Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества

Понятие и основные признаки объектов недвижимого  имущества 

Соотношение терминов, определяющих недвижимость

Одной из наиболее известных классификаций имущества  является его деление на недвижимое и движимое. В данный момент речь пойдет о проблемах определения  объектов недвижимого имущества, их характерных признаках (отличающих их от объектов движимого имущества) и вопросах, возникающих на практике при применении данного понятия.

Традиционно анализ любой категории начинается с  выделения признаков, качественно  отличающих объект исследования от других подобных объектов и объясняющих  включение в анализируемое понятие  ряда составляющих, и заканчивается  созданием его определения, дефиниции. В первую очередь хотелось бы остановиться на соотношении терминов, определяющих недвижимость. Так, в законодательстве упоминаются

различные понятия: «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «объект недвижимого  имущества», причем зачастую указанные  понятия признаются тождественными по значению. Здесь стоит отметить некоторую терминологическую особенность: Гражданский кодекс РФ (далее —  ГК РФ) не использует понятие «объект  недвижимого имущества», однако его  употребление характерно для большинства  законодательных и подзаконных  актов, а также для судебной практики.

Различие же вышеупомянутых понятий заключается  в следующем.

Понятие «недвижимое  имущество», «недвижимость» — это  наиболее общее понятие, которое  может заключать в себе как  юридическое значение, так и не юридическое (то есть недвижимость не в гражданско-правовом смысле —  об этом далее). Кроме этого, «недвижимость» — это качество самого имущества, его определяющая.

«Объект недвижимого  имущества» — понятие более конкретное, индивидуализирующее и помогающее придать свойство количественности и сравнимости.

Рассматривая  вопросы формирования понятия недвижимости и выделения системных признаков  объекта недвижимого имущества, хотелось бы отметить следующее.

При формулировании определения недвижимого имущества  во многом был воспринят опыт дореволюционных  юристов. Так, еще Свод законов Российской империи относил к недвижимости корабли (т. Х, ч. 1, ст. 384—400). Д. И. Мейер  писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы деление совпадало с  физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это  деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются  с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей  природе или оно подвижно, это  все равно».

Однако на протяжении длительного времени юристами предпринимались  и предпринимаются попытки выявить  признаки и дать определение «объекта недвижимого имущества», «недвижимого имущества», однако такие определения оказывались либо слишком громоздкими и нелаконичными, либо неполными и несколько ограниченными. Наиболее важной причиной тому является сложность самой юридической конструкции понятия недвижимого имущества. Дело в том, что в само определение недвижимого имущества включен ряд объектов, обладающий единственным общим признаком (являющимся одновременно и целью объединения этих объектов), качественно отличающим его от объектов движимого имущества и представляющим особую важность для государства. Обратим внимание на основные системные признаки объектов недвижимого имущества, то есть на те особенности, которые не только качественно отличают их от других правовых категорий, но и указывают на существующую объективную взаимозависимость таких объектов.

Отмечу, что первый в приведенном автором списке признак сложно назвать отличительной  чертой объектов недвижимого имущества, однако исходя из особенностей правового  регулирования вопросов недвижимости российским законодательством следует  обратить на него внимание и сделать  следующий вывод.

1. ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО  ИМУЩЕСТВА ЯВЛЯЕТСЯ  ВЕЩЬЮ. 

В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских  прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в  том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том  числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Таким образом, российский законодатель установил  жесткое ограничение: недвижимое имущество в гражданском обороте может выступать исключительно в качестве вещи. Здесь необходимо обратить внимание на то, что в данной статье Кодекса понятие «имущество» употреблено в более узком смысле по сравнению с указанным в статье 128 ГК РФ, причем, как отмечает О. М. Козырь, российский законодатель «использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами».

Тем не менее  уравнивание понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимой вещи не вполне понятно, ведь, действительно, недвижимая вещь — наиболее узкое  понятие, и еще в дореволюционной  России ученые-цивилисты указывали, что недвижимость и недвижимое имущество  являются между собой равнозначными, а по отношению к недвижимой вещи — комплексными, более широкими понятиями. Действительно, недвижимое имущество возможно представить  не только в виде недвижимой вещи. Так, в законодательстве некоторых зарубежных стран (Франции, Германии, Италии и других) к недвижимости могут быть отнесены иные виды имущества, включая имущественные  права. Российский законодатель же, уравняв  термины «недвижимая вещь», «недвижимое  имущество», «недвижимость», исключил возможность включения в понятие  «недвижимое имущество» иных объектов гражданских прав. По мнению автора, это сделано в силу того, что  в течение более 60 лет понятие  недвижимости не употреблялось, усложненная  конструкция (с включением иных, кроме  вещей, объектов в понятие недвижимости) вызвала бы еще большие проблемы при практическом применении данной нормы.

(Примечание авт. Стоит отметить, что, несмотря на то что в советское время начиная с 1922 г. в гражданском законодательстве деление на движимое и недвижимое имущество отсутствовало, сохранялись (характерные именно для недвижимости) особенности правового регулирования оборота некоторых объектов, относимых к недвижимости. Например, это касается оборота сооружений, жилых домов и т. д. В связи с этим нельзя сказать, что недвижимость как правовая категория отсутствовала в гражданском праве того времени. )

Следовательно, в соответствии со статьей 130 ГК РФ недвижимое имущество может быть только вещью.

Однако буквально  через пару статей Кодекса мы встречаемся  с явлением, которое можно считать  исключением из указанного выше правила.

В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 132 ГК РФ предприятие в целом как  имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие как  имущественный комплекс стоит неким  особняком по отношению к иным объектам, отнесенным к недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ.

Некоторые ученые относят предприятие к сложной  недвижимой вещи, что неверно, так  как сложная вещь по смыслу статьи 134 ГК РФ должна состоять только из вещей, в предприятие же могут входить  согласно абзацу второму пункта 2 статьи 132 ГК РФ все виды имущества, права  требования, долги, а также права  на обозначение, продукция предприятия, работы/услуги и другие исключительные права.

Таким образом, по общему правилу любой объект недвижимого  имущества является вещью, за исключением  предприятия, которое в силу закона отнесено к объектам недвижимости и  не подпадает под вышеуказанные  признаки.

2. ОСОБЫЕ НАЗНАЧЕНИЕ  И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ, ТРЕБУЮЩИЕ ПОВЫШЕННОГО  ПУБЛИЧНОГО ВНИМАНИЯ.

На сегодняшний  день среди ученых-правоведов наиболее распространена точка зрения, согласно которой к объектам недвижимого  имущества можно отнести лишь те, которые недвижимы в силу природных  свойств, то есть объекты, указанные  в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Однако в  таком случае ряд объектов недвижимого  имущества остается вне правового  регулирования, и при формулировании нового юридического понятия объекта  недвижимости остается вопрос: к чему отнести не подпадающие под данное определение объекты?

Кроме этого, зачастую указывается на отсутствие в нашем  законодательстве «системы объектов недвижимости», поскольку не выработан единый классификационный  признак. Однако не стоит забывать, что понятия «объект недвижимого  имущества», «недвижимость» и т. п. в  первую очередь являются специальными юридическими понятиями и не соответствуют  по своему содержанию фактическому понятию  недвижимости.

Хотя физические признаки всех видов имущества, отнесенных законом к недвижимости, строго говоря, не образуют единое целое, в совокупности они все же представляют собой  достаточно «жесткую структурированную конструкцию». Сложно не согласиться с высказанной С. А. Степановым мыслью, что недвижимость представляет собой систему «условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных объектов недвижимости», причем это обусловлено несколькими факторами, в том числе постоянным, связующим, разнохарактерным присутствием «единой публичной составляющей» и юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве и меньше — в частном. Таким образом, объясняется некая разрозненность объектов, объединенных в единое понятие «недвижимость».

Стоит отметить, что решение законодателя создать  такую конструкцию кажется на первый взгляд спонтанным и непроработанным. Тем не менее подобное определение  является распространенным и известно законодательству многих стран. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния предусматривает возможность отнесения  к недвижимому имуществу имущества  в силу закона. Более того, в законодательстве зарубежных стран имеется более  сложная — троичная — конструкция  объектов недвижимости. Так, в соответствии с гражданским законодательством  Франции, Бразилии и некоторых других стран наряду с недвижимостью  «в силу природных свойств» и «в силу закона» существует «недвижимость  в силу назначения», к которой  относятся предметы, помещенные на земельном участке для его  обслуживания и эксплуатации, или  движимое имущество, навсегда присоединенное к недвижимости.

В анализируемом  признаке объектов недвижимого имущества  заключается их юридическая особенность. К объектам недвижимого имущества  отнесено лишь то, которое обладает наибольшей публичной, общественной ценностью, требует особой правовой регламентации  и государственной защиты. Необходимость  прохождения государственной регистрации (о чем речь пойдет далее) продиктована не экономической стоимостью объектов, а именно их общественной, публичной  значимостью. Таким образом, объекты  недвижимого имущества можно  выстроить в систему, образуемую двумя основными группами:

1. Объекты недвижимости  в силу природных,  физических свойств  (то есть указанные в первой части диспозиции статьи 130 ГК РФ);

2. Объекты недвижимости  в силу закона  (указанные во второй части диспозиции статьи 130 ГК РФ, а также предприятие, кондоминиум и некоторые другие).

Стоит отметить, что ряд авторов при рассмотрении данного вопроса выделяет в отдельную  группу предприятия, либо предприятия, кондоминиумы, домовладения, участки  недр (объединяемые в единую группу — «комплексные объекты недвижимости»), либо помещения. Однако данная позиция  представляется спорной, так как  исходя из смысла статьи 130 ГК РФ можно  выделить лишь две группы, причем ко второй относится все недвижимое имущество, которому законом придан статус недвижимости. Как верно подметил О. М. Козырь, предприятие является недвижимостью  не в силу его неразрывной связи  с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический  объект особенности правового режима, установленного для недвижимого  имущества.

Следовательно, наиболее правильно относить предприятие  к объектам недвижимого имущества  в силу закона. Известным подтверждением этому является то, что понятие  «предприятие» регулируется отдельной  статьей 132 ГК РФ.

Особую проблему создает отнесение к недвижимости морских и воздушных судов, а  также космических объектов, так  как зачастую в нормативных актах  забывают о том, что и эти объекты  относятся к недвижимому имуществу (например, во-первых, ГК РФ при аренде недвижимого имущества к недвижимости относит только недвижимость в силу природных свойств, хотя нигде не указано, что к ней не относятся  иные объекты недвижимости; во-вторых, в Приказе Минюста РФ от 06.08.04 № 135 «Об утверждении инструкции о  порядке государственной регистрации  договоров аренды недвижимого имущества» указано, что данный акт действует в отношении всего имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений, что дает возможность предположить, что данный акт регулирует также вопросы аренды судов. Однако систематическое толкование этого акта подтверждает, что он относится только к недвижимости в силу природных свойств).В связи с этим у некоторых ученых вызывает критику отнесение к недвижимости данных объектов, и при характеристике объектов недвижимого имущества правоведы ограничиваются лишь анализом данной категории недвижимости. На наш взгляд, проблема состоит не в том, что указанные объекты отнесены к недвижимости, а в невнимательности законодателя при создании диспозиции какой-либо нормы права и/или установлении пределов регулирования определенного акта.