Ипотечное жилищное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

Также ЦБ считает необходимым усилить  государственный контроль и надзор за специализированными ипотечными агентами. ЦБ опасается, что иначе  могут возникнуть серьезные правовые и финансовые риски для инвесторов. Сейчас система надзора за организациями, обладающими правом выпускать ипотечные  облигации, минимальна. Этот пробел нужно  закрывать, поскольку мировой опыт свидетельствует о том, что недостаточный  контроль в этой области может  иметь серьезные последствия.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья  для населения. Были приняты новые  законы, такие как ФЗ «О кредитных  историях», ФЗ «Об участии в долевом  строительстве многоквартирных  домов и иных объектов недвижимости...». С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый  Жилищный кодекс РФ. Внесены изменения  в Гражданский и налоговый  кодексы, в федеральные законы «Об  ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. В 2008 г. была принята  Концепция развития унифицированной  системы рефинансирования ипотечных  жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т. п.¹⁸

 

 

3.3  Роль агентства по ипотечному кредитованию перспективы его развития

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение  схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение  разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование  государственной программы, которая  связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства  по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его  помощью эффективного механизма  рефинансирования выданных ипотечных  кредитов. Таким образом, делается опора  не только на первичный рынок ипотечных  кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных  кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой системы  ипотечного кредитования призвано стать  агентство по ипотечному жилищному  кредитованию.

При создании агентства в значительной степени  использовался положительный опыт создания и работы структуры-аналога  в США – Федеральной национальной ипотечной ассоциации («Fannie Mae»). Российская федерация является единственным акционером агентства. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет агентству, как самостоятельной организации проводить достаточно гибкую политику, предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений.¹⁹

Важнейшей задачей агентства, действующего в  качестве национального института  на вторичном рынке ипотечных  кредитов, является обеспечение ликвидности  российских коммерческих банков, предоставляющих  долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у  банков на средства, привлекаемые от частных  инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным  инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.²⁰

С накоплением  опыта управления собственным портфелем  и рисками, присущими ипотечным  активам, агентство будет расширять  количество предоставляемых им услуг  за счет увеличения объема принимаемых  на себя рисков.

Опыт  агентства по выкупу закладных в  регионах показывает, что сегодня  востребован ипотечный кредит в  размере от 300 до 400 тыс. руб. Необходимо разобраться, от чего зависит эта  сумма. Прежде всего, как показывает анализ ипотечного рынка, что значительная часть семей, берущих ипотечный  кредит, уже имеет какое-то жилье, и, прежде всего, люди стремятся улучшить свои жилищные условия. При среднем  размере увеличения площади на 30 квадратных метров кредит в среднем  составляет 300 тыс. руб. Если семья приобретает  первое собственное жилье, то для  средней возрастной группы это, как  правило, квартира площадью 60 квадратных метров. Поэтому нужен кредит при текущих ценах 420 тыс. руб. А для молодой семьи, соответственно, квартира меньшей площадью, и кредит необходим в размере 280 тыс. руб.

Одна  из наиболее серьезных проблем, с  которой сталкивается сегодня российская ипотека – это малочисленность  первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы субъектами Российской Федерации. С одной стороны, это неизбежно на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым опытом, и многие из них ранее это опыт накопили, выдавая ипотечные кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторами активно начнут выступать банкиры и риэлторы.²¹

Разработанные агентством стандарты выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов включают как  типовые формы документов, так  и описание процедур, что позволяет  первичному кредитору значительно  сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита в разных регионах первичные кредиторы взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. руб. агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов, начиная с апреля, с доходностью 15% в рублях.

Другими словами, если ипотечный кредит соответствует  стандартам агентства, то он абсолютно  ликвиден, и первичный кредитор в  любой момент может продать его  агентству.

Важно отметить, что для первичного кредитора  данный актив является высоколиквидным. Срочность данного вложения определяется самим первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

Говоря  о перспективах развития агентства, то можно сказать, что во II квартале текущего года агентство ожидает, что количество субъектов Российской Федерации, с которыми оно заключило соглашения, возрастет с 44 до 56. При этом конвейер рефинансирования ипотечных кредитов заработает уже в 24 регионах, включая такие регионы, как Москва и Ямало-Ненецкий Автономный округ.²²

Таким образом, ожидая увеличения объемов ипотечного кредитования в России, для того, чтобы быть в состоянии рефинансировать  эти закладные, агентство планирует  во II квартале разместить свои корпоративные облигации на сумму 1 млрд. руб. в дополнение к собственным средствам (690 млн. руб. составляет уставный капитал агентства). Полученные средства будут направлены на выкуп закладных.²³

Проспект  эмиссии внесен на регистрацию в  Федеральную комиссию по ценным бумагам (ФКЦБ) и, соответственно, в зависимости  от конъюнктуры рынка в течение  II квартала агентство выйдет на рынок с размещением.

В II квартале агентство планирует сформировать ипотечное покрытие и при наличии федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» осуществить дебютный выпуск ипотечных ценных бумаг с использованием государственных гарантий. Всего федеральным бюджетом текущего года предусмотрены госгарантии на сумму 4.5 млрд. руб.

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для финансового  рынка, и на это необходимо, как  минимум, обратить внимание.

При обеспечении  комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и  эффективным инструментом решения  жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения темпов экономического развития страны.

 

3.4 Основные показатели ипотечного кредитования в России

Российская  ипотека в 2012 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам достаточно долгое время сохраняет жесткие рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция  рынка была заметна невооруженным  взглядом: сегодня ипотека развивается  банками в тесном сотрудничестве с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной  сделки, открывает дополнительные возможности  по привлечению клиентов для партнеров  с обеих сторон. Предварительная  работа брокеров и риэлторов с  потенциальными ипотечными заемщиками способствует повышению качества кредитных  заявок, соответственно у банков снижаются  затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного кредитования представлена в таблице 3.1.

Так же выделим  отдельно долю Сбербанка, ВТБ24, АИЖК на рынке ипотечного кредитования, а  также долю государства в целом (в годовом объеме выдачи) (таблица 3.2)

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется  в двух плоскостях. Частные банки  ведут неравную борьбу за клиента  с госсектором - Сбербанком, ВТБ 24, Газпромбанком  и Агентством по ипотечному жилищному  кредитованию (АИЖК), при этом, как  частные, так и государственные  банки с АИЖК активно конкурируют  между собой.

 

Таблица 3.1 –  Десятка лидеров рынка ипотечного кредитования в России²⁴

 

Первое полугодие 2012 года		Итоги 2011 года		Итоги 2010 года
Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.	Банк	Объем, млн руб.
1.Сбербанк	192 296	1.Сбербанк	320 712	1.Сбербанк	184 500
2.ВТБ24	59 615	2.ВТБ 24	80 382	2.ВТБ24	31 732
3.Газпромбанк	26 736	3.Газпромбанк	45 690	3.Газпромбанк	16 677
4.Дельтакредит	10 238	4.ДельтаКредит	18 144	4.Дельтакредит	10 679
5. Росбанк	7 288	5. Росбанк	13 084	5. Запсибкомбанк	7 428
6.Уралсиб	7 286	6. Уралсиб	9 619	6.Транскредитбанк	7 190
7. Связь-Банк	5 607	7.Райффайзенбанк	9 612	7.Возрождение	4 981
8. АК Барс	5 496	8.Возрождение	9 150	8.ЮниКредитБанк	4 939
9. Возрождение	5 357	9. Запсибкомбанк	8 792	9.BSGV	4 518
10.Запсибкомбанк	4 813	10. Абсолют Банк	8 581	10.Банк Жилфинанс	3 481

 

Таблица 3.2 – Доля Сбербанка, ВТБ24, АИЖК и  государства на рынке ипотечного кредитования²⁵

 

Год	Объем  задолженности, млрд руб.	Объем выданных ипотечных кредитов, млрд руб.	Доля Сбербанка, %	Доля ВТБ24, %	Доля АИЖК, %	Доля государства в объеме выдачи	Доля государства в объеме задолженности
6м2012	1 672,8	429,4	44,8	13,9	6,1	67 (73)	67,3
2011	1 474,8	713,0	45	11,3	7,2	63 (70)	-
2010	1 129,4	380,1	49	8,3	14	63 (78)	-
2009	1 010,9	152,5	56	7	19	82	-
2008	1 070,3	655,8	35	14	4	62	-
2007	611,2	564,6	27	11	7	50	-

 

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных  программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и  сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой  недвижимости, повышают уровень сервиса  при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

Далее представлены основные показатели, характеризующие  рынок ипотечного жилищного кредитования и его динамику в России (по данным на 01 января 2012 года).

 

Таблица 3.3 – Динамика роста задолженности  по жилищным кредитам и ипотечным  жилищным кредитам к ВВП²⁶

Дата	ВВП,млрд руб.	Задолженность по жилищным кредитам, млн руб.	Задолженность по ипотечным жилищным кредитам, млн руб.	Доля задолженности по жилищным кредитам к ВВП, %	Доля задолженности по ипотечным  жилищным кредитам к ВВП, %
01.01.12	54 361	1 621 117	1 474 839	2,98	2,7
01.01.11	44 439	1 244 017	1 129 373	2,8	2,5
01.01.10	39 016	1 180 761	1 010 889	3	2,6
01.01.09	41 540	1 267 759	1 070 329	3,1	2,6
01.01.08	33 114	757 530	611 212	2,3	1,8
01.01.07	26 904	350 174	233 897	1,3	0,87
01.01.06	21 625	125 723	52 789	0,58	0,24
01.01.05	17 048	54 405	17 772	0,31	0,1

 

Таблица 3.4 – Количество выданных ипотечных  жилищных кредитов с 2006 по 2012 гг. в тыс. руб. (за период)²⁷

Год	2006	2007	2008	2009	2010	2011	II кв. 2012
Количество	204,1	214,2	349,5	130,1	301,4	520,8	295,5