Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Декабря 2013 в 16:37, реферат
Данная работа посвящена определении принципов оценки недвижимости, которые неразрывно связаны в технологии оценки объектов недвижимости. Определившись с данными понятиями, которые являются основой оценочной деятельности, можно понять и всю систему функционирования рынка недвижимости, сложившегося в том или ином виде в настоящий момент.
Все принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.
Введение 3
1. Основные подходы и принципы оценки недвижимости 4
2. Основные этапы процесса оценки недвижимости 19
3. Расчетная часть……………………………………………………………......21
Заключение 21
Список литературы 26
Коэффициенты
роста анализируемых
Коэффициенты роста по годам,% |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
Средний тариф номера за сутки |
- |
10,0 |
8,0 |
6,0 |
5,0 |
5,0 |
Коэффициент заполняемости номера люкс,% |
50,0 |
55,0 |
60,0 |
65,0 |
65,0 |
65,0 |
Коэффициент заполняемости стандартного номера,% |
80,0 |
84,0 |
87,0 |
90,0 |
90,0 |
90,0 |
Сумма дисконтированного операционного дохода равна:
1763,18+1896,20+1933,52+1889,
Чистая стоимость объекта от продажи равна:
16155,63/0,14-16155,63*0,03 = 115397,35 - 484,66 = 114 912,69 тыс. руб.
Продисконтируем стоимость объекта:
114 912,69 /3,3 = 34 822,02 тыс. руб.
Окончательная величина стоимости гостиницы равна:
10544,39 + 34 822,02 = 45366,41 тыс. руб.
Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса, - 180 000 руб. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 63 000 руб.
Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвестора ожидают 15% ставку капитализации земли и 18% ставку капитализации улучшений. Оцените ставку имущественного комплекса.
Пусть Х - стоимость здания, в составе комплекса. Тогда постоянный доход будет складываться из доходов от здания и от земли:
Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000 руб.
Т. е. стоимость здания равна:
(63 000 - 180 000 * 15%) /18% = (63 000 - 27 000) /18% = 36 000/18% =
= 200 000 руб.
Стоимость всего объекта недвижимости равна:
180 000 + 200 000 = 380 000 руб.
Площадь квартиры составляет 120 кв. м. Цена этой квартиры 400 тыс. руб. Цена другой сопоставимой квартиры 415 тыс. руб. - ее площадь 120,7 кв. м. Определить среднее значение цены третьей квартиры площадью 120,5 кв. м.
Рассчитаем среднюю арифметическую стоимость 1кв. м.:
(400/120) + (415/120,7) = 3,39
Определим стоимость сопоставимой квартиры площадью 120,5 кв. м.:
120,5 * 3,39 = 408,5 тыс. руб.
Подход к оценке собственности, основанный на доходе, должен быть рассмотрен в контексте систематического процесса последовательного решения проблем. В основу этого процесса положена единая теория принципов оценки стоимости. Принципы можно разбить на четыре основных группы.
Первая группа это группа - принципов оценки. Это принцип полезности, который означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.
Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.
Третья группа принципов оценки, обусловлена действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.
Четвертая группа принципов оценки означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости недвижимости.