Принципы оценки недвижимости

Однородность объектов в районе поддерживает их стоимость  на определенном уровне. Например, наличие  по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, применение принципов  оценки недвижимости позволяет учесть наиболее значимые факторы, влияющие на ее стоимость, и помогает максимально  приблизить получаемые результаты к  реальной экономической действительности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Понятие сделок с  недвижимым имуществом

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение их прав и обязанностей. Сущность сделки составляют волевое  действие с определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление - внешнее выражение воли. Воля - способность к выбору и внутренним усилиям – дает ответ на вопрос: "Чего я хочу?", а волеизъявление - "Что я для этого делаю?". Волеизъявление должно соответствовать воле при совершении сделки. Юридические последствия связаны именно с волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определенной форме.

Каждой сделке соответствует  своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.

В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами  недвижимости можно подразделить на ряд видов (таблица 2).

 

Таблица 2.

Классификация сделок с  земельными участками и другими  объектами недвижимости.

Признаки классификации	Виды сделок
1. Законность содержания	Действительные –  как юридический факт Недействительные –  не соответствующие требованиям закона
2. Число сторон	Односторонние – по воле одного лица Двух- и многосторонние
3. Форма совершения	Письменные, нотариально  удостоверенные в установленных  случаях и зарегистрированные в  Государственном реестре В простой письменной форме, зарегистрированные в государственном реестре
4. Момент возникновения  прав	Реальные – после  передачи объекта и государственной  регистрации сделки Формальные – заключенные  в установленной форме
5. Обязанности сторон	Возмездные – при  встречном удовлетворении Безвозмездные – без  встречного удовлетворения
6. Определенность взаимных  обязательств сторон при заключении  сделки	Коммуникативные – объем, уровень и отношение взаимных обязательств конкретно определены Условные – возникновение  и прекращение зависит от условия, которое произойдет или нет, заранее не известно (алеаторные) а) с отменительным, б) с отлагательным  условием
7. Место совершения	На организованном рынке  – на аукционах, конкурсах и т.д. На неорганизованном рынке
8. Способ заключения	Лично Представителем по доверенности

 

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

совершена она дееспособными  и правоспособными лицами;

волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных  законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре.

Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют  качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности - ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда.

Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные сделки. Мнимые совершаются для вида, без намерения  создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредиторов.

Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую  стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля-продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др.

Основаниями для признания  недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных  предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др.

Последствия недействительных сделок:

- двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает  другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;

- односторонняя реституция - все исполненное обрат' но  получает только добросовестная  сторона, а вторая передает  в доход государства;

- никакой реституции - все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно. При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.

При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход  государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель - соответствующий объект недвижимости.

 

 

 

 

 

3. Виды сделок с  недвижимостью

Операция (сделка) - это  действия физических и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских прав и обязанностей, в первую очередь - права собственности или права пользования имуществом.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

По распоряжению земельными участками:

купля-продажа участка, а также права его аренды;

сдача в аренду;

залог земельного участка  и права на землю;

передача в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  обществ;

передача в пользование;

предоставление участка  в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хозяйство;

выкуп для государственных  и муниципальных нужд;

приватизация.

По распоряжению жильем:

приватизация комнат и квартир;

купля-продажа жилья;

расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

обмен;

сдача жилья в аренду;

имущественный наем;

кредитование под залог (ипотека);

участие в долевом  строительстве;

признание прав собственности  по решению суда.

По распоряжению нежилыми зданиями, помещениями, сооружениями:

купля-продажа;

сдача в аренду;

купля-продажа имущественных  комплексов;

сдача в аренду имущественных  комплексов;

передача нежилых помещений, зданий, сооружений в качестве вклада в уставный капитал;

кредитование под залог (ипотека);

мена;

признание права собственности  или других прав по решению суда.

Письменная форма сделки заключается в составлении документа (договора), отражающего содержание сделки и подписанного лицами, ее совершающими.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Недвижимость занимает особое место в системе элементов  рыночной экономики. Она выступает  и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности.

В России сформировался  первичный и вторичный рынки  недвижимости, все больше граждан и юридических лиц участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является важным объектом инвестиционной деятельности.

Развивается законодательство по регулированию отношений в  сфере недвижимости. Значительным событием стало принятие Земельного кодекса, Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации. Умение регулировать эти отношения, знание правовой базы определяет эффективность системы менеджмента организации, является залогом жизнедеятельности структур, работающих на рынке недвижимости.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы.

1. Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости: Учебник. – М.: ТК  Велби, Изд-во Проспект, 2006.

2. Игнатов Л.Л. Экономика  недвижимости: Учебно-методическое  пособие, 3-е изд., исправл. и дополн. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э.  Баумана, 2003.

3. Марченко А.В. Экономика  и управление недвижимостью: Учебное  пособие – Ростов н/Д: Феникс, 2006.

         4.Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью

          Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

         5.Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние перспективы развития: Учеб. пособие / Н.В. Буланова. - М.: Международная академия оценки консалтинга, 2003.