Рынок недвижимости и его особенности

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота. Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Глава 2. Особенности функционирования рынка недвижимости

 

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

•совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

• возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

• наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

• проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

• получение дохода от объекта инвестирования;

• необходимость в управлении для получения дохода.

 

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности:

1. Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

- для большинства  инвесторов недвижимость как  объект инвестирования представляет  довольно сложный актив;

- для инвесторов, обладающих достаточными знаниями  в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным  объектом инвестирования, позволяющим  извлекать больший доход и  обладать контролем над активом.

2. Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

3. Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

4. Высокие транзакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

 

2.1 Особенности ценообразования.

 

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

 

2.2 Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

 Изменение  стоимости любой недвижимости  зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных  стадиях процесса оценки; эти  факторы могут быть отнесены  к трем различным иерархическим  уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

 Влияние факторов  может происходить одновременно  на различных уровнях, а учитываться  последовательно, в зависимости  от степени детализации оценки  и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен  установить влияние каждого фактора  на итоговую цену, а затем влияние  всех факторов в совокупности  и сделать общее заключение  о стоимости недвижимости, подтвержденное  необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

 социальные:

• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
• тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения;
• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности.

экономические:

• общее состояние мировой экономики;
• экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;
• финансовое состояние предприятий;

 факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения.

 факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

физические:

• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва;
• экология;
• сейсмические факторы.

политические (административные):

• политическая стабильность, безопасность;
• налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот

            Ко второму уровню относятся следующие факторы:

 местоположение:

• по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям.
• наличие и состояние коммуникаций;
• наличие объектов социально-культурного назначения;
• размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

 

К третьему уровню относятся следующие факторы:

        физические параметры:

• площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность;
• качество строительства и эксплуатации;
• наличие коммунальных услуг;
• функциональная пригодность;
• привлекательность, комфорт;

 

          В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%). Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метр.

 

Глава 3. Особенности формирования спроса и предложения  на рынке недвижимости

 

Рынок недвижимости обладает специфическим характером взаимодействия между предложением и спросом, отличным от большинства рынков.

Во-первых, предложение на рынке недвижимости в значительной степени формируется под влиянием ситуации на финансовом рынке, в то время как спрос в определяющей степени зависим от ситуации в реальном секторе экономики.

Безусловно, данное положение не следует абсолютизировать. Если рынок недвижимости тесно интегрирован с финансовым рынком, если инвестиции в недвижимость являются составной частью совокупного инвестиционного портфеля, то это, действительно, так. Но возможна и иная ситуация, более характерная для тех национальных экономик, где рынок недвижимости еще не находится в тесной взаимосвязи с финансовым рынком. В этом случае предложение на рынке недвижимости непосредственно формируется под влиянием спроса со стороны пользователей недвижимости.

Во-вторых, важное влияние на взаимодействие предложения и спроса оказывает невозможность существенного увеличения предложения на рынке недвижимости в краткосрочном периоде, как по причине ограниченности земли как естественного базиса недвижимости, так и в силу длительности процесса создания объектов недвижимости. Поэтому предложение на рынке недвижимости (особенно, на первичном рынке) низкоэластично по цене в краткосрочном периоде.

От спроса, предложения и их соотношения в определяющей степени зависят такие важнейшие экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.

В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы и т. п., является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.

Баланс спроса и предложения — один из определяющих факторов,  его необходимо рассматривать во взаимодействии со всеми группами факторов. При этом, думаю, никто не будет спорить с тем, что более всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно спрос и предложение. И именно спрос и предложение в наибольшей мере влияют на цены.(3)

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1.Путем прямого вмешательства, т.е. административным способом.

2.Косвенным воздействием, или экономическими методами управления.

 

3.1 Нормативно-правовое регулирование рынка жилья

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы устанавливают, изменяют или отменяют соответствующие правовые нормы.

 Источники  права подразделяются на три  основные группы:

 - федеральные законы в сфере недвижимости и иные, принятые в соответствии с ними нормативные правовые акты;

 - законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (региональное законодательство);

 - законодательство о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты. 
 
          Гражданский кодекс РФ (ГК) содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления объектами недвижимости, каждая из которых имеет свою специфику.

ГК содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое     помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). В соответствии с ГК собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т. е. для проживания собственника и членов его семьи. Одновременно устанавливается, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.

 Вторая часть  ГК РФ включает гл.35 «Наем жилого  помещения», посвященную общему  регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на  коммерческих началах. Вместе с  тем в ГК РФ прямо признается  существование жилищного законодательства. 
Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения в России, в котором правовые нормы систематизированы по отдельным институтам жилищного законодательства. Однако нормы ЖК регулируют в основном отношения, складывающиеся связи с пользованием жилыми помещениями. В нем уделяется недостаточно внимания регулированию жилищных отношений в частном и других фондах, не нашли отражения разнообразные формы приобретения жилья в собственность. После принятия ЖК был издан целый ряд новых жилищных законов, появились новые понятия, которые не включены в Кодекс (например, понятие частный жилищный фонд, приватизация и др

 Жилищное  право — это совокупность норм  права, регулирующих жилищные отношения.

Принципы жилищного права – это основные идеи, требования, выражающие сущность жилищного права. К числу основных принципов относятся: