Вдосконалення іпотечного кредитування

                                           МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ

            Кафедра фінансів ПІДПРИЄМСТВ ТА БАНКІВСЬКОЇ СПРАВИ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         ІНДИВІДУАЛЬНА РОБОТА

                                     з дисципліни Банківська система

                      на тему: «Вдосконалення іпотечного кредитування»

 

 

 

 

 

 

 

                                                                                   

 

 

 

 

                                      Дніпропетровськ – 2013

                                                 

 

 

 

 

    ЗМІСТ

Вступ

1. Теоретичні основи іпотечного кредитування
1. Основні поняття, принципи і види іпотеки
2. Аналіз умов іпотечного кредитування
3. Особливості іпотечного кредитування
2. Шляхи вдосконалення іпотечного кредитування (на прикладі Ощадбанку)
1. Аналіз іпотечного кредитування
2. Рекомендації щодо вдосконалення іпотечного кредитування працівників установ культури в Ощадбанку

Висновок

Список  використаної літератури

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                  ВСТУП

У міру становлення ринкових відносин, в Україні з'являються фінансові механізми, властиві розвиненим країнам. Одним з таких механізмів є іпотека, актуалізація якої останнім часом пов'язана з низкою макроекономічних причин:

  · Поглиблення ринкових перетворень і стабілізація економічної ситуації;

  · Розвиток і становлення інститутів ринкової економіки, функціонування яких задіює різноманітні фінансово-економічні механізми;

 · Переорієнтація  фінансових організацій і, перш  за все банків, на роботу за  «довгим» позиціям;

  · Відсутність ефективних способів збереження та накопичення грошових коштів, наявних у населення (фондовий ринок перебуває в стагнації, відсотки за вкладами у банки найчастіше нижче рівня інфляції, при відносно стабільному курсі долара його покупка не вигідна і т.д.);

  · Високий рівень ліквідності нерухомості, насамперед житла, що робить вигідним вкладення коштів у нього;

  · Житлова проблема актуальна для багатьох родин;

  · Підвищення рівня доходів певної частини населення і т.д.

Становлення іпотеки в Україні стало, перш за все, наслідком певної стабілізації економічного становища, оскільки іпотечне кредитування розраховано на тривалій термін і можливе тільки в умовах досить стійкого економічного розвитку країни.  Саме тому, з державної точки зору, розвиток іпотеки не є самоціллю, а сприятиме вирішенню багатьох макроекономічних завдань, оскільки змушує всіх суб'єктів цього процесу орієнтуватися на тривалий період взаємодії, роблячи їх зацікавленими у сприянні економічної стабільності. Таким чином, щоб іпотека стала дієвим чинником підвищення економічної стабільності, необхідна активна участь держави у відповідних процесах.

Іпотечне кредитування - це порівняно новий вид кредитування.  Розвиток такого виду кредитування проходить  у складній економічній ситуації. Але, незважаючи на це людей, готових користуватися іпотекою, набагато більше, ніж пропозицій на цьому ринку. В даний час розвиток іпотечного кредитування досягло певної критичної точки, після чого вже немає ходу назад. Подальший розвиток буде залежати від дій держави і від інших найважливіших факторів.

                       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                         1. Теоретичні основи іпотечного кредитування

                         1.1 Основні поняття, принципи і види іпотеки

Іпотека - це одна з форм майнового забезпечення зобов'язання боржника, за якої нерухоме майно залишається у власності боржника, а кредитор у разі невиконання останнім свого зобов'язання набуває право отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна. Зобов'язання боржника може бути не тільки банківським, а й зобов'язанням, заснованим на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди і т. п.

Іпотека характеризується наступними відмінними рисами:

 По-перше, іпотека,  як і всякий заставу, - це спосіб забезпечення належного виконання іншого (основного) зобов'язання - позики або кредитного договору, договору оренди і т. д. Отже, іпотека базується на основному зобов'язанні, так як без нього вона втрачає сенс .

 По-друге, в якості  предмета іпотеки завжди виступає нерухомість. До нерухомого майна належать земельні ділянки і все, що міцно з ними пов'язано: підприємства, житлові будинки, інші будівлі, споруди.

 По-третє, предмет  іпотеки завжди знаходиться у  володінні боржника.  Він же  залишається власником, користувачем і фактичним власником цього майна, але позбавляється права розпорядження ним, принаймні без згоди кредитора, на час заставного періоду.

 По-четверте, договір  кредитора і боржника про встановлення  іпотеки оформляється спеціальним документом - заставної, яка супроводжується нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією.

 По-п'яте, при значному  перевищенні вартості застави  над сумою виданого кредиту  іпотека дає можливість отримати  додаткові іпотечні позики під  заставу того ж майна (друга, третя іпотека). Права іпотечних кредиторів за одним і тим же нерухомого майна задовольняються в порядку реєстрації іпотеки, тобто внесення запису про реєстрацію іпотеки в спеціальні іпотечні книги.

І, нарешті, у разі невиконання  зобов'язання, забезпеченого іпотекою, кредитор має право вимагати продажу заставленого майна з публічних торгів. При реалізації майна, закладеного за договором іпотеки, іпотечний кредитор має переваги перед іншими кредиторами в розмірі суми, зазначеної в заставної.

Зі сказаного вище випливає, що можна виділити наступні принципи іпотеки:

1. гласності, або публічності, - доступ кожного зацікавленої  особи до інформації, що міститься  в іпотечній книзі; 

2. спеціальності - можливість  встановлення іпотеки лише до  певної нерухомості і в певному обсязі;

3. достовірності - записи  в публічних книгах означають,  що стосовно даного майна немає  інших прав і правових обмежень, крім позначених;

4. старшинства - перевага  одного заставного права перед  іншим у залежності від часу  внесення його в іпотечну книгу;

5. безповоротності - іпотека  припиняється лише у випадках, прямо передбачених у законі або договорі.

Іпотечні кредити класифікуються за різними ознаками.

1. По об'єкту нерухомості: 

- Земельні ділянки; 

- Підприємства, а також будівлі, споруди та інше нерухоме майно, що використовується у підприємницькій діяльності;

- Житлові будинки,  квартири і частини житлових  будинків і квартир, що складаються  з однієї або кількох ізольованих  кімнат;

- Дачі, садові будинки,  гаражі та інші будівлі споживчого призначення;

- Повітряні, морські  судна, судна каботажного плавання  і космічні об'єкти;

- Об'єкти незавершеного  будівництва. 

2. За цілями кредитування:

- Придбання готового  житла в багатоквартирному будинку  або окремого будинку на одну або декілька сімей в якості основного або додаткового місця проживання; придбання будинку для сезонного проживання, дачі, садових будиночків з ділянками землі; придбання земельної ділянки під забудову. Як правило, кредити на придбання готового житла надаються єдиним разовим платежем;

- На будівництво, реконструкцію,  капітальний ремонт індивідуального  житла, будинків сезонного проживання, на інженерне облаштування земельної  ділянки (прокладку комунікаційних  мереж);

- Будівництво та придбання готового житла з метою інвестицій. Дане кредитування будівництва житла відбувається поетапно: кожний наступний платіж здійснюється тільки після завершення його попереднього етапу.

3. По виду кредитора: 

 • Банківські;

 • Небанківські.

4. По виду позичальників:

4.1 Як суб'єктів кредитування:

 • Кредити, надані  забудовникам: і будівельникам; 

 • Кредити, надані  безпосередньо майбутньому власнику  житла; 

4.2 За ступенем афільованості  позичальників кредити можуть  надаватися:

 • Співробітникам  банків;

 • Співробітникам  фірм - клієнтів банку; 

 • Клієнтам ріелтерських  фірм, клієнти; 

 • Особам, які проживають  у даному регіоні; 

 • Всім бажаючим.

5. За способом амортизації боргу:

- Постійний іпотечний  кредит;

- Кредит із змінними  виплатами; 

- Кредит з одноразовим погашенням відповідно до особливих умов

6. По виду процентної ставки:

- Кредит з фіксованою  процентною ставкою; 

- Кредит зі змінною  процентною ставкою.

7. По можливості дострокового погашення:

 • З правом дострокового  погашення; 

 • Без права  дострокового погашення; 

 • З правом дострокового  погашення за умови сплати  штрафу.

8. За ступенем забезпеченості (величині початкового платежу). Сума кредиту може складати від 50 до 100% вартості закладеного майна.

 Крім того, іпотечні  кредити можуть бути:

 • Звичайні та  комбіновані (видані кількома  кредиторами);

 • субсидовані  і видані на загальних умовах.

 Таким чином, іпотечне кредитування - це цілісний механізм реалізації відносин, що виникають з приводу видачі, продажу та обслуговування іпотечних кредитів. Класифікація іпотечних кредитів здійснюється за різними ознаками, які фіксуються законодавчими та нормативними документами, а також загальновстановленими правилами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                1.2 Аналіз умов іпотечного кредитування

Розвиток іпотечного житлового кредитування проходить  у складній економічній ситуації.  Статистичні дані фіксують, з одного боку, недостатню забезпеченість громадян житлом, з іншого - невеликі обсяги іпотечних житлових кредитів, виданих комерційними банками. Українські банки неохоче займаються іпотечним кредитуванням. Причина цього полягає, перш за все, в дисбалансі між попитом на довгі дешеві кредити і пропозиціями банків коротких, по суті, і дорогих кредитів. На вирішення даної проблеми і було направлено створення Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) у 1997р. Так як в Україні обрано дворівнева модель організації іпотечного ринку, то головним завданням АІЖК була визначена організація вторинного іпотечного ринку. АІЖК, з досвіду американських колег, повинно було викуповувати у банків іпотечні житлові кредити і випускати під їх забезпечення цінні папери з конкурентоспроможною прибутковістю, до того ж гарантовані державою. Ці цінні папери планувалося продавати на вторинному ринку.  Такий фінансовий інститут повинен був стати мостом, що з'єднує банківську систему і фондовий ринок.

 Діяльність Агентства  також повинна була бути спрямована  на сприяння створенню надійних  процедур іпотечного кредитування. Засоби для рефінансування іпотечних кредитів формуються за рахунок випуску облігацій загального боргу. Для фінансування своєї основної діяльності з придбання іпотечних кредитів на вторинному ринку Агентство може випускати ІЦП, забезпечені заставою прав вимоги за іпотечними кредитами або заставних. Перша емісія облігацій АІЖК відбулася у квітні 2006р. в обсязі 1,07 млрд. грн. Розміщення другого випуску облігацій АІЖК пройшло на ММВБ 25 травня 2007р. Обсяг емісії склав 1,5 млрд. грн., Або 1,5 млн. облігацій номіналом 1000 грн. з датою погашення 1 лютого 2013р. За ним 12 разів буде виплачений купонний дохід. Обсяг емісії третього випуску дорівнював 2,25 млрд. грн. У рік банківська система видає від 30 до 40 тис. кредитів, тоді як її можливості набагато більше. Але банківські ресурси нерівномірно розподіляються по країні, тому іпотека реалізується повільно і нерівномірно. У більшості регіонів України на три-чотири провідні кредитні організації доводиться більше 70% ринку, а на кожного жителя - не більше 100 грн. іпотечних грошей.