Экономика недвижимости

 

3. Управление рынком недвижимости

Основные цели управления рынком недвижимости:- реализация конституционных прав граждан  на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

- установление на рынке определенного  порядка и условий для работы  всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования  на объекты недвижимости в  соответствии с предложением  и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую  деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды,  достижение экономического роста,  снижение безработицы, решение  жилищной проблемы и других  общественных целей;

- справедливое налогообложение  недвижимого имущества и участников  рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий  решения жилищной проблемы в  стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в  стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой  опыт. Достижение сформулированных целей  возможно при учете следующих  принципов управления.

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др. 

Рациональное распределение  функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной  недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной  и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности  российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

 

4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

На рынке недвижимости государство  выполняет следующие функции: 
- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные отрасли  материального производства, жилищное  строительство и социально-культурную  сферу;

- профессионального участника  при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего правила  и нормы функционирования рынка  недвижимости;

- верховного арбитра в спорах  между участниками рынка недвижимости  через систему судебных органов;

- контролера устойчивости и  безопасности рынка (регистрация  прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования  рынка недвижимости состоит из двух элементов: 

1) государственные и муниципальные  органы и организации;

2) государственные и иные нормативные  акты.

В организационном отношении государственное  регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства,  т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или  экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы  — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих  функционирование рынка недвижимости  в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса  профессиональных участников рынка  недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав  уполномоченных лиц органами  исполнительной власти по совершению  сделок с объектами государственной  и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований  к содержанию и качеству различных  видов деятельности на рынке  недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; 

- введение запретов и санкций  за отступление от нормативных  требований при совершении сделок  с недвижимым имуществом и  поддержание правопорядка на  рынке;

- выкуп в государственную собственность  любых объектов недвижимости  для общественных нужд. 

Административное управление не связано  с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно  основывается на силе государственной  власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества  и льгот (ставки налогов, освобождение  от них);

2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального  Банка);

3) выпуска и обращения жилищных  сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий,  безвозмездных субсидий для жилищ  и строительства на коммерческой  основе;

5) реализации государственных целевых  программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

 

Использованная литература

 

1. С.В. Гриненко Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.