Ипотечное жилищное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

Управление  кредитным риском со стороны банка  определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Самая главная  проблема банков не в том, чтобы выдать кредиты, а в том чтобы эти  кредиты были возвращены и стоимость  выплат за кредит банка, как минимум, адекватным необходимым банковским затрата с отдачей минимальной  прибыли (для этого в настоящий  момент нужны также гарантии государства.).⁹

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки – это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночный ставок и другим причинам.¹⁰

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством  использования новых кредитных  инструментов. В 1994 году появился целый  ряд таковых. Так, Сбербанк перешел  к выдаче ипотечных кредитов с  переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Особое  распространение получили кредиты  с привязкой к доллару США, когда формально все условия  кредита определяются на основе кредита  валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу. Данные опроса показывают, что в Москве коммерческие банки  в основном используют именно этот финансовый инструмент («Альфа-банк», «Менатеп», «Диамант», «СБС-АГРО, банк «Нефтяной» и др.)

Вводя различные  индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых  показателей рыночных кредитных  ставок банки пытаются заменить понятными  для населения показателями. Однако такая аппроксимация не позволяет  полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного  курса доллара США, а тем более  дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента.

Наиболее  эффективным типом кредитов, снижающим  риск процентных ставок, являются кредиты  с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения  ликвидности баланса банка. Это  связано с тем, что ресурсная  база ипотечных кредитов формируется  в значительной степени за счет привлечения  краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность  возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка  полностью покрыть срочные обязательства  по пассивным операциям, поскольку  отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.¹¹              

Управление  риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется  детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности  банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии  мобилизации наличных средств с  определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах  используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу  активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без  залога, резервные кредитные линии  и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить  стоимость и риск ликвидности  активов. Требования к объему резервных  средств значительно отличаются в разных странах. От 0% в некоторых  странах (Бельгии и Канада) до 6,6% объема краткосрочных депозитов  и 4-5% объема срочных депозитов в  Германии. Требования ликвидности изменяются от  страны к стране и в зависимости  от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости  активов. Такие требования часто  не формализованы (т.е. определяются конкретными  условиями) и зависят от риска  процентной ставки  Схематично, способы  уменьшения ипотечных рисков  представлены в таблице 2.1.

В отношении  России альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при  ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.¹²

Вывод: Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточных средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В России за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила.

Можно сказать, что ипотека в  условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны  банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

Таблица 2.1 – Способы уменьшения ипотечных рисков¹³

3 Перспективы развития ипотеки. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования

3.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования и перспективы его развития

Деятельность кредитных организаций на российском ипотечном рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей Гражданского кодекса РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

ГК РФ предусматривает ряд правил в  отношении обязательной государственной  регистрации права собственности  и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения  и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой  недвижимости. В частности, государственной  регистрации подлежит не только переход  права собственности на жилую  недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор. Во исполнение требования ГК РФ 21.06.1997 г. был принят Федеральный закон  № 122 «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных  кредитов в 1997 г. было создано Федеральное  агентство жилищного ипотечного кредитования (АИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в том числе на основе долгосрочного ипотечного кредитования.¹⁴

Основным  законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон № 143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Данный  закон хоть и регулирует основные правоотношения, возникающие при  ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи  с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания  на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска  и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством Российской Федерации  была одобрена Концепция развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Концепция  предоставляет огромный простор  инициативе субъектов Российской Федерации  по выбору схемы, согласно которой в  регионе будет развиваться эта  система. Любая модель долгосрочного  кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен  механизм рефинансирования.¹⁵

14 октября  2003 г. был принят Федеральный  закон «Об ипотечных ценных  бумагах». Принятый закон получил  широкую огласку в прессе и  в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки  и пробелы в его формулировках.  Но существенно то, что закон  разрешает банкам выпускать ипотечные  облигации как напрямую, так и  через специальных ипотечных  агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Однако  существует немало проблем, связанных, в частности, с регистрацией и  перерегистрацией закладных при  передаче их с баланса кредитной  организации на баланс ипотечного агента, с налогообложением операций. Закон  не способствует простоте и прозрачности образования и обращения ипотечных  ценных бумаг и ограничивает их привлекательность  с точки зрения инвесторов.

Кроме того, необходимо уточнить характер выпуска  облигаций – одноразовый или  многоразовый.¹⁶

Помимо  деятельности ипотечных агентов  закон раскрывает такие понятия  и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное  покрытие облигаций, выдача и обращение  ипотечных сертификатов участия. Кроме  того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку  ипотечных ценных бумаг и устанавливает  правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Закон «Об  ипотечных ценных бумагах» рассматривается  ипотечными кредиторами и другими  экспертами рынка ипотеки как  важнейший шаг на пути формирования рынка ипотечных ценных бумаг  с целью привлечения средств  инвесторов в жилищный сектор экономики.

Несмотря  на то что Закон «Об ипотечных ценных бумагах» был принят в конце 2003 г., его реализация связана с инструкциями ЦБ, от которых во многом зависит эффективность принятого закона. Инструкция «Об обязательных нормативах кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием» (112-И), принятая 31.03.2004 г., устанавливает три дополнительных обязательных норматива – Н17, Н18 и Н19. Н17 обязывает кредитную организацию иметь размер предоставленных кредитов с ипотечным покрытием не ниже 10% от капитала. Согласно H18, соотношение размера ипотечного покрытия и объема эмиссии облигаций с ипотечным покрытием должно составлять 100%. А по Н19 объем привлеченных средств населения не должен превышать 50% капитала банка. Кроме того, к банку-эмитенту предъявляются повышенные требования к нормативу достаточности капитала (H1) – 14%, в то время как для остальных этот норматив равняется 10%. Таким образом, новая инструкция делает доступной эмиссию бумаг для очень ограниченного количества кредитных организаций.¹⁷