Современный рынок ипотечного кредитования и страховая защита при ипотечных операциях

Минимизация расходов заёмщика по обслуживанию ипотечного кредита с целью минимизации рисков является важным фактором развития ипотеки в России. Как показал опыт США, инициатором всемирного финансового кризиса явилась именно ипотека. Тезис о том, что капиталистический рынок является главным и единственным регулятором, оказался несостоятельным. В настоящее время для преодоления кризиса государства с развитой рыночной экономикой вмешиваются в деятельность организаций финансового сектора путём скупки активов вплоть до полной национализации, то есть принимают все или почти все риски на себя. Таким образом, проблема перераспределения рисков ипотечного кредитования между всеми участниками являются крайне важной задачей. Концентрация всех рисков ипотеки в банковском (и страховом) секторе может привести к серьёзным проблемам. Передача практически всех рисков государству в лице ипотечного агентства также, очевидно, не целесообразна. Оптимальное распределение рисков между субъектами ипотеки приведёт к стабилизации ситуации в этом секторе экономики. При этом требуется решать конкретные вопросы оценки рисков и принятия решений об их перераспределении. Помимо коммерческих банков, определённую роль в развитии ипотечного кредитования могут сыграть такие небанковские финансово-кредитные институты, как кредитные кооперативы. Сегодня многие кредитные кооперативы России практикуют предоставление ипотечных кредитов населению. Выдав заём, кредитный кооператив может продать его ипотечному агентству. То есть кредитный кооператив может быть оператором как первичного, так и вторичного рынка ипотечного кредитования.

Кредитные кооперативы обладают рядом преимуществ по сравнению с другими кредитными институтами:

– более простая схема получения кредита, обусловленная членством в кооперативе;

– получение кредита без первоначального взноса;

– возможность контроля за деятельностью кредитного кооператива со стороны его членов;

– доступность ипотеки для определённых групп населения, которым может быть отказано в банке;

– возможность оценки финансового состояния члена кредитного кооператива-участника ипотеки на протяжении всего времени кредитования (регулярный текущий мониторинг). Кредитные кооперативы имеют ещё одно потенциальное преимущество в контексте ипотечного кредитования по сравнению с другими институтами. Структура кооператива позволяет минимизировать ипотечные риски, которые допускают страхование, то есть риски кредитоспособности заёмщика и его имущественные риски. На базе заёмщиков в рамках кредитного кооператива целесообразно сформировать общество взаимного страхования (далее – ОВС). Формирование такой структуры в рамках кооператива имеет ряд достоинств. Главное преимущество состоит в сохранении всей суммарной страховой премии при ненаступлении страховых случаев или её части, если уровень убыточности достаточно мал, в собственности заёмщиков. Сама страховая премия в рамках ОВС несколько меньше, чем предлагаемая сторонней страховой организацией, по крайней мере, на долю прибыли, которую закладывает в тариф любая страховая организация. Здесь также следует отметить, что средние тарифы страховых организаций несколько завышены по сравнению с реальным распределением рисков в регионе, иногда значительно.

Цена страхования кредита представляет собой его существенную долю. Оценим, например, величину страховой премии при страховании титула. Пусть S – основной долг по ипотеке, n – число лет выплат по ипотеке, T – страховой тариф.

Тогда в начале первого года страховая премия равна ST, в начале второго года – S (1-1/n)T, в начале последнего года – S (1-(n-1)/n) T. Последовательность выплат при страховании титула представляет собой убывающую арифметическую прогрессию. Тогда суммарная страховая премия П составляет величину

 

П = ST

.                                                   (1)

 

Доля α страховой премии относительно основного долга равна величине α = T(n+1)/2.

С учётом законодательства формула (1) должна быть модифицирована. Согласно российскому законодательству, возможность утраты права собственности ограничена максимальным сроком в 10 лет.

Поэтому формула (1) справедлива при n≤10. В случае n>10 страховать риск потери титула не имеет смысла, начиная с десятого года, то есть с датой последнего договора страхования риска потери титула является начало десятого года от даты заключения ипотечного договора. Следовательно, для любого n величина П определяется формулой

 

            ST   ,         n≤10,

ST (10-

),      n>10.

 

Оценим долю α страховой премии относительно основного долга для реальной задачи. Реальный тариф страхования риска потери титула имеет порядок 0,5 %, то есть Т = 0,05. Пусть, например, число лет ипотечных выплат n = 15 лет. Тогда

 

α= 0,05 (10-

) = 0,035

 

Следовательно, доля страховой премии при полном страховании риска потери титула для данной задача составляет 3,5 % относительно суммы основного долга. Если учесть, что заёмщик уплачивает также и проценты по займу, то полученную величину для реальных процентных ставок можно удвоить, то есть получить 7 %.

Тариф по страхованию недвижимости имеет тот же порядок. Поэтому суммарная страховая премия по страхованию заложенной недвижимости также составит 7 % от основного долга. Суммарная страховая премия по страхованию рисков потери титула и имущества составит уже 14 %.

Если учесть, что страхование  жизни и здоровья заёмщика имеет не меньшую цену, чем вышеуказанные виды страхования, то страховая премия по полному риску страхования ипотеки составит около 20 % от стоимости кредита. Так, например, если сумма займа равна 3 млн руб., то полная страховая премия по всем рискам составит около 600 тыс. рублей.

Вышеизложенные расчёты показывают, что минимизировать расходы на страхование ипотеки можно и нужно. Эффективным институтом минимизации является создание ОВС ипотечных рисков. Наиболее естественно формирование таких ОВС может происходить на базе кредитных кооперативов, хотя они могут создаваться и самостоятельно. По окончании действия ипотечного договора участник может выйти из ОВС, но может также и остаться в нём, так как деятельность ОВС приносит прибыль участникам. К достоинствам использования кредитных кооперативов в целях погашения ипотечных ссуд можно отнести также более низкий уровень процентных ставок по сравнению с банковскими процентами.

Это обусловлено тем, что в величину процентных ставок закладываются накладные расходы, которые далеко не транспарентны. Кроме того, банки используют не противоречащие законодательству комиссии, например комиссию за приём наличных средств в погашение кредита через кассу банка и т.д.

Завершая работу, можно отметить, что сложившаяся в России ипотечная система далека от совершенства и нуждается в существенной доработке в целях повышение эффективности взаимодействия отдельных звеньев и всей системы в целом.

 

Литература

 

1. Об ипотечных ценных бумагах : ФЗ от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ // Собрание  законодательства РФ. 2003. № 46 (ч.2).

2. Архипов А. П., Ахвледиани Ю. Т. О страховании рисков ипотеки // Финансы. 2006. № 3.

3. Довдиенко И. В. Ипотека. М. : РДЛ, 2002.

 

 

Вестник ХГАЭП. 2009. № 2 (41)