Экономика недвижимости

Составление прогноза будущих доходов от сдачи  оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле 1:

 

                       ПВД = S * Са,                                        (1)

где

S –  площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са  – арендная ставка за 1 кв.м.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при  сборе арендной платы, расчет действительного  валового дохода (ДВД). Как правило, собственник в долгосрочном периоде  не имеет возможности постоянно  сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место  за счет неполной занятости объекта  недвижимости и неуплаты арендной платы  недобросовестными арендаторами. Степень  незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом  недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет  действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 2:

 

                             ДВД = ПВД * Кз * Кс,                                      (2)

 

где

ДВД – действительный валовой доход;

ПВД – потенциальный валовой доход;

Кз  – коэффициент загрузки площадей;

Кс  – коэффициент сбора платежей.

Следует отметить, что к ДВД, рассчитанному  вышеизложенным способом, необходимо добавить прочие доходы, получаемые от функционирования объекта сверх  арендных платежей (например, за использование  дополнительными услугами – автомобильной  стоянкой и т.п.).

Расчет  издержек по эксплуатации оцениваемой  недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. Расходы бывают условно  – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный участок), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала и т.п.), расходы на замещение (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания).

Таким образом, расчетная величина эксплуатационных расходов вычитается из ДВД, а итоговый показатель является чистым операционным доходом (ЧОД).

Пересчет  чистого операционного дохода в  текущую стоимость объекта.

Метод прямой капитализации – метод  определения рыночной стоимости  доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного  дохода первого года в стоимость  путем деления его на коэффициент  капитализации, полученный на основе анализа  рыночных данных о соотношениях чистого  дохода и стоимости активов, аналогичных  оцениваемому объекту, полученных методом  рыночной экстракции. Такой западный классический вариант метода прямой капитализации, при котором коэффициент  капитализации извлекается из рыночных сделок, применять в российских условиях практически невозможно в связи  с возникающими сложностями при  сборе информации (чаще всего условия  и цены сделок являются конфиденциальной информацией). Исходя из этого, на практике приходится использовать алгебраические методы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на капитал и нормы  его возврата.

Следует отметить, что метод прямой капитализации  применим для оценки действующих  активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

 

 

 

Заключение

В результате проведенной работы можно сделать следующие выводы:

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники  измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях  и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению  рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование  того или иного метода.

В данной работе рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это  физические объекты с фиксированным  местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано  как под поверхностью, так и  над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом  как имущественный комплекс, а  во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного  и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при  оценке присущих ему методов:

метод прямой капитализации доходов;

метод сравнения продаж;

метод сравнительной единицы.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности  их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как  в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости. Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие  защитить кредитора от завышения  оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим  образом учесть конструктивные особенности  и физическое состояние объекта  оценки. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости  земли. Кроме того, при расчете  восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы  пересчета в текущие цены, что  может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков  затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс РФ: Ч. 1, 2. М., 2006.
2. Комментарии к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». М., 2004.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» от 21.07.97 № 122-ФЗ.
4. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. [Текст]: Учебник, / И.Т. Балабанов М.: Финансы и статистика, 2009.
5. Быстров А.В. и др. Недвижимость. Практическая энциклопедия. /Под ред. Радченко И.С.- М.: ГросМедиа, 2009.- 416с
6. Горемыкин В. Экономика недвижимости [Текст]: Учебник, /В. Горемыкин, Э. Бугулов – М.: Филиппов, 2010.
7. Абакумова М. Козырев м. Полезная площадь. Главный объект инвестиций. / Forbes, 2009, №2, 68-70с
8. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, ипотека, наследование) [Текст]: учебно-практическое пособие. / С.П. Гришаев, М., 2009.
9. http://realty.web-3.ru/definitions/realty/
10. http://30/58-1-ocenka-nedvizhimosti.html