Оценка рыночной стоимости объекта жилищной недвижимости

способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

7.                Определяется текущая стоимость  остаточной стоимости объекта

недвижимости.

8.                Рассчитывается сумма текущей  стоимости чистой прибыли с

амортизационными отчислениями и текущей остаточной стоимости объекта

недвижимости.

Каждый из этих методов приводит к получению ценовых характеристик объектов.

Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки

каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта

собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены

как наиболее надежные.

  2.13 Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке. 

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я (далее Оценщик)

пришла к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов

(затратного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение  отказаться

от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки

и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое

обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что

покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет

потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта,

аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки,

например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на

покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является

объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех

реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в

целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой

погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого»

приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность

одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против

использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его

применения в рамках данного Отчёта.

     2.14 Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта

оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая

сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой

продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия

между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие

шаги:

1.                сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из

числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2.                проверка информации по каждому  отобранному аналогу о цене

продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках,

местоположении и иных условиях сделки;

3.                анализ и сравнение каждого  аналога с объектом оценки  по

времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим

характеристикам и условиям продажи;

4.                корректировка цен продаж или  запрашиваемых цен по каждому

аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5.                согласование скорректированных  цен аналогов и вывод

показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество

документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи

аналогичных объектов.

Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика

сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие

свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально

подтверждённая информация об условиях сделок по продаже объектов жилой

недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик

использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных

объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных

интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той

точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о

покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и

придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его

достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных

сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира,

Оценщик справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки

к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени

отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные,

именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437).

Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок)

предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим

договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с

соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным

экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом

оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в расчётную

таблицу, которая приведена ниже.

В ходе анализа к ценам аналогов были внесены корректировки на различия,

существующие между аналогами и объектом оценки. Отрицательная корректировка

вносится в случае, если по данному показателю аналог превосходит объект

оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем.

Таблица расчёта стоимости объекта оценки

    

Показатель	Объект оценки	Аналог №1		Аналог №2		Аналог №3
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумской пр., д. 8, корп1. м. «Чертановская»		Чертановская ул., д. 5. м. «Чертановская»		Чертановская ул., д. 3. м. «Чертановская»
Цена/об. пл./дол. США	-	109600		116500		108400
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		109600		116500		108400
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		109600		122600		108400
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		109600		122600		108400
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	1990-е г.	+6%
Этаж	9	12	0	2	0	17	+5%
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	64	+5%	78,8	-1%	69,2	+1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	10,0	+2%	13,2	0	12,1	+1%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	+1%	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический ремонт	+15%	Требуется косметический ремонт	+15%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Совмещенный	+2%
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	05 мин. пешком	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		123200		138200		141500
Весовые доли		0,16		0,09		0,04

 

 

    

Показатель	Объект оценки	Аналог №4		Аналог №5		Аналог №6
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Сумская ул., д. 8, корп3. м. «Южная»		Днепропетровская ул., д. 23, корп1. м. «Пражская»		Академика Янгеля ул., д.25. м. «Пражская»
Цена/об. пл./дол. США	-	112400		115000		130000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия продажи	Свободная продажа	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0	Свободная продажа	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		112400		115000		130000
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	2000 г.	0	2002г.	0
Этаж	9	12	0	2	0	11	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	68	+5%	55,7	+7%	80,4	-1%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	8,6	+3%	8,0	+3%	15,0	-1%
Вид из окон квартиры	На улицу	На улицу	0	На улицу	0	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	Отсутствует	+1%	Отсутствует	+1%	Две лоджии	-1%
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Хорошее	+10%	Хорошее	+10%	Евроремонт	0
Телефон	В наличии	Спареный	+2%	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Совмещенный	+2%	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	10 мин. транспортом	-1%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	Отсутствует	-1%	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Отличное	-1%	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		144600		140800		127400
Весовые доли		0,07		0,08		0,23

 

 

    

Показатель	Объект оценки	Аналог №7		Аналог №8		Аналог №9
Адрес	Сумской пр., д. 12, корп.3. м. «Чертановская»	Варшавское ш., д. 90, корп1. м. «Чертановская», «Варшавская»		Нахимовский просп., д. 21. м. «Нахимовский проспект»		Херсонская ул., д. 18. м. «Калужская», «Каховская»
Цена/об. пл./дол. США	-	104100		129500		101000
Источник информации		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»		Агенство недвижимости «У красных ворот»
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	0	Право собственности	0	Право собственности	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	0	Рыночные	0	Рыночные	0
Скорректированная цена		104100		129500		101000
Условия продажи	Свободная продажа	Альтернативная продажа	+4%	Свободная продажа	0	Альтернативная продажа	+4%
Скорректированная цена		108500		129500		105200
Условия рынка	Открытый	Открытый	0	Открытый	0	Открытый	0
Скорректированная цена		108500		129500		105200
Вид корректировки
Тип дома	Панельный	Панельный	0	Панельный	0	Панельный	0
Дата предложения	Апрель 2004	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0	Апрель 2004	0
Год постройки дома	2000 г.	1990-е г.	+6%	1990-е г.	0	2002 г.	0
Этаж	9	1	+5%	2	0	10	0
Всего этажей	17	17	0	17	0	17	0
Общая площадь квартиры, кв.м.	76	70,1	+1%	76	0	61,6	+5%
Площадь кухни, кв.м.	13,2	9,3	+2%	13,2	0	8,0	+3%
Вид из окон квартиры	На улицу	Во двор	-1%	Во двор	-1%	Во двор	-1%
Наличие балкона/лоджии	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние и уровень отделки квартиры	Евроремонт	Евроремонт	0	Требуется косметический ремонт	+15%	Хорошее	+10%
Телефон	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	Отсутствует	+3%
Отопление	Центральное	Центральное	0	Центральное	0	Центральное	0
Санузел	Раздельный	Раздельный	0	Раздельный	0	Раздельный	0
Мусоропровод	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Лифт	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Удаленность от метро	05 мин. транспортом	05 мин. транспортом	0	05 мин. пешком	-1%	15 мин. транспортом	+2%
Наличие металл. двери	В наличии	В наличии	0	В наличии	0	В наличии	0
Состояние подъезда	Хорошее	Хорошее	0	Хорошее	0	Хорошее	0
Стоимость-индикатор дол. США		123200		146000		130200
Весовые доли		0,12		0,14		0,07
ИТОГО: дол. США	132800