Договор аренды

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В гражданском праве наряду с обязательствами по отчуждению имущества именуется группа обязательств по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон,   т. е. носят договорной характер. Содержание обязательств по передаче имущества во временное пользование складывается из взаимных прав и обязанностей сторон: по передаче имущества владельцем пользователю, по возврату пользователем имущества владельцу, по поддержанию этого имущества в надлежащем состоянии, а также по оплате его использования.

Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование.

В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку с развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено изменяться и право, регулирующее эти отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).

Целью настоящей работы является исследование понятия, а также общих положений договора аренды.

 

 

 

Для достижения поставленной цели в работе были сформулированы следующие задачи:

Исследование общей характеристики договора аренды.

Изучение содержания обязательства по договору аренды.

Анализ актуальных вопросов договора аренды.

 

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА

1.1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА

 

Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров.

В действующем российском законодательстве определение аренды дано в ст. 606 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату, но временное владение и пользование или во временное пользование. Исходя из определения можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендатором взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекращается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в отличие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

По общему правилу, имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» используются обычно как тождественные -- при любой аренде имеет место наем имущества. Иногда термин «аренда» применялся при сдаче внаем определенных объектов, например недвижимости. Известный дореволюционный цивилист В.И. Синайский дифференцировал договоры аренды и имущественного найма исходя из того, что аренда предполагает только пользование вещью, а наем, кроме того, «извлечение из нее плодов».¹ Однако указанное, положение не нашло отражения в российском законодательстве.

Употребление в действующем законодательстве в одних случаях термина «аренда», в других -- «имущественный наем» (прокат 
и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких 
договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования 
в определенных сферах. Правовая дифференциация между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений.

При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого 
помещения, который выделен в самостоятельный вид и регулируется нормами гл. 35 ГК. Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания 
граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами -- арендодателем и юридическим лицом будут строиться по модели договора аренды.

По мнению отдельных авторов, аренда с точки зрения закона имеет двоякую природу (так же как и сервитут, ипотека, доверительное управление имуществом). Так, по мнению О. Гутникова, "с одной стороны, аренда стесняет собственника сдаваемого в аренду имущества при осуществлении им своих правомочий и в этом смысле является ограничением (обременением) прав арендодателя, с другой - аренда является правом арендатора, предоставляющим ему возможность пользоваться арендованным имуществом. Таким образом, для арендодателя аренда выступает в качестве обременения, а для арендатора - в качестве права пользования арендованным имуществом".²

Возникающие в силу договора аренды отношения носят прежде всего обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Объем полномочий обладателя такого вещного права, разумеется, будет отличаться от объема полномочий собственника имущества, а также обладателя имущества на началах любого иного ограниченного вещного права.

Договор аренды может порождать различного рода правоотношения - как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право).³

Таким образом, правоотношения, складывающиеся в силу заключаемого договора аренды, носят как обязательственный (так как возникают в силу соответствующего договора), так и вещный характер. Вещными такие правоотношения являются прежде всего применительно к арендатору, в его отношениях со всеми третьими лицами, с которыми он контактирует, участвуя в имущественном обороте.

В то же время считается, что нельзя отрицать и того, что вещно-правовой характер присутствует и во взаимоотношениях арендатора непосредственно с арендодателем - собственником имущества. По договору аренды арендатор приобретает одновременно с передачей ему имущества собственником правомочия владения, пользования и в какой-то мере распоряжения этим имуществом, причем объем всех названных правомочий в каждом отдельном случае устанавливается как законом, так и непосредственно в самом заключенном между сторонами договоре.

Представляется, следует согласиться с мнением Л.Г. Ефимовой, полагающей, что "правовой режим вещных и обязательственных правоотношений нередко переплетается настолько тесно, что порой трудно однозначно определить, какое перед нами право: вещное с элементами обязательственного или, наоборот, обязательственное с элементами вещного"⁴.

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки (ст. 22 Земельного кодекса РФ), а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса (ст. 40, ч.4 ст. 41, ст.  42 Лесного кодекса РФ⁵ и т.д. ; Положение об аренде участков лесного фонда⁶) или водные объекты (ст. 41 Водного кодекса РФ⁷)).

Необходимо заметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"⁸). Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 2, 3 ст. 26 вышеназванного Закона).

 

 

1.2. ПОНЯТИЕ И УСЛОВИЕ ДОГОВОРА

 

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности⁹.

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законодатель достаточно подробно регулирует многочисленные вопросы арендных правоотношений, причем без применения отсылочных норм к специальному законодательству, правда, за исключением двух случаев:

когда особенности аренды устанавливаются в транспортных уставах и кодексах;

когда правила ГК об аренде применяются к аренде земельных участков и иных природных объектов, что регулируется специальным законодательством¹⁰.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Правовед А.А. Иванов правильно указывает, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому "термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" будут использоваться как тождественные"¹¹.

Договор аренды признается консенсуальным, взаимным и возмездным. В договоре аренды просматривается и главная цель договора - обеспечение передачи имущества во временное пользование. В то же время следует сразу сделать и такую оговорку: в п. 1 ст. 606 ГК сказано, что имущество предоставляется арендатору за плату "во временное владение и пользование" или "во временное пользование". Сказанное не может означать изменение цели договора, ибо не всякий арендатор может быть признан владельцем, но пользователем он будет во всех случаях. Здесь же уместно отметить и следующее: возмездность арендного договора отличает его от ссуды, на что, как уже и отмечено было выше.

Аренда имущества предполагает в своем роде эксплуатацию такого имущества с использованием его потребительских качеств¹², именуемую как право пользования арендованным имуществом, заключающееся в извлечении из вещи ее полезных свойств (плоды, продукция и доходы), которые по общему правилу остаются в собственности арендатора (п. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем правило п. 2 ст. 606 ГК может быть изменено законом, правовым актом или договором (ст. 136 ГК).

Иногда в процессе аренды возможен выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК), что может быть предусмотрено в законе или договоре, например, по истечении срока аренды или до его истечения, но при условии внесения арендатором всей выкупной цены, предусмотренной договором.