Рынок земли, проблемы его формирования в современной России

[Таблица 2]¹³

В целом администрации  большинства субъектов Федерации  при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2007 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 50,6 рубля, а в сельских населенных пунктах — 4,8 рубля, для городских промышленных предприятий — 4,1 рубля и 0,62 рубля — для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 34,4 рубля, в сельских населенных пунктах — 23,1 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий торговли зафиксирован в 2007 году в Санкт-Петербурге — в среднем 400,8 рубля, и в городах и поселках Омской области — 186,2 рубля. Индивидуальным городским и поселковым предпринимателям больше всего пришлось заплатить на территории Республики Саха (Якутия) — 619,3 рубля и Липецкой области — 400 рублей.

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2007 году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2007 году пополниться на 30,3 миллиарда  рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей.

Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» от 27 декабря 1991 года, «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками» от 23 апреля 1993 года и «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2005 года количество продаж вновь начало расти. В 2007 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь 16257 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей — в сумме 11 383 гектаров — стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше — 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый.

В 35 субъектах РФ приватизированные  предприятия выкупили 473 участка общей площадью 1 125,6 гектара, в том числе в городах и поселках 415 участков площадью 1 006,7 гектара, что почти в два раза ниже показателей 2005 года и близко к значениям 2006 года.

По 2007 год включительно неизменным лидером по числу предприятий, выкупивших землю, являлся Санкт-Петербург. На его долю в указанном году пришлось 118 участков общей площадью 22 гектара (25 процентов от всех участков данной категории по России в целом).

Цены на продаваемые  земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются  нормативной ценой на землю. Это понятие появилось в первые годы аграрной реформы. Тогда нормативная цена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее размер повысился до 200-кратной ставки налога, а региональные и местные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной. Согласно Постановлению Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года органы местного самоуправления имеют право изменять нормативную цену на 25 процентов от установленной субъектом РФ. При этом уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня сложившейся рыночной цены на типичные земельные участки аналогичного целевого назначения.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях, Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет гибкую шкалу — от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах Федерации, например в Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

Не принимали постановления  о нормативной цене земли органы исполнительной власти Москвы, Республики Ингушетия, Чеченской республики и Ямало-Ненецкого автономного округа.

В [табл. 3]¹⁴ приведены показатели нормативной цены земли без учета тех субъектов РФ, где она определяется как кратная ставкам земельного налога.

          Таблица 3

 

 

Приведенные крайние  значения нормативных цен можно сопоставить с реальными продажными ценами в их средних значениях по стране [табл. 4]¹⁵.

Таблица 4

Обращают на себя внимание цены земельных участков, предназначенных для предпринимательской деятельности. Они многократно превышают цены участков других категорий. В 2006 году зафиксировано почти трехкратное повышение, после чего они немного снизились в 2007 году.

Посредством земельных  аукционов и конкурсов в 2007 году было реализовано 1 312 участков площадью 9 736 гектаров, в полтора раза больше, чем в 2006 году. Основное количество сделок—717—пришлось на городские и поселковые земли.

Вместе с тем в  Саратовской, Самарской и Ростовской областях довольно активно раскупались  земли сельскохозяйственного назначения. Так, в Саратовской области через аукционы реализовано 59 участков общей площадью 9 526,4 гектаров по цене 300 рублей за гектар. Правда, кадастровая оценка сельхозугодий Саратовской области составляет 8 000 тысяч рублей за гектар. Расхождение последней с продажной ценой объясняется главным образом неплатежеспособностью большинства сельского населения.

В структуре сделок с  земельными участками второй по величине объем занимают операции купли-продажи  гражданами и юридическими лицами. В 2007 году в 75 субъектах РФ было зарегистрировано более 305 тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2007 год количество таких сделок выросло в 31 раз, для дачных участков — в 93 раза. Однако площади реализуемых гражданами участков весьма скромны.

Большинство заключенных  сделок относилось к участкам, предназначенным для личного подсобного хозяйства—42,6 процента, для индивидуального жилищного строительства — 29 процентов и для садоводства — 25,2 процента. Исчерпывающих сведений о ценах на земли данных категорий нет, поскольку они, во-первых, весьма дифференцированы и, во-вторых (если иметь в виду те, что значатся на бумаге в договорах купли-продажи), как правило, ощутимо занижены по сравнению с реальными рыночными.

В среднем по России цена на незастроенные земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, в 2007 году колебалась от 3 до 130 рублей; соответственно для личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах—от 0,01 до 24 рублей за квадратный метр; для садоводства вне населенных пунктов — от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр. Распределение земельных ресурсов приведено в приложении.¹⁶

3.2  Проблемы и перспективы развития рынка земли в РФ

[В нашей стране площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни - 82 % (4948,25 тыс. га), а это упущенные возможности пополнить бюджет, используя эти земли.]¹⁷ В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. В настоящее время ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям - в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает.

В заключение необходимо отметить ничтожность количества операций по залогу земель. В 2005–2007 годах на их долю приходилось от 0,02 до 0,04 процента от числа всех сделок. Развитие земельной  ипотеки сдерживалось российским законодательством, в первую очередь Федеральным законом от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым земли сельскохозяйственного назначения исключались из ипотечного оборота.

Госдума 23 января 2004 года приняла новый закон по этому поводу, вносящий поправки в предшествующий; 28 января принятый закон одобрен Советом Федерации, а с 5 февраля вступил в действие. Наиболее существенная поправка снимает прежнее ограничение в отношении земель сельскохозяйственного назначения, которые теперь также стали предметом залоговых операций с недвижимостью. Однако данная поправка не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Другая поправка разрешает  арендатору земельного участка передавать арендные права на него в залог с согласия собственника участка и в пределах срока договора аренды.

Согласно еще одной  поправке, ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, допускается только с одновременной ипотекой самого земельного участка.

Можно надеяться, что  указанные поправки расширят сферу  действия рыночного механизма применительно к земле.

Глубокие трансформации, которые в настоящее время  происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России, предложения на основании их анализ состоят в следующем:

• необходимо дать новую  трактовку понятия абсолютной земельной  ренты с объяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земли как фактора производства.

• в отличие от традиционно  сложившихся взглядов о необходимости  существования перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства может быть сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.

• обоснование необходимости  повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности.

•выявить, что современную  частную собственность на землю необходимо рассматривать не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многими факторами, такими как:

- возможность покупки  земли лишь реальным сельскохозяйственным  производителям;

- ограничение максимальных  размеров сельскохозяйственных  владений;

- запрещение или максимальное  ограничение вывода сельскохозяйственных земель из оборота или перевода их на другие виды использования;

- как правило, недопущение иностранных собственников сельскохозяйственных угодий;

- запрещение приобретения  сельскохозяйственных угодий финансовыми институтами и юридическими лицами;

- ограничения экологического  характера.

• обосновать необходимость  дифференцированного подхода к  крупным и мелким (крестьянским и  личным подсобным) хозяйствам, которая  заключается в создании различных систем налогообложения различного юридического статуса земельной собственности, признанием за ними статуса некоммерческих и семейно-трудовых хозяйств, вывода мелкой земельной собственности из хозяйственной правоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелких хозяйств.

• доказать необходимость  введения государственного регулирования  рынка земли и создание институциональных  основ для его функционирования в России,

- установить нормы  максимальных владений и аренды

• определить возможности и ограничения ипотечного кредита в современных условиях, а именно

- высокорентабельное  ведение сельскохозяйственного  производства,

- наличие ценных земель;

- наличие ликвидного  имущества (скот, техника и др.);

- возможности перепрофилирования  использования земли для других  целей.

Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой определенной форме), Закона о сельском хозяйстве, который разрабатывается в течение многих лет, но до сих пор еще не определены его основные важнейшие юридические и экономические принципы и установки, все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.