Ипотечное жилищное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения  ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос  на недвижимость. Повышение стоимости  недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное  предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных  ссуд снижает покупательную способность  и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные  кредиты. Следует подчеркнуть, что  описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке  недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.⁷

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать  все большее влияние на конъюнктуру  на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости. Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.⁸

 

2.2 Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам

Инструмент  ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизации кредита). При этом, график амортизации долга показывает остатки суммы задолженности  по кредиту для  каждого периода времени. Помимо этого на нем отражается, какая часть ежемесячного платежа идет на оплату процентов, а какая идет на оплату основной суммы долга.

Исходя  из способа амортизации долга, ипотечные  кредиты можно разделить на постоянный ипотечный кредит и ипотеку, предусматривающую переменные выплаты.

Платежи, выплачиваемые по ипотечному кредиту, могут производиться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. д., вплоть до единоразовой формы платежа. Таким образом, вид ипотечного инструмента в основном определяется структурой и схемой выплат. Наиболее наглядно возможные виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рисунке ниже (цветом выделены наиболее распространенные инструменты). ⁹

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2 – Виды инструментов ипотечного кредитования

 

Рассмотрим 2 основные модели применения инструментов ипотечного кредитования, используемые российскими банками в настоящее  время:

1. Стандартные  аннуитентные (равновеликие, самоамортизирующиеся) ипотечные платежи.

Аннуитентный платеж предполагает, что банк устанавливает жесткий срок кредитования, а так же – фиксированную ставку процента. График аннуитетных платежей строится по следующему принципу: заемщик на протяжении всего срока займа каждый месяц выплачивает банку равную сумму, величина которой зависит от срока кредитования и годовой ставки, и рассчитывается по формуле  1:

               (1),                                                                                  

 

где: R –  размер месячного платежа по кредиту;

P – сумма  ипотечного кредита; 

n – общее  число платежей по кредиту  за весь срок кредита (количество  месяцев);

r – процентная  ставка по кредиту за месяц.

В целях анализа, а также по просьбе заемщика может  быть рассчитан баланс основной суммы  кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется формула 2:

 

                                         (2),                                           

 

где: Pt – баланс долга на конец t-го периода;

R – размер ежемесячного взноса;

t – оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r – процентная ставка по кредиту за месяц.

Ежемесячный аннуитетный (равновеликий) платеж включает в себя:

- 1/12 (одну  двенадцатую) фиксированной годовой  ставки процента, умноженной на  величину неуплаченного остатка  по ипотечному кредиту на начало  месяца;

- И часть  невыплаченного остатка основной  суммы ссуды.

На протяжении срока выплаты долга пропорции  между основной суммой задолженности  и величиной процентов в ежемесячных  платежах меняются.

Если  в первые годы основную часть каждой ежемесячной выплаты составляют проценты, так как сумма долга  еще очень велика, то постепенно доля процентов в каждом следующем платеже снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной по кредиту суммы.

Такой порядок  погашения ипотечного кредита дает стабильность заемщику в величине его  расходов по кредиту. Но, поскольку  в первую очередь при такой  схеме выплачиваются проценты, то величина основного долга снижается  весьма медленно, из-за чего увеличивается  размер процентных платежей.

Ипотечные кредиты с равновеликими аннуитетными платежами принято называть стандартными, базисными или традиционными. Именно на основе этого инструмента строится большинство ипотечных технологий, например ипотечные кредиты срок погашения по которым каждые две недели, ипотека с индексацией долга и т.п. 

2. Ипотечные  кредиты по которым предусмотрены переменные выплаты.

Этот инструмент ипотечного кредитования предполагает несколько следующих  вариантов:

1) Ежемесячные  платежи, предусматривающие фиксированные  выплаты основной суммы задолженности. Каждый платеж при такой схеме также разбивается на 2 части: одна  идет на погашение кредита (основного долга), а другая засчитывается как уплата начисленных за месяц процентов.  

Но, при  этом часть, которая идет на погашение  основного долга, на протяжении всего  срока кредитования остается неизменной, а часть, идущая на уплату процентов  с наступлением каждого последующего платежа –  уменьшается. Соответственно, так же, уменьшается и  ежемесячный платеж по кредиту, благодаря чему снижается нагрузка на заемщика.

2) Ипотека  с нарастающими платежами (ИНП). Такая схема предусматривает переменные ежемесячные выплаты. В течение, например, первых 3-х лет платежи  остаются низкими, в то время как в течение последующих лет они достигают весьма высокого уровня, позволяющего полностью самортизировать выданный кредит.

3) «Шаровые»  платежи. Такая схема предусматривает крупный итоговый платеж по долгу в конце срока кредитования. Такой порядок погашения  удобен для заемщика с небольшими ежемесячными платежами, но при этом, увеличивает сумму необходимых к выплате процентов и возлагает нагрузку по выплате крупной суммы денежных средств в конце срока кредита. Помимо этого, так как не происходит постепенного (ежемесячного) погашения суммы основного долга, значительно возрастает риск невозврата выданного банком кредита по истечении периода кредитования. Ипотечные кредиты, предусмаривающие «шаровой» платеж могут быть структурированы следующими способами:

-   неосуществление выплат по процентам вплоть до истечения срока кредитования;

-   выплаты одних только процентов, а в конце срока — «шаровой» платеж, включающий основной долг;

-   частичная амортизация, предусматривающая в конце итоговый «шаровой» платеж.

 

2.3 Риски ипотечного кредитования

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски – это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам. Рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности достаточно много, схематично они представлены на рисунке 3.

 

Риски ипотечного жилищного кредитования

Риски на стадии первичного кредитования

Кредитный риск

Риск процентной ставки

Риск альтернативного выбора

 

Риск  потери ликвидности

Валютный, правовой, системный и  др.

Риски, инициируемые рефинансированием  ИЖК

 

 

Риск потерь от дефолта закладных

 

 

Риск ипотек с плавающим купоном  и др.

Риск недостатка активов небольших  банков для формирования пулов закладных

Рисунок 3 – Риски ипотечной деятельности

 

Внедрение операций по долгосрочному жилищному  ипотечному кредитованию ставит перед  банками ряд особых проблем в  области управления своими рисками  в силу специфики данного вида кредитования, требующего принятия особых мер по управлению  рисками, заключается прежде всего в скудеющем:

– долгосрочный характер кредита;

– обеспечение  возвратности кредитных средств  осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;

– способ погашения кредита, при котором  платежи распределяются равными  частями на протяжении всего срока  кредита.

Наиболее  характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие: кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности.

Кредитный риск – это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит  правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная  часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует  целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В  качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду  больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный  взнос заемщика в качестве частичной  оплаты недвижимости продавцу. Повышение  рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень  защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем  больше взнос или выплаченная  часть кредита, тем легче продать  этот кредит. Следовательно, риск уменьшается  в прямом соответствии с выплатами  как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и  с выплатами по основной части  кредитного долга.  

Доходы  заемщика также напрямую  ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным  путем, через максимальную сумму  кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть меньше стоимости  недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением  также дополнительных гарантий.

Существенным  условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита)  является сам предмет залога, его стоимость  и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена  и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения  и снятия рисков, так как все  стандартные показатели кредита  (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога).

Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно  зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение  стоимости недвижимости приводит к  завышению или занижению суммы  кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит.  Все  это влияет на общую доступность  кредита. Во-вторых, правильна оценка стоимости кредита – это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при  кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении  страховых случаев и определении  ущерба, при налогообложении.

В мировой  практике существует еще один важный показатель надежности и доступности  ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах  сбалансированной рыночной экономики  это показатель в пределах 3-4, а  в высокоразвитых странах – 2-3,5. В целом считается, что рынок  жилья и ипотечного кредита могут  нормально функционировать, если это  отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости  жилья к совокупному семейному  годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости  жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев  превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее  время данный показатель не может  выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более  точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой  недвижимости, которая варьирует  в пределах 1:10.