История риэлторской деятельности. Появление и развитие в России

Закон "О риэлторской  деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию  на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного (первичный рынок  – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар  впервые поступает на рынок) и  вторичного (на вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий  определенному собственнику – физическому  или юридическому лицу) рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

 В вышеупомянутом проекте  закона предложено более широкое  определение риэлторской деятельности, включается в него не только  оказание брокерских, агентских,  дилерских и посреднических услуг,  но также и деятельность риэлтора  по созданию отдельных объектов  недвижимого имущества, по доверительному  управлению, по организации торговли  недвижимым имуществом.

 Остановимся на данных  понятиях более подробно:

1) риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;

2) профессиональный риэлтор  - физическое лицо, зарегистрированное  в качестве индивидуального предпринимателя,  осуществляющее риэлторскую деятельность;

3) профессиональные участники  рынка недвижимости - юридические  лица и индивидуальные предприниматели,  осуществляющие риэлторскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики;

4) рынок недвижимости - совокупность  объектов недвижимого имущества,  а также гражданско-правовых сделок  и иных операций с недвижимым  имуществом, осуществляемых собственно  профессиональными участниками  рынка недвижимости и при их  посредничестве;

5) потребители риэлторских  услуг - физические и юридические  лица, заключившие с риэлтором  (риэлторской фирмой) договор на  оказание риэлторских услуг.

 Участниками риэлторской  деятельности признаются, с одной  стороны, юридические лица и  индивидуальные предприниматели,  осуществляющие риэлторскую деятельность (риэлторские фирмы, риэлторы), а с другой - потребители их услуг (клиенты).

 Риэлторской фирмой  признается юридическое лицо, независимо  от организационно-правовой формы,  созданное и действующее на  основании российского законодательства, в учредительных документах которого  в качестве основной коммерческой  деятельности признана риэлторская деятельность.

 Риэлтор - физическое  лицо, непосредственно работающее  с клиентами риэлторской фирмы  или индивидуального предпринимателя  и осуществляющее всю подготовительную  работу для заключения брокером  риэлторской фирмы или индивидуальным  предпринимателем договора с  клиентом по осуществлению гражданских  сделок с недвижимым имуществом.

 Брокер по недвижимости - физическое лицо, возглавляющее  риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые  совершает агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику  юридических особенностей заключаемых  договоров;

3) ведение переговоров  и подписание договоров по  листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу объектов  недвижимости;

4) получение аванса, задатка,  комиссионных или гонорара по  условиям договора по операциям  с объектом недвижимости;

5) осуществление рекламы  своей деятельности;

6) хранение и несение  ответственности за сохранность  документов, подтверждающих права  собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных  договоров продажи объектов недвижимости.

 Это человек, непосредственно  работающий с клиентами и заключающий  с ними от имени юридического  лица или в качестве индивидуального  предпринимателя договора по  осуществлению гражданских сделок  с недвижимым имуществом.

 Дилер по недвижимости - предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит  в покупке, преобразовании или  владении недвижимостью с целью  продажи или получения прибыли  от ее использования.

К числу отдельных видов  риэлторской деятельности (отдельных  видов оказываемых риэлторами услуг), в частности, относятся:

1) деятельность риэлтора  в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора  в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора  в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора  в качестве посредника при  заключении сделок с недвижимым  имуществом или правами на  него между третьими лицами;

5) деятельность риэлтора  по организации торговли недвижимым  имуществом;

6) деятельность риэлтора  по созданию отдельных объектов  недвижимого имущества с целью  последующей их продажи, передачи  в возмездное пользование;

7) деятельность риэлтора  по доверительному управлению  недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора  по предоставлению консультационных  услуг, услуг по изучению конъюнктуры  рынка, иных возмездных услуг,  сопутствующих гражданскому обороту  недвижимого имущества.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Риэлторство в США

 

Как и в России, на рынке  недвижимости США работают крупные (за счет франчайзинга), средние и  небольшие компании, которые во многом из-за высокого уровня миграции в стране предпочитают вести свой бизнес в  арендованных для этих целей помещениях. Как уже отмечалось, непосредственно  агентам фиксированная заработная плата не выплачивается. Ее получают сотрудники, не занимающиеся непосредственно  продажами недвижимости. К примеру, в MGR Global Realty количество сотрудников - 10 человек. Кроме 5 агентов это еще управляющий менеджер-администратор, бухгалтер, делопроизводитель, системный администратор и, собственно, сам владелец бизнеса Михаил Романовский. Причем, по его признанию, заработав за два десятка лет безупречную деловую репутацию, он в одиночку проводит обычно больше сделок, чем вместе все работающие у него агенты.

 

У американских риелторских компаний разный подход к рекрутингу. Кто-то привлекает к работе новичков, кто-то - более опытных сотрудников. Но возможны и смешанные варианты привлечения персонала. В MGR Global Realty ставка делается на достаточно опытных агентов, при этом новые сотрудники на данный момент не набираются, так что коллектив уже устоявшийся. Если же новый сотрудник еще не является обладателями брокерской лицензии, то владелец компании или его лицензированный наставник обязан контролировать деятельность новичка, визировать его сделки, а в случае допущенных агентом ошибок нести с ним солидарную ответственность. Для того, чтобы это работало на практике, после проведения сделки в обязанность компании входит приобретение страховки на каждый проданный объект недвижимости.

 

Офисы американской риелторской компании заметно отличаются от того, что мы привыкли видеть в нашей стране. Как правило, это одно помещение, в котором оборудованы рабочие места для всех сотрудников (с телефонной связью, возможностью подключить ноутбук, также обеспечивается доступ к системе мультилистинга и т.д.). Причем не обязательно для каждого из них в отдельности, ведь в течение рабочего дня тот или иной агент может спокойно уйти или вернуться по мере необходимости, поэтому за ним не нужно закреплять определенное место в офисе. Зачастую риелторы работают удаленно, т.е. на дому. Им это не возбраняется. Именно поэтому в офисах нет обязательных дежурств для агентов, как это принято в наших агентствах недвижимости.

 

Что касается рекламной поддержки  – неотъемлемой части любого бизнеса, - то каждая риелторская компания выстраивает ее по-разному. К примеру, крупные франчайзинговые сети вывешивают огромные имиджевые билборды на оживленных трассах, редко, но все же пользуются услугами ТВ и других СМИ. Средние компании, как правило, ограничиваются локальными печатными СМИ (в кризис эта часть расходов заметно сократилась), презентациями новых объектов, выставленных на продажу. Однако безусловным лидером по отдаче от рекламы на сегодня для всех стал интернет.

 

В США при предоставлении риелторской услуги в 98% случаев агент заключает с клиентом эксклюзивный договор. Это и понятно, лишь при таком подходе риелтор может с высокой долей уверенности рассчитывать на комиссионные (как и у нас в стране непосредственно агенты фиксированную зарплату не получают, их хлеб –комиссия). Причем не считается предосудительным внести в «эксклюзив» максимальное количество необходимых для совместной работы пунктов, четко прописать - кто и что должен делать и в какие сроки, кто, когда и где должен оплатить проделанную работу. Главный критерий любого договора – отражение объективных реалий проводимой сделки и полная ее прозрачность. К примеру, понятно, что на фоне кризисных явлений в американской экономике никто не пропишет в договоре завышенную цену на объект, когда рядом примерно такой же продается дешевле из-за того, что находится в залоге у банка, который хоть как-то пытается минимизировать свои потери от, допустим, выданного ранее ипотечного кредита. То есть до абсурда подписание договора не доходит. К примеру с покупателем, может быть заключен «эксклюзив» сроком на несколько месяцев, но если он за это время воспользуется услугами другого агента, то все равно должен выплатить комиссионные тому риелтору, с кем составлял эксклюзивный договор. Кроме того, агент защищен и в течение определенного времени, в случае если покупателя «не устроил» ни один из предлагаемых вариантов, но после окончания срока действия договора он сразу же купил себе жилье. И в этом случае агенту положены комиссионные, которые он может отстоять в суде. Поэтому и агент, и клиент в США не имеют привычки играть друг с другом «в прятки» - первый работает на совесть, заботясь о своей репутации, точно зная, что продажа недвижимости и есть источник его основного дохода (напомним, как правило, во многих штатах агент может лишь порекомендовать клиенту ипотечного брокера, юриста, иммиграционного адвоката для получения вида на жительство и т.д.), а клиент, собственно, получив услугу, не пытается задним числом сэкономить.

Кстати о комиссионных. Их размер колеблется обычно в пределах 4-6 процентов от суммы сделки. Меньше, чем за 4 % комиссии агента практически  не найти. Нижняя граница ставки применяется для более дорогих объектов, большая – для более дешевых. Также на нижний предел агенты соглашаются в случае, когда по согласованию с клиентом объект выставляется на продажу по привлекательной цене и налицо экономия во времени при проведении сделки. Обычно свой агент есть и у покупателя жилья, и у продавца. В данном случае агенты делят комиссионными между собой в пропорции 50/50, не требуя полную сумму вознаграждения с каждого из клиентов.

 

Естественно, что сумма 4-6% не идет в полном объеме агенту. Обычно от суммы комиссии по сделке ему  причитается 60-85%, в зависимости от накладных расходов компании, в которой  он работает. К примеру, в MGR Global Realty, Inc. агентский процент составляет 85%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Лицензирование риэлторской деятельности

 

Механизм государственной  регистрации прав на объекты недвижимости и существенное обновление жилищного  законодательства способствует повышению  спроса на риэлторские услуги. 

Первоначально определение  риэлторской деятельности содержалось  в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407.

 Обязательным условием  выдачи лицензии было наличие  у риэлторской организации или  его штатных работников аттестата,  подтверждающего прохождение обучения по специальной программе, включавшей в себя положения ГК РФ о дееспособности граждан, об условиях действительности сделки, законодательство о приватизации, регистрации граждан по месту жительства и временного пребывания.

 Лицензия - разрешение  на право осуществления строительной, инвестиционной или иной деятельности; выдается на основании обследования  органами надзора, а также экспертными  центрами по лицензированию.

В 2002 году в связи с  изменениями в законодательстве о лицензировании Положение утратило силу без какой-либо адекватной замены.

Вместо четкого определения  понятия и признаков риэлторской  деятельности предпочтение отдается простому перечислению услуг, относимых к  риэлторским: деятельность в качестве агента, дилера, посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом, доверительного управляющего, предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка.

 Риэлторская организация  принимает на себя обязательства  подобрать подходящий клиенту  вариант сделки, помочь с ее  оформлением и государственной  регистрацией.

Риэлторская деятельность постоянно  сопряжена с риском значительных имущественных потерь в силу высокой  стоимости объектов недвижимости. В  период лицензирования риэлторской  деятельности получило развитие страхование  профессиональной ответственности  риэлтора - добровольное, поскольку  не являлось обязательным условием получения  лицензии.