Расчеты с использованием счетов ЭСКРОУ

Счёт Эскроу

1.Вопрос безопасности и надежности расчетов возникает как при проведении торговых операций, так и при осуществлении сделок с недвижимостью, при передаче права собственности на имущество, денежные средства или ценные бумаги. Экономичный в финансовом плане и сравнительно безопасный способ расчетов - использование счета "эскроу".

3.Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.

Другими словами:

Эскроу – это обязательство, согласно которому денежные средства (имущество) передаются должником (депонентом) третьему лицу (эскроу-агенту), функцией которого является обеспечение обязательств должника перед кредитором.

4.В качестве независимой стороны могут выступать банки, юридические компании или специализированные фирмы. Участвующие в сделке стороны передают свои инструкции нейтральному посреднику ("доверенному агенту" или "распорядителю эскроу счета"), чьей обязанностью является обеспечение перехода денежных средств, документов или имущества в другие руки только после полного выполнения всех оговоренных счетом положений, инструкций или условий.

5.Использование счета «эскроу» выгодно обеим сторонам, ведь независимо от того, кем Вы являетесь (продавцом, покупателем, кредитором или заемщиком), Вы хотите быть уверенными в том, что денежные средства или имущество перейдут в другие руки только после выполнения всех данных Вами инструкций. А «эскроу» агент будет хранить все документы, производить необходимые платежи, вести учет и обеспечивать составление и представление требуемой отчетности, другими словами - обеспечивать сохранность Ваших денежных средств, имущества и документов в период сделки. Счета «эскроу» облегчают ведение дел и обеспечивают реальность и исполнимость сделок.

6.Рекомендуется использовать счет «эскроу» в следующих случаях:

• Договора, связанные с передачей, арендой или финансированием сделок с недвижимостью или личным имуществом;
• Договора и документы об учреждении трастов между частными лицами;
• Осуществление торговых операций и хозяйственных сделок;
• Слияние, реорганизация, продажа предприятия, а также поглощение и выкуп предприятия;
• Передача акций, в том числе необходимость депозитирования ценных документов на безопасное хранение;
• Осуществление сделок, связанных со значительными инвестициями, в том числе хранение и выдача денежных средств для финансирования сложных проектов; в том числе резервирование и оплата денежных средств при покупке корпораций;
• Хранение задатка и депозитов при сборе капитала; 
• Урегулирование претензий.

7. Счета ЭСКРОУ В США

Как правило, все сделки по продаже недвижимости в США происходят через счета эскроу. Продавец и  покупатель заключают контракт, в  котором оговариваются условия, на которых эскроу агент отпускает  деньги в пользу продавца. Соответственно, за определённое время (несколько часов  или месяцев) деньги от покупателя приходят на этот счёт. В момент передачи документов на недвижимость деньги отпускаются.

8.Цели Эскроу:

1. Обеспечить безопасность нахождения денежных средств у лиц, которым они не принадлежат на праве собственности.
2. Привлечь третье лицо для повышения удобства при осуществлении платежей.
3. Обеспечить исполнение обязательств.
4. Максимально снизить возможные риски подлога и мошенничества.

Как правило, в специализированных компаниях работает штат специально обученных специалистов, которые организуют необходимые проверки недвижимости и собирают установленный законодательством пакет документов для передачи прав собственности. Это исключает какие-либо махинации и жульничество в процессе купли-продажи недвижимости. Процесс оформления документов обычно занимает от 15 до 45 дней и стоит от $7,000 до $9,000. Покупатель недвижимости не платит комиссионные агенту представляющего его интересы (т.к. за это всегда платит продавец), но покупатель платит за услуги специализированной фирмы по оформлению документов на куплю-продажу.

9. В Гражданском кодексе Калифорнии  
Подлежащее предоставлению по договору имущество может быть передано третьему лицу, которое при наступлении определенных условий должно будет его передать во исполнение договора. Владение третьим лицом под условием называется эскроу.

10.В Финансовом  кодексе Калифорнии  
Эскроу означает любую сделку, в силу которой одно лицо для осуществления продажи, отчуждения, обременения или передачи в найм недвижимого или движимого имущества другому лицу, передает какой-либо долговой документ, деньги, товарораспорядительный документ или другую ценность третьему лицу для того, чтобы это третье лицо держало переданную ценность до наступления определенного события или исполнения условия, когда такая ценность подлежит передаче третьим лицом должнику или кредитору или их представителям.

11.Эскроу надежно исполняет гарантийную (обеспечительную) функцию. Покупатель зачисляет денежные средства на счет третьего лица (агента, специализированной фирмы), который согласно выданной ему инструкции при наступлении определенных условий перечисляет денежные средства продавцу или покупателю. В США услуги эскроу агентов подлежат особому лицензированию. Часто агентами эскроу выступают банки, адвокатские фирмы, биржи, брокеры.

Схематически механизм эскроу можно представить следующим  образом:

1. Имеется денежное обязательство, вытекающее, например, из договора поставки, которое поставщик и покупатель договорились обеспечить при помощи эскроу.
2. Заключается, как правило, трехстороннее соглашение между поставщиком, покупателем и агентом эскроу (Escrow Agreement).
3. Покупатель поручает своему банку перечислить денежные средства на счет агента эскроу или уполномочивает агента эскроу списать денежные средства со счета покупателя и получить их на счет эскроу.
4. По зачислении денежных средств на счет эскроу они блокируются на этом счете.
5. По исполнении обязательства поставщиком деньги списываются со счета агента эскроу по его поручению банком и перечисляются на счет поставщика. Как правило, право и одновременно обязанность по перечислению денег на счет поставщика у агента эскроу возникают по получении им двухстороннего письма с подписями как покупателя, так и поставщика.
6. Если по истечении срока, указанного в Escrow Agreement , агент эскроу не получит от сторон главного обязательства согласие на освобождение денежных средств и перечисление их поставщику, у агента эскроу возникает право и обязанность вернуть деньги покупателю и закрыть счет эскроу, хотя часто по истечении срока, указанного в Escrow Agreement, у агента эскроу возникает только обязанность уведомить стороны основного обязательства о закрытии счета эскроу и перечислении денежных средств на счет покупателя. Если возражения сторон главного обязательства не поступают в течение определенного срока, агент эскроу должен закрыть счет эскроу и вернуть деньги покупателю. Если возражения поступают, агент эскроу должен их рассмотреть и принять решение, хотя, как правило, у агента эскроу есть право после рассмотрения возражений запросить у сторон главного обязательства дополнительную информацию для принятия своего окончательного решения.

12.Особый интерес представляют инструкции агенту эскроу, которые являются существенным условием Escrow Agreement. В инструкции агенту эскроу включается, как правило, следующее:

• цена главного контракта и основные его положения;
• условия, принятые для обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из главного контракта;
• порядок перехода прав на предмет контракта;
• документы, подлежащие подписанию и передаче агенту эскроу сторонами главного обязательства;
• порядок ведения учета по счету эскроу агентом;
• условия закрытия счета эскроу и порядок перечисления денежных средств, находящихся на этом счете;
• дата исполнения главного обязательства ;
• вознаграждение агента эскроу и порядок его выплаты;
• условия исполнения Escrow Agreement.

13.ЭСКРОУ счета В РОССИИ

В России в начале 2012 года был разработан проект федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». Этот документ предусматривает новый вид соглашения - договор условного депонирования (эскроу) и вводит новую разновидность банковского счета – эскроу-счета.

Как показывает современная практика российские суды с большой степенью настороженности относятся к  договорному творчеству, регулярно  квалифицируя такие непоименованные  в законе обеспечительные меры, как  притворные сделки, применяя к ним  такие нормы Гражданского кодекса, которые не имели в виду сами стороны  основного обязательства, заключая соглашение.

Поэтому исследования проблем использования  эскроу-счетов в российской коммерческой практике имеет большое практическое значение. В условиях роста торговых отношений и увеличения средней  цены сделок между контрагентами  становится актуальным поиск наиболее действенного способа обеспечения  исполнения обязательств, в качестве которого и может выступить обеспечительный  механизм эскроу-счета.

Реализация обеспечительных механизмов, распространенных в международной практике, осложняется отсутствием их законодательного регулирования в российской правовой системе.

Являясь институтом обеспечения исполнения обязательств, эскроу-счет находится  в сложной коллизии гражданско-правовых и экономических отношений с  практикой использования его  механизмов в правовом пространстве Российской Федерации, которые требуют  своей юридической оформленности.

14.В обеспечительных обязательствах эскроу-агент осуществляет следующие функции:

• готовит необходимые инструкции от лица обеих сторон, получает необходимые документы и денежные средства;
• определяет процент, налоги и т.п.;
• проверяет чеки, если они предоставляются;
• прекращает сделку при осуществлении всех необходимых обязанностей сторон по договору;
• оплачивает платежи в размере, в котором его уполномочили стороны;
• предоставляет обеим сторонам отчет о переводе денежных средств;
• информирует стороны об исполнении обязательств по сделке;
• осуществляет иное.

Однако, основная обязанность эскроу-агента - обеспечить безопасность и сохранность  переданного имущества в эскроу. Если это деньги, то они должны быть положены на специальный банковский счет, который отделен от счетов агентов.

15.В качестве основной сделки, осуществляемой с расчетами эскроу, может выступать любая гражданско-правовая сделка, если для нее специально в законе не оговорены условия, которые прямо противоречат сущности эскроу-счетов. Так, например, исходя из зарубежного опыта, а также нескольких прецедентов в России, чаще всего к услугам эскроу-агента прибегают при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости, имущественного комплекса, поставки крупных партий товаров, в частности, когда одной из сторон основной сделки является иностранный субъект.

16.Роль эскроу-агента в данных отношениях очень велика. На него возлагается обязанность по принятию денежных средств и в последующем их перевод бенефициару против определенного согласованного пакета документов, который должен быть тщательным образом проверен на соответствие условиям, изложенным в основном договоре и договоре эскроу-счета. Разумеется, что и уровень профессионализма агента, и степень доверия к нему сторон по сделке должны быть высоки.

В России на практике проблема эскроу-счета  давно решается посредством привлечения  иностранных банков в качестве эскроу-агентов. В соответствии с этим механизмом стороны заключают трехсторонний  договор, регулируемый правом страны с  либеральным законодательством, признающим эскроу-счета, в соответствии с которым  иностранный банк открывает для  субъектов основного обязательства  эскроу-счет. Стороны направляют банку  инструкцию о порядке осуществления  операций в отношении денежных средств, поступающих на эскроу-счет, которая  является неотъемлемой частью договора. В результате такое соглашение, будучи подчиненным иностранному праву, позволяет  избежать сложностей, возникающих при  реализации данного механизма в  условиях российского законодательства.

17.Необходимость введения института эскроу в российское законодательство обуславливается рядом проблем: привлечение посредника при платежах за недвижимость, погашение ипотечных кредитов, выпуск ипотечных ценных бумаг.

Представленные проблемы было бы выгоднее решить, введя институт эскроу-счета  и эскроу-агента в российское гражданское  право. Так, например, по крупным сделкам  по договору отчуждения недвижимости стороны уже прибегают к использованию иностранного элемента, в роли которого как раз и выступает агент и счета эскроу, что приводит к оттоку денежных средств в виде платежей за пользование услугами иностранных элементов (агентов эскроу, банков), налогов за ведение законной деятельности на территории другой страны, в бюджет которой они поступают, иные платежи и взносы, которые могли бы пополнять российскую казну.

Решение проблемы ипотечного кредитования также могло бы быть решено с использованием специального посредника (эскроу агента), на эскроу-счет которого зачисляется  общая сумма, за счет которой этот посредник осуществляет погашение  всех видов периодических платежей, лежащих на заемщике. Как следствие, заемщики приобретают необходимое  удобство в исполнении своих обязательств, а банковское сообщество получает более  прозрачную и надежную систему возврата кредитов.