надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Метод связанных  инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент  капитализации должен удовлетворять  требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации  для заемного капитала называется ипотечной  постоянной и рассчитывается по следующей  формуле:

 ; где

Rm – ипотечная постоянная; 
ДО – ежегодные выплаты; 
К – сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации  для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

 ; где

Rc – коэффициент капитализации  собственного капитала; 
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов; 
Кс – величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации  определяется как средневзвешенное значение:

 , где

М – коэффициент ипотечной  задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета  в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У_р - ставкой процента для рекапитализации.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала: 
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга); 
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом; 
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно  использовать, когда ожидается, что  возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

 ; где

n – оставшийся срок  экономической жизни; 
Ry – ставка доходности инвестиций.

Пример.

Условия инвестирования: 
• срок - 5 лет; 
•  R - ставка доходности инвестиций 12%; 
• сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.

Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возврат капитала происходит равными частями в течение  всего срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

 ,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.

Пример.

Условия инвестирования:

•  срок - 5 лет;

•  доход на инвестиции - 12%.

Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

 ,

где У_б - безрисковая ставка процента.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.⁵

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что: 
•  применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках; 
•  метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проделанной  работы мы выяснили, что подхода  к оценке недвижимости  существует три и каждый подход не похож друг на друга, но они взаимосвязаны, так  как при оценочной деятельности без какого либо из этих подходов точную оценку недвижимости поставить невозможно. Анализируя каждый подход по отдельности и за тем сопоставив их вместе – можно дать точную цифру.

Так рыночный подход (сравнительный  подход) к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах  сделок купли-продажи объектов, затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества и доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования.

Оценка стоимости объектов недвижимости осуществляется при покупке-продаже  недвижимости, инвестировании в недвижимость, аренде, страховании, т. е. с рыночными целями, а также при изъятии недвижимости, чаще всего земли, для государственных или муниципальных нужд, налогообложении и других юридических целей. Виды стоимости, которые могут быть использованы при определении стоимости объектов собственности, в том числе и недвижимости, определены в «Стандартах, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности». Оценка стоимости недвижимости проводится на основе объективных данных об объекте недвижимости и о конъюнктуре соответствующего сегмента рынка, на нее не должны влиять лоббирующие или иные факторы субъективного характера.

                             

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

   1) Стандарты, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждены 6 июля 2001 года Постановлением Правительства РФ №519. – М., 2001 год;

  2) Белокрылова Экономика  недвижимости: учебник – Ростов  н/Д: Феникс, 2009. – 3787с. – (Высшее  образование) – стр.109, 110, 119 –  143;

  3) Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода//Проблемы недвижимости, 2006, №1.

  4) Гриненко С.В. Экономика недвижимости  Изд-во ТРТУ, 2004.

 

 

 

 

¹ Гриненко С.В. Экономика недвижимости  Изд-во ТРТУ, 2004.

²  Белокрылова Экономика недвижимости: учебник – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 3787с. – (Высшее образование) – стр.109, 110, 119 – 143;

³ Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода//Проблемы недвижимости, 2006, №1.

⁴ Гриненко С.В. Экономика недвижимости  Изд-во ТРТУ, 2004.

⁵ Гриненко С.В. Экономика недвижимости  Изд-во ТРТУ, 2004.