Оценка недвижимости

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ОБРАЗОВАНИЯ

 

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ ВОДНЫХ КОММУНИКАЦИЙ»

 

Курсовая работа

 

Оценка недвижимости

 

Проверил преподаватель: Шихова И. О.

 

Санкт-Петербург 2011 г.

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение

 

1.  Исходные данные для  выполнения работы

 

1.1 Анализ ситуации на  рынке недвижимости

 

2.  Расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе затратного  подхода

 

2.1 Алгоритм реализации  затратного подхода

 

2.2 Определение стоимости  нового строительства здания  методом сравнительной стоимости  единицы имущества

 

2.3 Расчет накопленного  износа здания модифицированным  методом экономического возраста

 

2.4 Стоимость здания с  учетом накопленного износа

 

2.5 Оценка рыночной стоимости  участка земли

 

2.6 Оценка рыночной стоимости  недвижимости на основе затрат

 

3. Расчет рыночной стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода

 

3.1 Алгоритм реализации  доходного подхода

 

3.2 Реконструкция отчета  о доходах

 

3.3 Оценка недвижимости  методом прямой капитализации

 

4. Согласование результатов  оценки

 

Заключение

 

Литература

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

 

 

Развитие рыночных отношений  в экономике России связано в  значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Под недвижимостью  понимается участок земли с улучшениями  созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

 

Стоимость любого товара или  услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и  предложение. При оценке стоимости  специфического товара прав собственности  на недвижимость следует оценивать  все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

 

Факторы делятся на 2 группы:

 

1.  внешние – среда,  которая окружает объект недвижимости;

 

2.  внутренние – характеристики  самого объекта недвижимости.

 

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и  сравнительный. На основании сопоставления  результатов полученных с применением  различных подходов между собой  получают рыночную стоимость объекта  на дату оценки.

 

Оценка недвижимости это  основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных  отношений. Под оценкой подразумевают  научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов  оценки.

 

 

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ  ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

 

рыночный стоимость имущество  износ

 

По производственному  цеху

 

Год ввода в эксплуатацию - 1972. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, каркасного типа, прямоугольное в плане, без  подвала. Конструктивное решение - продольная схема.

 

Основные строительные конструкции:

 

·  фундаменты – столбчатые, железобетонные;

 

·  каркас – колонны, балки  и фермы железобетонные или металлические;

 

·  стены и перегородки  – кирпичные или железобетонные панели;

 

·  перекрытия – ребристые  железобетонные плиты;

 

·  крыша – совмещенная, плоская;

 

·  кровля – рулонная;

 

·  полы – железобетонные;

 

·  проемы – металлические;

 

·  отделка внутренняя – нет, наружная – нет.

 

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного  водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения. Все здания имеют  систему принудительной вентиляции.

 

Косвенные издержки (КИ’) составляют 8 % от суммы прямых и косвенных  издержек, рассчитанных при помощи укрупненных показателей восстановительной  стоимости зданий и сооружений. Прибыль  предпринимателя (ПП) составляет 12 % от суммы прямых и косвенных издержек.

 

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется  осуществить ремонт:

 

·  заменить 160 стальных оконных  переплетов, масса 1-го стального оконного переплета – 80 кг;

 

·  заново застеклить 850 м2 оконных проемов;

 

·  отремонтировать металлические  ворота цеха, в количестве 8 шт., весом  по 900 кг;

 

·  произвести ремонт полов, на площади 550 м2;

 

·  произвести ремонт рулонной кровли на 500 м2;

 

·  окрасить трубопроводы на площади 800 м2.

 

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ + 10 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

 

При сдаче площадей корпуса  в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости (Коб) составляет 0,1. Период поиска нового арендатора после  ухода старого (tп.н.) составляет 6 месяцев.

 

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

 

-налог – 2,2% от стоимости  имущества, рассчитанной по затратному  подходу;

 

-страховые платежи –  3% от стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см. затратный  подход);

 

-прочие - $5/м2/год.

 

Переменные расходы составляют - $35/м2/год.Объект оценки Группа капит.. Этажность Размеры здания по наружному обмеру, м 

Отраслевой индекс И1969-1984 Террит. пояс

Длина Ширина Высота

Произв. корпус 1 3 150 36 16 1,18 2

 

 

 

Дополнительные исходные данные для расчета:Темп роста цен  на землю %/год 

Ставки аренды Ар, $/м2/год 

Коэффициент капитализации, R, % 

Коэффициент, учитывающий  расходы в резерв замещения, RR 

Коэффициент, учитывающий  потери от недобора арендной платы, kL 

Коэффициент, учитывающий  прочие доходы, kMI

12 120 10 0,10 0,07 1,1

 

 

1.1 Анализ ситуации на  рынке недвижимости

 

 

 

Производственные помещения  и производственная недвижимость –  довольно специфический сегмент  рынка недвижимости. Долгое время  из-за стагнации производства в нашей  стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными в этом сегменте становятся технопарки, а также тема реконструкции предприятий и  промзон.

 

Основные факторы влияющие на рыночную стоимость объектов промышленной (производственной и складской) недвижимости:

 

ü  Требования по экологии. Большинство производств являются источниками загрязнений, в то время  как склады в основном безвредны  для окружающих.

 

ü  Транспортная доступность. Для складов транспортная доступность  – это удобство подъездов большегрузного транспорта, близость к транспортные развязкам и выездным магистралям. Для производства наиболее важен  удобный подъезд квалифицированного персонала, поэтому актуальна близость метро, железнодорожных станций  и города.

 

ü  Требования к инженерному  обеспечению. Для производственных площадок характерен большой разброс  в потребностях электроэнергии, который  определяется спецификой производства.

 

ü  Требуемые площади. Большинство  новых востребованных производств  относятся к разрядам малых и  средних. Требуемые для них производственные площади лежат в диапазоне  от 1000 до 3000 кв.м, в то время как  для современных складов потребность  в площадях обычно начинается от 10 000–20 000 кв.м.

 

Рынок производственных помещений - это в основном вторичный рынок. Согласно генеральному плану развития города, территория, занимаемая объектами  производственного назначения в  нашем городе, должна сократиться  на 3 тысячи га. Скачок цен на жилую  недвижимость, произошедший в 2006 году, отразился на ценах на производственную недвижимость.

 

Диаграмма 1. Распределение  предложений площадей производственно-складской  недвижимости по районам Санкт-Петербурга

 

 

 

В настоящее время распределение  активности предложений для размещения производств неравномерно по территории города. Наибольшая активность наблюдается  в Колпинском, Невском и Красносельском районах Санкт-Петербурга. Покупая  недвижимость, производственники стараются  придерживаться территорий, отнесенных по Генплану к категориям промышленных зон.

 

По Ленинградской области  наибольшая активность предложений  наблюдается во Всеволожском, Гатчинском, Ломоносовском и Тосненском районах.

 

Диаграмма 2. Распределение  активности предложений площадей производственно-складской  недвижимости по районам Ленинградской  области.

 

 

 

 

 

Ставки аренды

 

Арендные ставки производственных помещений на сегодняшний день лежат  в диапазоне от $30/кв.м/год до $90/кв.м/год  для не отапливаемых помещений и  от $72/кв.м/год до $170/кв.м/год для  теплых помещений.

 

Тенденции и прогнозы.

 

ü  В ближайшее время  вывод промышленности из города продолжится. Учитывая проблемы кадров, вывод промышленности будет осуществляться в места, расположенные  не далее 50 км от города. Наиболее привлекательные  для размещения производств следующие  районы области: Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский.

 

ü  Создание производственных зон в Ленинградской области. Областная администрация опубликовала проект размещения в Ленинградской  области 19 производственных зон, общей  площадью свыше 5000 га.

 

ü  Размещение производств  в Ленинградской области, как  правило, сопровождается строительством новых производственных корпусов.

 

 

1. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ  НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО  ПОДХОДА.

 

 

 

2.1 АЛГОРИТМ РЕАЛИЗАЦИИ  ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

 

В общем виде алгоритм оценки недвижимости на основе затрат выглядит следующим образом:

 

1.  Определяется стоимость  нового строительства здания (сооружения), которая может выступать либо  в виде восстановительной стоимости,  либо в виде стоимости замещения.

 

2.  Оценивается величина  накопленного износа здания (сооружения).

 

3.  Оценивается стоимость  здания (сооружения) с учётом накопленного  износа (п.1 – п.2).

 

4.  Отдельно оценивается  рыночная стоимость земельного  участка как свободного и доступного  для максимально эффективного  использования.

 

5.  Выполняется оценка  рыночной стоимости полного права  собственности недвижимости (п.4+п.3). При этом учитываются подходящая  для данного проекта величина  предпринимательской прибыли, а  также дополнительные косвенные  издержки, возникающие в период  с окончания строительства до  текущей даты. Они производятся  для придания объекту уровня  занятости и обустройства, соответствующего  рыночному значению.

 

Стоимость нового строительства - это стоимость воспроизводства  объекта как нового, то есть без  учёта износа.

 

Восстановительная стоимость (reproduction cost) – это стоимость строительства  в ценах на дату оценки точной копии  оцениваемого здания, то есть из таких  же материалов, с соблюдением тех  же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей  силы, по такому же проекту, которые  применялись при строительстве  оцениваемого здания.

 

Стоимость замещения (replacement cost) – это стоимость строительства  в ценах на дату оценки аналогичного объекта, равной полезности оцениваемому зданию, но возведённого из современных  материалов, с соблюдением передовых  способов производства строительных работ  и квалификации рабочей силы, по современному проекту.

 

 

 

2.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ  НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ  МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ  ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

 

 

 

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе будет выполняться на основе восстановительной  стоимости. Для этого предлагается воспользоваться одним из источников отечественной нормативно – методической базы, разработанным специально для  целей оценки, и называемым «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости  зданий и сооружений для переоценки основных фондов» (УПВС). Сборники УПВС содержат стоимостные показатели возведения единицы измерения – 1 м3 строительного  объема для различных типовых  зданий и сооружений в базисном уровне цен. За базисный уровень принимаются  цены на 1969г. Нормативы, включённые в  УПВС, учитывают усреднённые затраты  в объёме всех глав сводного сметного расчёта стоимости строительства, в том числе и прочие затраты.

 

1.  Расчётный объём оцениваемого  здания определяется по формуле:

 

 

 

V=L*B*H, м³

 

 

 

V=150*36*16=86400 (м³)

 

2.  Определяем единичный  укрупнённый показатель восстановительной  стоимости объекта – аналога  в базисном уровне цен (С69таб,  руб./м³) непосредственно по таблице  УПВС, с учётом пояса, в котором  находится объект оценки.

 

Таким образом выбираем:

 

·  Здание общего промышленного  назначения

 

·  Объём здания до 100 000 м³, одноэтажное здание

 

·  Территориальный пояс – 2

 

·  Восстановительная стоимость 1 м³ здания в ценах 1969 г. – 9,4 руб.

 

3.  Производим корректировку  выбранного единичного укрупнённого  показателя восстановительной стоимости:

 

 

 

С69 = С69таб*П Кi, руб/ м³

 

где Кi – поправочный коэффициент  на расхождение технических характеристик  прочих элементов здания. К = 0,95 –этажность оцениваемого объекта больше аналога. С69 = 9,4*0,95*1,03 = 9,20 руб/ м³