Сравнительный подход к оценке недвижимости

Он вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов,
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов,
• сверхулучшением.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам. Износ измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Износ измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «Сверхулучшенный» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов. Пример расчета функционального устранимого износа.

 

Затраты на необходимый ремонт и отделку помещений под предполагаемое использование (у.е.)	18000
Затраты на модернизацию, (у.е.) систем кондиционирования ….	12000
Затраты на дополнение отсутствующих элементов (у.е.) установка охранной системы видеонаблюдения ….	8000
Всего устранимый функциональный износ (у.е.)	38000

 

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшим объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий, относительно современных стандартов строительства. В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определятся двумя способами:

• как капитализированная потеря в арендной плате;
• капитализацией избыточных  эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величин арендных ставок, ставки капитализации и другие) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого физического износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного потока для здания или метод анализа соотношение стоимости земельного участка и общей цели продажи имущественного комплекса. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы по современным объектам-аналогам в отличие от величин эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраняться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

• капитализации потерь в арендной плате,
• сравнительных продаж,
• срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения  оставшейся экономической жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течении довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию: оценке подлежит здание, ранее выведенное из жилого фонда и приспособленное под административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания по данным БТИ на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструктура говорит о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении двух лет с момента оценки. При осмотре объекта экспертом были определены следующие показатели:

1. Эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет.
2. Оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия внешнего фактора:

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в 93% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать этот результат внешним износом.

После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа определяют стоимость оцениваемого объекта. В заключении хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоинтенсивного рынка затрат подход был и остается одним и чуть ли не единственным применимым в отечественной практике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Определение стоимости комплекса зданий и сооружений затратным методом.

Известны следующие данные:

1. Стоимость прав аренды земли рассчитать исходя из таблицы № 1.

 

№	Характеристики	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
1	Цена за сотку, у.е.		47	50	40
2	Условия финансирования	Рыночное	Рыночное	Льготное 2%	Рыночное
3	Дата продажи	Сейчас	9 мес.	1 мес.	6 мес.
4	Размер участка, сотка	220	90 (5%)	120 (2%)	200 (1%)
5	Состояние	Без улучшений	Без улучшений	Без улучшений	Есть улучшения, 10%
6	Место расположения	Среднее	Хорошее 5%	Хорошее 5%	Среднее

 

Рост стоимости земли (прав аренды) 1% за квартал (приблизительно принимаем 1 у.е.=30 руб.).

Объект №1.

1. Цена за сотку у.е. = 47
2. Условия финансирования – рыночные
3. Дата продажи 9 мес. – 3 кв. следовательно 3%. 47х0,03=1,41 у.е.
4. Размер участка: 47х0,05 = - 2,35 у.е.
5. Состояние – без улучшений.
6. Место расположения – 47х0,05 = - 2,35 у.е.

47-2,35-2,35+1,41=48,41=44 у.е.

 

Объект №2.

50-1-1+0,165-2,5=46 у.е.

Объект №3.

40+0,8-0,4+4=44 у.е.

(44+44)/2=44 у.е., следовательно  если площадь оцениваемого объекта 220 соток, по 220х44 = 9680.

Выбрав наиболее близкие значения, получившихся результатов, получим стоимость прав аренды равную 10560 у.е.

2. Восстановительная стоимость комплекта на момент оценки составляет 825000 у.е.
3. Оценка износа.
1. Устранимый физический износ.

Оцениваемые здания требуют капитального ремонта и реконструкции для приведения их в состояние, которое соответствует наиболее эффективному их использованию.

Реконструкции и ремонту подлежат: здания S = 4580 м2, в т.ч.:

• производственные здания S = 2748 м2,
• бытовые помещения S = 458 м2,
• складские помещения S = 916 м2,
• гаражи S = 458 м2.

Планируемая замена на:

• производственное здание под помещение по выпуску медицинского оборудования,
• бытовые помещения под офис,
• складские помещения под выставочный комплекс,
• гаражи – ремонт.

Стоимость ремонта и реконструкции составит:

1. по производственным помещениям – 90 у.е. за 1 м2,
2. по офисам, магазинам, выставочным залам – 110 у.е. за 1 м2.

 

Общие затраты на ремонт и реконструкцию составят:

• 2748х90 = 247320 у.е.
• 916х110 = 100760 у.е.
• 458х110 = 50380 у.е.
• 458х110 = 50380 у.е.

Устранимый физический износ составит:

247320+100760+50380+50380 = 448840 у.е.

2.   Неустранимый физический износ.

Табл. 2

Наименование	Доля зданий и сооружений в об.ст-ти (%)	Восстано- вительная ст-ть (у.е.)	Физический износ (%)	Средний износ (%)
1. Производственные  строительные здания	60	495000	50	30
2. Бытовые помещения	10	82500	35	3,5
3. Складские помещения	20	165000	45	9
4. Гаражи	10	82500	35	3,5
Итого	100	825000		47

 

Графа 5 = графа 2 х графу 4 / 100.

1. Стоимость нового строительства – 825000 у.е.
2. Устранимый физический износ – 448840 у.е.
3. Остаточная стоимость 825000-448840 = 376160 у.е.
4. Неустранимый физический износ 376160х0,47 = 176795 у.е.
3. Устранимый функциональный износ – 1200 у.е. (затраты на снос и на строительство нового объекта).
4. Неустранимый функциональный износ
1. стоимость строительства при высоте 8,1 м = 180 у.е./м
2. стоимость строительства при высоте 5 м = 160 у.е./м.

«Излишняя» площадь строительства 2748 м2 при износе «лишних» элементов 50%.

«Излишняя» площадь строительства 275 м2 при износе «лишних» элементов 45%.

1. находим разницу, стоимости строительства: 180 – 160 = 20 у.е.
2. 2748 х 20 = 54960 у.е.

54960 х 50% = 27480 у.е.

54960 – 27480 = 27480 у.е.

3. 275 х 20 = 5500 у.е.

5500 х 0,45 = 2475 у.е.

5500 – 27480 = 3025 у.е.

Неустранимый функциональный износ:

27480 + 3025 = 30505 у.е.

Расчет стоимости объекта затратным методом представлен в таблице 3.

Табл. 3

№	Показатели	Значения, у.е.
1	Стоимость здания	825000
2	Устранимый физический износ	448840
3	Неустранимый физический износ	176795
4	Функциональный устранимый износ	1200
5	Функциональный неустранимый износ	30505
6	Стоимость здания, сооружения с учетом износа	825000-657340=167660
7	Стоимость прав аренды земли	9680
8	Стоимость объема с учетом износа	167760+9680=177440

 

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет 177440 у.е.

 

 

 

Список литературы:

1. Е.И. Тарасович. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский технический университет, 1997 г.
2. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 1995 г.
3. М.А. Федотова, Э.А. Уткин. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «ТАНДЕМ».
4. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 1994 г.
5. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 1998 г.