Принципы оценки недвижимости

• пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство, на почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами, на водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и так далее;
• разделение по видам имущественных прав; аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций;
• разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результанте взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшении.

Спрос - это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости. При изучении спроса рыночная информация о сделках с недвижимостью классифицируется по однородным группам, при этом объекты, входящие в определенную группу, должны конкурировать между собой на одном сегменте рынка.

Сложность анализа спроса зависит от назначения объекта недвижимости и возрастает по мере перехода от незастроенных  земельных участков к имущественным  комплексам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен. Необходимо отмстить, что предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограничения самой природой, поскольку земля является свободно невоспроизводимым товаром. В то же время отмечается устойчивая структурная тенденция перераспределения земли по целевому назначению: увеличиваются земли поселений, промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения; сокращаются земли лесного фонда и запаса.

Принцип спроса и предложения, как основа механизма рыночного  саморегулирования, объясняет большие  различия в ценах на объекты недвижимости в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремится к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положительная роль конкуренции  состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает  доходность инвестиций в разных сегментах  рынка недвижимости. При наличии  монополизма сверхприбыль порождает  разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов и, в конечном счете, приводит к искажению  рыночной стоимости, недвижимости. Особенно опасен этот процесс на стадии зарождения и становления рынка недвижимости (прежде всего земли), характерной  для нашей страны.

Особенностям и конкурентной ситуации на российском рынке недвижимости являются ограниченное количество продавцов  и покупателей, значительный контроль за некоторыми сегментами рынка со стороны отдельных участников, наличие препятствий для вхождения на рынок, низкий уровень неценовой конкуренции.

При анализе сложившейся  конкурентной ситуации необходимо иметь  в виду, что конкуренция лежит  в основе динамики кривых спроса и  предложения и выступает исходной предпосылкой для максимизации прибыли. При этом следует отметить, что  прибыль, приходящаяся на земельные  участки с улучшениями, отличается от производственной прибыли. Средняя  прибыль в сфере производства товаров и услуг представляет собой вознаграждение за вложение капитала, управление производством, инициативу и риск. Она проявляется как  разница между валовой выручкой и издержками производства, и любой собственник стремится определить объем производства, который максимизирует прибыль в данных конкурентных условиях.

Доход от инвестирования в  недвижимость также выступает формой вознаграждения за капиталовложения в  землю и расположенные на ней  объекта. В то же время это не норма  дохода на капитал, а ожидаемый чистый операционный доход, остающийся после  оплаты операционных расходов и расходов на замещение, который формируется  по остаточному принципу. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается  обострение соперничества, то оценщик  или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

Кроме того, объекты недвижимости, которые имеют экономические  преимущества сегодня, не обязательно  сохранят их в будущем, Поэтому, если собственник получает доход, превышающий  среднерыночную величину, то вероятность  его дальнейшего поступления  требует тщательного обоснования, например, заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, и высокую стоимость.

Прежде всего, принцип  соответствия проявляется через  прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Например, в результате функционирования в данном районе объектов, обеспечивающих высокий уровень инфраструктуры, стоимость недвижимости повышается.

Регрессия имеет место, во-первых, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта. Например, при выборе местоположения земельного участка необходимо принимать во внимание внешние объекты, существование которых может негативно отразиться на выбранном варианте застройки. Регрессия возникнет при соседстве объектов отдыха с производственными предприятиями, которые загрязняют окружающую среду, являются источниками шума, неприятных запахов и т.п. Во-вторых, данный принцип требует определенного соответствия назначения объекта недвижимости его местоположению с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг. Так, при строительстве торговых предприятий предпочтение отдается участкам, расположенным на основных магистралях, площадях, рядом с железнодорожными станциями, аэропортами, остановками пассажирского транспорта. Для таких объектов, как кафе, ресторану мотели, бензоколонки, магазины запчастей, горюче-смазочных материалов, огромное значение имеет визуальная открытость со стороны дорожного движения.

Критерии соответствия, как  и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип соответствия имеет  первостепенное значение при определении  величины износа объекта недвижимости. Объект недвижимости, который не соответствует  установившимся социальным, экономическим  и архитектурным стандартам, теряет в стоимости из-за функционального  или внешнего износа.

Принцип изменении внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней  среды обязательно учитывается  при написании отчета об оценке посредством  указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принципом, обобщающим влияние  указанных ранее трех групп принципов  оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование (ЛНЭИ).

Четвертая группа принципов оценки (ЛНЭИ) означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному  объекту с последующим прогнозированием данной динамики, и таким образом  может определить вариант, приносящий максимально возможный доход  от земельного участка независимо от того, застроен участок: или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

ЛНЭИ определяется как  использование недвижимости, которое:

• является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
• физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка,его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
• финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
• обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости, ЛНЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями. Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

Если на земельном участке  уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования  могут быть ремонт, модернизация или  реконструкция. Сложившееся использование  будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном  применении не превысит общую стоимость  земли и построек при текущем  использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений. В  последнем случае вариантом ЛНЭИ станет снос имеющихся строений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффектности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в  результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

ЛНЭИ может развиваться  с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений. Если недавно около земельного участка  пролегла автострада, то его наилучшим  использованием может стать строительство  заправочной станции, пункта быстрого питания или автосервиса.

На практике принцип ЛНЭИ является исходной предпосылкой, на которой  основывается выбор конкретного  вида оцениваемой стоимости недвижимости и строится заключение об ее величине. Например, при определении наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) объекта недвижимости принцип ЛНЭИ трактуется как наиболее вероятное использование существующего объекта недвижимости, тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на наиболее эффективное использование объекта недвижимости с возможными улучшениями.

Существующие сегодня  в России административные ограничения  и зонирование часто не отражают требований развивающегося рынка недвижимости, и поэтому фактическое использование  земельного участка с улучшениями  часто не соответствует наилучшему варианту.

Все вышеперечисленные принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны  и в зависимости от вида и специфики  оцениваемого объекта, от используемого  метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль.

Эти принципы представляют собой  теоретическую основу оценки стоимости  объемов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода  к оценке недвижимости - доходный, сравнения  продаж и затратный.

 

2.Основные этапы  процесса оценки недвижимости

 

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи  оценки

Цель оценки

Вид определяемой стоимости

Установление  оцениваемых имущественных прав

Дата оценки

2-й этап. Составление плана  и договора на проведение оценки

График работ  по оценке

Источники информации

Выбор методов  оценки

Затраты на проведение оценки

Денежное  вознаграждение за проведение оценки

Составление договора на оценку

3-й этап. Сбор и анализ  информации

Осмотр объекта  и прилегающей территории

Юридическое описание объекта недвижимости

Физические  характеристики и местоположение

Экономическая информация

Проверка  достоверности собранной информации

Анализ и  обработка информации

4-й этап. Анализ лучшего а наиболее эффективного использования

 

5-й этап. Расчет оценочной  стоимости объекта недвижимости  на основе трех подходов:

Оценка стоимости  на основе доходного подхода

Оценка стоимости  на основе сравнительного подхода

Оценка стоимости  на основе затратного подхода

6-й этап. Согласование  подученных результатов и выведение  итоговой величины стоимости  объекта недвижимости

Проверка  полученных данных о величине стоимости

Допущения и  ограничивающие условия, обусловленные  полнотой и достоверностью использованной информации

Выведение итоговой величины стоимости

7-й этап. Составление отчета  об оценке

 

 

 3.Расчетная часть

Оценка стоимости гостиницы методом капитализации дохода.

 

Исходные  данные для расчета стоимости  гостиницы.

Количество номеров люкс	45
Количество стандартных номеров	110
Общее количество номеров	155
Средний тариф номера люкс за сутки, руб.	520
Средний тариф стандартного номера за сутки, руб.	175
Доход от ресторана (% дохода от апартаментов)	15
Информация по расходам
Апартаменты (% дохода от апартаментов)	60
Ресторан (% дохода от ресторана)	85
Платежи налога на землю ежегодно, тыс. руб.	750
Резервный фонд на один номер в 1 год, тыс. руб. (с последующим ежегодным  ростом на 5%)	2,5
Коэффициенты анализа
Коэффициент дисконтирования,%	23
Коэффициент капитализации,%	14