Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества

3. ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ.

Сразу необходимо отметить, что данный термин понимается цивилистами по-разному. Некоторые  считают, что индивидуально-определенная вещь обладает уникальными, только ей присущими чертами, качествами.

Другие же указывают, что индивидуально-определенные вещи не обязательно должны быть единственными  в своем роде, к ним относятся  любые вещи, которые представляется возможным выделить из других подобных объектов.

Однако следует  признать, что в силу установленных  законодательством особенностей правового  регулирования недвижимости каждый объект недвижимого имущества признается индивидуально-определенным. Стоит  отметить, что, несмотря на то что в  статье 130 ГК РФ указанный признак  не содержится и нигде прямо не упомянут, все же исходя из содержания других норм гражданского законодательства можно с уверенностью выделять его  как черту, присущую любому объекту  недвижимости. Так, например, статья 554 ГК РФ устанавливает, что при продаже  недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, то есть индивидуализировать  его, в противном же случае договор  купли-продажи не будет считаться  заключенным.

4. НЕВОЗМОЖНОСТЬ ИЗМЕНЕНИЯ  СРЕДЫ, СФЕРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ  БЕЗ НАНЕСЕНИЯ  НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА  ЛИБО БЕЗ СОХРАНЕНИЯ  СТАТУСА ТАКОВОГО.

Традиционно юристы выделяют в качестве признака недвижимого  имущества прочную связь с  землей и невозможность перемещения  без нанесения несоразмерного ущерба назначению такого имущества. Однако на практике возникают проблемы, связанные  с применением недвижимости.

Во-первых, как верно подметил Е. Ю. Петров, развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, обычно считающихся недвижимостью, и применение такого оценочного критерия, как прочная связь с землей, становится все более затруднительным, так как доказать наличие прочной связи с землей не всегда представляется возможным.

Во-вторых, не всегда указанный признак можно распространить на все возможные случаи, возникающие в современном гражданском обороте. Это может быть проиллюстрировано на простом примере, приводимом в литературе. Так, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, является недвижимым имуществом, но в случае, если самолет приобретает частное лицо и использует его для своих личных целей, данный объект становится уже движимым имуществом.

По мнению автора, предложенный признак является более  широким по сравнению с указанным  и отражает сущность современного понимания  недвижимости.

5. ВОЗМОЖНОСТЬ СТАТЬ  ОБЪЕКТОМ ГРАЖДАНСКИХ  ПРАВ ТОЛЬКО ПОСЛЕ  ГОСУДАРСТВЕННОЙ  РЕГИСТРАЦИИ. 

В науке гражданского права уже длительное время ведется  дискуссия о сущности объекта  гражданских прав по отношению к  недвижимому имуществу. Существуют две основные позиции.

По мнению ряда ученых16, для признания чего-либо объектом недвижимого имущества  необходимо лишь доказать наличие свойств, указанных в статье 130 ГК РФ: прочную  связь с землей и невозможность  перемещения объектов без несоразмерного ущерба либо прямое отнесение конкретного  объекта к недвижимости в силу закона. Таким образом, для того, чтобы признать объект недвижимостью, нет необходимости совершать  какие-либо специальные действия для  придания ему такового статуса (то есть осуществлять государственную регистрацию).

Вторая точка  зрения, согласно которой недвижимостью  может быть признано имущество, прошедшее  государственную регистрацию, а  до момента такой государственной  регистрации объекта недвижимого  имущества юридически не существует. Так, К. И. Скловский указывает: «Если  исходить из того, что недвижимость — это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимого имущества возникает  независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным  в статье 130 ГК. Если, напротив, считать, что недвижимость — понятие юридическое, то до регистрации его быть не может».

Развивая эту  идею, О. М. Козырь пишет следующее: «Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских  прав… Интересно, что гражданское  законодательство Нидерландов... признавая  и определяя категорию недвижимого  имущества, оперирует главным образом  другой категорией - регистрируемого  имущества, связывая правила оборота  соответствующих объектов с необходимостью государственной регистрации возникновения  и перехода прав на такие объекты».

Это означает, что  в качестве недвижимого имущества  должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено  право собственности и иные права. А для возникновения таких  прав необходима государственная регистрация.

Наиболее верной и соответствующей действующему законодательству представляется последняя  позиция, так как, для того чтобы  стать оборотоспособным, любое имущество  должно признаваться объектом гражданских  прав. Непосредственно недвижимое имущество  становится объектом недвижимого имущества (и, соответственно, одним из видов  объектов гражданских прав) только после регистрации первичного права  на него.

Неслучайно законодатель употребляет понятие «объект  гражданского права», концентрируя внимание на том, что существование в гражданско-правовом понимании любого объекта зависит  от возможности распространения  на него гражданского права. Некоторые  авторы выделяют также еще один признак  объекта недвижимого имущества: неделимость и непотребляемость . Однако такая позиция вызывает критику, основанную на следующем. Включение признака непотребляемости неприемлемо по следующим основаниям.

Во-первых, он не отражает особенности, характерные  только для объекта недвижимого  имущества. Это объясняется следующим. Термин «непотребляемость» используется законодателем в ГК РФ лишь в главе  об аренде; причем, исходя из смысла статьи 607 ГК РФ, можно сделать вывод, что  непотребляемыми вещами являются любые  вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования, при этом:

1) вещи могут  быть как недвижимыми, так и  движимыми;

2) непотребляемыми  признаются вещи, которые в принципе  могут потерять свои натуральные  свойства, но по истечении достаточно  длительного времени. Это подтверждено  судебной практикой (постановление  Арбитражного суда Восточно-Сибирского  округа от 12.03.02 по делу № А19-8204/01-14-Ф02-201/02-С2; решение Арбитражного суда Ставропольского  края от 30.10.03 по делу № А63-1266/2003_С4).

Таким образом, свойство непотребляемости присуще  любому объекту недвижимости, но все  же это хоть и не лишний, но не обязательный признак.

Во-вторых, анализируемое  понятие является оценочным. Действующее  законодательство переполнено оценочными категориями, и это порождает  многочисленные проблемы на практике. Следует признать, что в некоторых  случаях они необходимы и неизбежны. Но все же при разработке рекомендаций по улучшению законодательства следует  стремиться формулировать более  четкие дефиниции.

Хотелось бы еще раз отметить, что, несмотря на то что вопрос об определении недвижимого  имущества, недвижимости, объекта недвижимого  имущества интересует ученых-цивилистов на протяжении нескольких веков, до сих  пор не выработано его единое понятие; предложенное автором определение  также не претендует на роль истинного  и бесспорного.

По мнению автора, вышеизложенные признаки являются существенными  для анализируемой в настоящей  работе правовой категории, что позволяет  представить следующую дефиницию. Объект недвижимого имущества — индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания.

Е. Демидкова, юрист юридической компании Legas, Москва