Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

Метод, основанный на коэффициенте эффективности инвестиций, также имеет ряд существенных недостатков, обусловленных в основном тем, что он не учитывает временной компоненты денежных потоков [6, с. 211].

В целом методы дисконтирования более совершенны, чем традиционные: они отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования ресурсов, то есть экономическую стоимость ресурсов [10, с. 37].

3. Особенности и оценка риска инвестирования  недвижимости

Недвижимость, благодаря своим основным свойствам, всегда являлась привлекательным объектом для инвестирования. Но, тем не менее, всегда возникает вопрос, в какую недвижимость выгоднее инвестировать, что предпочтительнее: квартира или дом, земля или новое офисное здание?

Особенности инвестирования в недвижимость предопределяются следующими факторами:

1.      Недвижимость тесно связана с землей (за исключением некоторых случаев, установленных законом) и её трудно переместить с места на место без нанесения объекту недвижимости ущерба. Именно поэтому инвестирование в недвижимость должно сопровождаться тщательной проработкой юридического вопроса о праве собственности на землю, на которой она располагается.

2.      Недвижимость служит долгий срок, который исчисляется десятками и сотнями лет. Именно поэтому инвестиции в объекты недвижимости являются долгосрочными, приносящими доход в течение срока эксплуатации объекта.

3.      Разные объекты недвижимости имеют разную инвестиционную привлекательность, которая обусловлена конструктивными, географическими, политическими, экономическими и иными факторами, которые установились в том месте, где располагается объект недвижимости. Каждый конкретный объект недвижимости уникален и фактически нет одинаковых объектов, что требует индивидуального подхода к оценке инвестиционных проектов.

4.      Недвижимость трудно похитить, сломать или потерять при обычных условиях эксплуатации. Но в тоже время, недвижимость зачастую является объектом мошенничества и её можно лишиться юридически. Более того, недвижимости может быть нанесён ущерб пожаром, затоплением и другими аналогичными явлениями. Именно поэтому инвестирование в недвижимость всегда сопровождается её комплексным страхованием (страхование сделки от посягательства мошенников и т.п., страхование самого объекта от пожара, затопления и т.п.).

5.      Высокая стоимость объекта недвижимости обуславливает необходимость специальных методов её финансирования (инвестиций), среди которых выделяют: собственное финансирование; кредитование; акционирование; лизинг и другие.

6.      Перенос стоимости объекта недвижимости в процессе эксплуатации происходит постепенно посредством амортизации. Это позволяет включать (переносить) высокую стоимость объекта недвижимости в цену выпускаемой продукции частями, которые соразмерны с оттоком денежных средств на погашение задолженности по кредиту и по процентным платежам.

7.      Полезность недвижимости обусловлена специфическими потребностями человека в жилой и производственной площадях. Эти потребности и определяют особый постоянный спрос на объекты недвижимости.

8.      Инвестирование в объект недвижимости может изменять (увеличивать или уменьшать) стоимость прилегающих земель и других объектов недвижимости, что необходимо учитывать.

9.      Стоимость недвижимости, как правило, увеличивается со временем с ростом доходов населения.

10.  Сделки с недвижимостью строго регулируются государством, что также необходимо учитывать при инвестировании в объекты недвижимости [3, с. 190].

Недвижимость, с одной стороны, является товаром (реальным активом), предназначенным для личного или производственного использования, а с другой стороны, недвижимость является финансовым активом, который может приносить доход. Эти особенности недвижимости непосредственно влияют на ее характеристики как объекта инвестирования и обуславливают выбор формы получения дохода от инвестирования в недвижимость. Поэтому в процессе инвестирования в недвижимость следует учитывать:

1.      Особенности недвижимости как реального актива (стационарность, прочная связь с землей или неподвижность; уникальность и, как следствие, разнородность объектов недвижимости; ограниченность числа объектов, вытекающая из ограниченности земли, а также низкой эластичности предложения объектов недвижимости; долговечность объектов недвижимости и длительность их создания), поскольку они значительно усложняют процесс оценки эффективности инвестиций;

2.      Особенности недвижимости как финансового актива – неравномерность денежных потоков; необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций, а также профессионального управления объектом инвестирования; неоднородность, низкая ликвидность и высокие трансакционные издержки при осуществлении сделок; низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов; особенности ценообразования на рынке недвижимости; раздельные юридические права на отдельные части объекта недвижимости; сложность и гибкость системы финансирования, в том числе системы долевого участия; особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью; присущие только данному активу определенные виды рисков, связанные с неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости; территориальная локализованность рынков недвижимости [7, с. 301].

В мировой практике привлекательность инвестиций в недвижимость определяется следующими факторами: доходность инвестиций в недвижимость демонстрирует малую корреляцию с колебаниями цен на акции и облигации, что делает недвижимость привлекательным элементом инвестиционного портфеля, снижающим суммарный риск; значительную часть денежных потоков от недвижимости составляют текущие денежные потоки, а не прирост капитала (стоимости), что является весьма привлекательным для инвестиционных и пенсионных фондов, которым требуются источники стабильных доходов для выполнения своих обязательств; недвижимость показывает лучшие результаты по сравнению с акциями и облигациями в условиях инфляции.

В условиях современной России к преимуществам инвестиций в недвижимость можно отнести: достаточно высокую и стабильную доходность, ликвидность и перспективность инвестиций; недооцененность отдельных объектов недвижимости и земельных участков под ними и другие.

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги, подвержены рискам финансового рынка: риску изменения процентных ставок, валютному риску, кредитному, бизнес-риску. Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенностями функционирования рынка недвижимости характерны дополнительные и существенные риски.

Риски, присущие рынкам недвижимости, разделяются на три группы:

1.                  Риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть несистематические риски, и они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости.

2.                  Систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами, как низкая ликвидность актива, нестабильность налогового законодательства, изменения в уровне конкуренции на рынке недвижимости и рынке капитала, длительность делового цикла на рынке недвижимости, демографическая тенденция в стране в целом и по регионам, тенденции занятости работоспособного населения, инфляция и риск изменения процентных ставок на рынке капитала. Систематический риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска.

3.                  Случайные риски как результат некачественного управления
объектами недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости, можно рассматривать с различных точек зрения:

-         источники риска;

-         уровень риска инвестиций в коммерческую недвижимость относительно инвестиций в другие активы.

Источниками риска могут быть:

-         тип недвижимости (собственности, имущества);

-         изменения соотношения предложения и спроса;

-         местоположение (региональный риск);

-         условия арендного договора и предоставления кредитов;

-         физический износ (порча), старение;

-         изменения в законодательном регулировании и изменения налогообложения;

-         инфляция;

-         возможности реинвестирования.

Риск изменения соотношения предложения и спроса постоянен. В силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложение объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебания спроса вызывают изменения потока доходов.

Риск местоположения определяется условиями местного рынка  перспективами социально-экономического развития региона, притоками и оттоками капитала из региона, уровнем дифференцированности занятости работоспособного населения, криминогенной ситуацией в регионе, отношением населения к частному и иностранному капиталам, возможностями межэтнических и социально-экономических конфликтов, возможностью вооруженных конфликтов, экологией региона и т.д., то есть теми факторами, в силу которых доходная недвижимость в пределах местного рынка может стать менее привлекательной.

Арендный и кредитный риски связаны с тем, что арендатор не может заплатить всю арендную плату, предусмотренную контрактом. Кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства.

Риски физического износа и старения также могут снизить доходность недвижимости. Владельцы часто предпочитают нести значительные материальные затраты, чтобы сделать свои здания современными. Трудно определить степень физического износа, потому что она в большой степени зависит от разработок новых технологий. Когда новые технологии, такие как лифты, контроль климата и безопасности, введены в новые конкурирующие здания, более старые здания теряют свою привлекательность для арендаторов и владелец должен либо тратить деньги на усовершенствование домов, либо терпеть более низкую занятость помещений и запрашивать меньшую арендную плату.

Риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги на собственность (имущество, недвижимость). Изменения либо в законодательном регулировании, либо в налогообложении происходят в том случае, если они непредвиденные, могут изменить денежный поток доходов от недвижимости по сравнению с ожидаемым.

Риски инфляции и реинвестирования  относительно более мелкие риски для инвестирования в недвижимость. Инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть много ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Чем длиннее срок аренды, тем больше такой риск. В особом положении находятся инвестиции в проданную и взятую в аренду недвижимость, которые содержат самый большой инфляционный риск из всех видов инвестиций собственного капитала из-за длительных сроков аренды.

Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции. Этот риск также меньше для собственных капиталов, инвестированных в незаложенную недвижимость [6, с. 290].

Заключение

Недвижимость как потенциальный объект инвестиций имеет специфические характеристики, которые необходимо учитывать инвестору при принятии решений о вложении средств в недвижимость. По сравнению с инвестициями в другие объекты, например в финансовые активы, инвестиции в недвижимость обладают существенными особенностями.

Инвестиции в недвижимость – выгодное вложение средств, особенно при настоящих рыночных отношениях и условиях, но эффективность и выгода зависит от осведомленности инвестора.

Оценивая эффективность инвестиционного проекта, следует учитывать и степень различного рода риска.

Основной задачей при анализе эффективности инвестиционных проектов является расчет будущих денежных потоков, прогнозируемых при реализации проекта. Только поступающие при реализации инвестиционного проекта денежные потоки способны обеспечить окупаемость инвестиционного проекта. Поэтому именно денежные потоки, а не прибыль являются основным центральным элементом анализа эффективности вложения средств в объекты недвижимости.

Список литературы

1.      Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135 – ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 157-ФЗ).

2.      Закон Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999г. №39 – ФЗ.

3.      Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. – СПб.: Питер, 2008. – 512 с.