Региональный рынок недвижимости

Разработанная в качестве одного из приоритетов экономического развития страны государственная целевая программа «Жилище» предполагала реализацию социально направленной реформы в жилищной сфере. Цель программы определить принципиальные подходы долгосрочной государственной жилищной политики и наметить конкретные меры, направленные на решение следующих приоритетных задач:

- изменить систему законодательных  и правовых норм для юридического  обеспечения проведения жилищной  реформы;

- преодолеть спад в объемах ввода жилья и обеспечить государственные гарантии права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилище;

- изменить систему жилищного  фонда и жилищного строительства  по формам собственности, источникам  финансирования, типам зданий и  технологиям их возведения;

- обеспечить поэтапный перевод  жилищной сферы в режим безубыточного  функционирования при обеспечении  социальной защиты малоимущих  групп населения;

- демонополизировать жилищное  строительство и ЖКХ;

- провести структурную перестройку базы стройиндустрии и промышленности стройматериалов;

- изменить формы организации  строительства и управления, обслуживания  и ремонта жилищной сферы;

- решить вопросы землепользования  и приватизации земли в жилищной  сфере в комплексе с развитием  инженерной инфраструктуры.

Однако решить жилищную проблему в России этим путем вряд ли возможно в ближайшей перспективе.

Рынок жилья - это основа потребительского рынка и, что не менее важно, необходимое условие возникновения и динамичного развития рынка недвижимости. Жилье нельзя просто производить и продавать: здесь очень тесная связь с рынком капитала, частью общей экономической инфраструктуры.

4. Структура рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из триединства сущности  недвижимости как товара, на рынке  недвижимости можно выделить  три сектора:

o развития (создания) недвижимости;

o оборота недвижимости;

o управления и эксплуатации  недвижимости.

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости -- сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

3. По видам сделок в рамках  всего рынка недвижимости можно  выделить: рынок купли-продажи; аренды; ипотеки; вещных прав (доверительное  управление) и др.

4. По степени готовности к  эксплуатации: незавершенное строительство; новое строительство; строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

5. По форме собственности: частные  объекты недвижимости; государственные  и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям: промышленные объекты; сельскохозяйственные объекты; общественные здания и сооружения; рекреационные и т.д.

7. По функциональному назначению: жилая недвижимость; производственные  здания; непроизводственные здания  и помещения (офисы, склады и пр.); гостиницы; торговые помещения и помещения общественного питания и т.д.

8. По виду объектов недвижимости: земельный рынок; здания и сооружения; помещения; предприятия как имущественные  комплексы; кондоминиумы; вещные права; многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости - один из наиболее крупных. По сравнению с другими рынками товаров и услуг рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль. Только в прошлом году, по различным оценкам, объем рынка составлял около $3 млрд. Клиента привлекают кредитами, современными планировками, недорогой ценой 1 кв.м жилья. В столице произошел некоторый отток клиентов со вторичного рынка. Примерно 20-25% потенциальной клиентуры риэлторов отдали предпочтение жилью в новостройках. Их привлекли новые квартиры улучшенной планировки, применение различных схем кредитования, поэтапная оплата строительства. К тому же новые дома, в которых можно купить квартиру, стали появляться не только на окраинах, но и центре. Более активно пошел процесс покупки квартир в новостройках в этом году еще и по той причине, что сегодня новосел может выкупать квартиры в уже построенном доме. Еще пару лет назад работала схема взноса денег до начала строительства дома, на что недоверчивый покупатель смотрел пессимистично.

Среди строительных компаний наблюдается тенденция появления на рынке средних и мелких строительных компаний, деятельность которых направлена на строительство отдельных зданий и сооружений, не требующих большого капиталовложения - это реконструкция и переоборудование чердачных помещений под мансарды, перепрофилирование отдельно стоящих зданий, реконструкция подвалов и т.д. В последнее время наблюдается тенденция объединения строительных и инвестиционных компаний в ассорциумы, целью создания которых является проведение строительства и реконструкции объектов, требующих больших капиталовложений. В дальнейшем эта тенденция сохранится и будет динамично развиваться

Анализируя вторичный рынок нельзя не вспомнить о том, что развитие рынка недвижимости начиналось именно с него. Первичный рынок на сегодняшний день, конечно, обгоняет вторичный по некоторым параметрам, но как говорит пословица: «Стабильность признак мастерства» и вторичный рынок полностью соответствует этому смыслу. Вторичный рынок находится в стадии стабилизации. Как уже говорилось, первичный рынок развивается быстрыми темпами и, по вчерашним прогнозам, должен был обойти вторичный рынок, но этого не наблюдается. Это можно объяснить тем, что на первичном рынке сохраняется тенденция расчета застройщиков с инвесторами товаром. Простыми словами, вместо прибыли на вложенный капитал в денежной форме, инвестор получает товар - жилые квартиры, дома, постройки, и вынужден реализовывать самостоятельно эти объекты. По своей сути эти объекты продаются на вторичном рынке. Пока такая форма расчета будет сохраняться на первичном рынке, вторичный рынок будет активно развиваться, на нем всегда будет качественное предложение в форме новых застроек. Таким образом, мы видим тесную взаимосвязь двух сегментов рынков столичной недвижимости. Нельзя не сказать о вторичном рынке элитного жилья. Элитное жилье вторичного рынка - это нечто особенное. Исторические районы, постройки дореволюционного, сталинского периодов можно приравнивать к антиквариату. Особенно после реконструкции жилье в этих домах всегда будет пользоваться спросом и будет на несколько порядков дороже, чем в новых домах. Чем продолжительней будет «жизнь» таких объектов недвижимости, тем дороже они будут стоить. Переплетение первичного и вторичного рынка приведет к тому, что в текущем году активизируются продажи недавно купленного жилья в новостройках. По мнению некоторых специалистов, на носу - очередной всплеск на рынке недвижимости.

Говоря о вторичном рынке, необходимо отметить особенности развития его обособленного сегмента - коммерческой и промышленной недвижимости. На сегодняшний день существует большое количество не только жилых объектов, но и магазинов, складов, баз, заводов, фабрик и т.д., то есть того, что и составляет этот рынок недвижимости. Учитывая то, что такая недвижимость есть, а также прошел первый этап малой приватизации, этот рынок сформировался, на нем сформированы правила игры, сформированы спрос и предложение. На сегодняшний день наблюдаются стремительные тенденции развития этого рынка, в первую очередь это проявляется в реализации объектов коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, аптек, складов и т. д. Этот рынок порождает множество дополнительных услуг - это, в первую очередь, риэлторские услуги, услуги оценщиков, а также арбитражных управляющих, консалтинговых компаний и т. д. По своей сути этот рынок является вторичным рынком, хотя на первичном рынке уже тоже есть предложения объектов коммерческой недвижимости.

5. Развитие регионального рынка недвижимости

Рынки жилой и коммерческой недвижимости в регионах находятся пока в стадии формирования, однако столичные и иностранные инвесторы неслучайно проявляют к ним живейший интерес. Специалисты единодушно признают, что, несмотря на трудности в освоении региональных рынков, будущее именно за ними, они сегодня интенсивно развиваются и имеют значительные резервы для развития и роста.

Настороженное отношение инвесторов к региональным рынкам недвижимости во многом объясняется их закрытостью и непрозрачностью. Другими словами, недостаток информации, в том числе об особенностях менталитета населения, деловых традициях, способах взаимодействия с местными конкурентами и администрацией, останавливает инвесторов гораздо больше, чем трудности, связанные со столичным регионом.

Рост инвестиционной привлекательности недвижимости в регионах объясняется целым рядом причин. Это и перенасыщение рынков Москвы и Санкт-Петербурга, и экономический подъем в стране, и стабильный рост доходов населения, и практически полное отсутствие адекватного предложения во всех сегментах. По данным рейтингового агентства «Эксперт РА», значительным потенциалом обладают рынки Екатеринбурга, Ростова-на-Дону, Самары, Уфы, Перми, Новосибирска, Архангельска, Владивостока. К сожалению, противопоставление, в первую очередь экономическое, Москвы остальной территории страны мешает притоку инвестиций в регионы. Тем не менее финансовые потоки не будут постоянно концентрироваться исключительно в Москве - их перераспределение неизбежно.

Несмотря на все риски и более низкую доходность инвестиций, стремление первыми оказаться на рынке и занять свою нишу, пока уровень конкуренции не особенно высок, стимулирует компании двигаться из столицы дальше по городам России и ближнего зарубежья. Кроме того, региональные рынки дают прекрасную возможность для инвестора максимально реализовать свои финансовые возможности.

О заманчивых перспективах регионов первыми заговорили сетевые операторы, поэтому рынок торговых площадей в регионах сегодня наиболее развит. За ним идут офисная и складская недвижимость. С жильем ситуация немного хуже, но и здесь есть заметные сдвиги. Например, крупнейший столичный застройщик, компания «ПИК», активно работает в Ростове, Новороссийске, Омске, Нижнем Новгороде, Ярославле, Перми, Калининграде.

Однако, практически каждому инвестору придется решать множество проблем, вытекающих из специфики взаимодействия с местной администрацией и недостаточного законодательного регулирования земельных отношений, в особенности в отдаленных регионах (мало распространена практика выкупа земельных участков у города, плохо налажены процедуры по передаче земли в собственность, нет достаточной аукционной практики).

Таким образом, инвестиционная привлекательность регионального рынка недвижимости напрямую зависит от политической обстановки в районе.

По оценкам экспертов, региональный рынок недвижимости готов к реализации масштабных проектов. Более того, размер и качественные характеристики объекта являются составляющими его успеха.

Развитие регионального рынка недвижимости определяется:

1) Экономическим ростом или ожиданиями  такого роста в данном регионе. Хотя на рынке и могут возникать  благоприятные краткосрочные условия  при отсутствии роста, такие обстоятельства  возникают достаточно редко, чтобы  быть правилом.

2) Финансовыми возможностями для  приобретения недвижимости, что, в  свою очередь, обусловлено стадией  экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих  мест.

3) Взаимосвязями между стоимостью  недвижимости и экономической перспективой того или иного региона.

Некоторые регионы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.