Договор аренды с условием выкупа

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Ежедневно в Российской Федерации совершаются сотни и тысячи сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, мена, дарения, аренда и др. С развитием рыночных отношений одним из наиболее «ходовых товаров» становится недвижимость.

Это закономерно, поскольку во всех развитых и развивающихся странах для многих граждан недвижимость является объектом, в которые наиболее выгодно вкладывать средства и использовать в хозяйственном обороте.

Актуальность рассмотрение данного  вопроса обуславливается следующими обстоятельствами.

Российскому законодательству давно известен институт аренды, регулирующий правоотношения сторон по передаче имущества собственником во временное владение и пользование или во временное пользование другому лицу. Данный институт относится к сфере гражданского законодательства, урегулирован ГК РФ и принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

Договор аренды с правом выкупа довольно часто используется в хозяйственной  деятельности предприятий и организаций. Поскольку этот договор сочетает в себе элементы как договора аренды, так и договора купли-продажи

Аренда с правом выкупа отличается от финансовой аренды (лизинга), хотя в  некоторых положениях они похожи. Более того, так как по ГК РФ лизинг является разновидностью аренды, то на него распространяются и общие правила о договорах аренды. Например, договор лизинга недвижимости, заключенный на срок более года, надо регистрировать.

Основным же отличием лизинга от аренды с правом выкупа является тот  факт, что в финансовую аренду передается не имущество, которым арендодатель уже пользовался, а новое имущество, специально приобретенное арендодателем именно для целей лизинга. Причем для лизинга приобретается именно то имущество, которое укажет арендатор. Поэтому для финансовой аренды характерны длительные сроки, зачастую они приближаются к срокам службы имущества, передаваемого в лизинг.

Итак, цель написания курсовой работы – исследовать договор аренды с условием выкупа арендуемого имущества

В соответствии с целью ставятся следующие задачи:

- Изучить правовую природу арендных отношений.

- Рассмотреть  договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения.

 

1.Правовая природа договора аренды с условием выкупа арендуемого имущества

Договор аренды (договор имущественного найма) - это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату. Он является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам и относится к числу основных видов гражданско-правовых отношений, классических договорных институтов, известных цивилистике со времен Древнего Рима.

Прототипом современного договора аренды в римском праве был догов

 основании договора купли-продажи,  мены, дарения или иной сделки  об отчуждении этого имущества  (п. 2 ст. 218 ГК РФ)

2.Содержание договора аренды с условием выкупа арендуемого

имущества

 

 

 

Важной стороной договора аренды является его содержание, где раскрываются права и обязанности сторон.

Прежде всего, это касается сдаваемого в аренду имущества, которое должно соответствовать  условиям договора аренды и своему назначению. Состояние имущества  определяется договором. Если этого не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передано в аренду в установленный срок, который указывается в договоре. На протяжении всего срока аренды арендодатель обязан обеспечить надлежащее состояние имущества. Он не отвечает за те недостатки, которые оговорены при заключении договора, известны

способам приватизации, он признает юридическую силу за договорами, которые  были заключены на основании предшествующего  законодательства (п. 12 ст. 43 Закона о  приватизации). При этом действительными  считались не только те договоры, которые  определяли срок, цену и другие необходимые условия выкупа, но и те, которые предусматривали лишь право арендатора на выкуп имущества. В последнем случае требовалось, чтобы выкупная цена и иные условия выкупа имущества были согласованы в течение 6 месяцев с даты вступления указанного Закона в силу, т.е. с 27 апреля 2002 г. (пп. 2 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации).

Хотя рассмотренный случай относится  к несколько иной сфере арендных отношений, его приватизационная составляющая в данном контексте не оказывает какого-либо влияния на вывод о возможности отсутствия в договоре аренды условия о размере выкупной цены арендованного имущества.¹

Приведенные доводы свидетельствуют  в пользу того, что размер выкупной цены не относится к числу существенных условий договора аренды с правом выкупа. Разумеется, осуществить данное право арендатор

Заключение

 

В соответствии со ст. 624 ГК РФ договором  аренды может быть предусмотрено, что  арендованное имущество переходит  в собственность арендатора по истечении  срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не содержится в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Договор аренды имущества, предусматривающий  переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).

Таким образом, договоренность о выкупе арендованного имущества может  быть достигнута изначально – на стадии оформления арендных отношений или  в дальнейшем – в течение срока  действия договора аренды либо по его  окончании.

В первом случае стороны заключают  договор аренды с правом выкупа, который, как следует из п. 3 ст. 421 ГК РФ, является смешанным договором, содержащим условия договора аренды и договора купли-продажи. В случае отсутствия в нем того или иного обязательного условия договор может считаться незаключенным в силу императивного требования закона.

Во втором случае, когда условие  о выкупе арендованного имущества  изначально в договоре не предусмотрено, стороны подписывают обычный  договор аренды с указанием арендной составляющей, а по истечении некоторого времени оформляют условие о выкупе дополнительным соглашением. При этом стороны могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Форма такого дополнительного соглашения должна отвечать требованиям, предъявляемым к форме договора купли-продажи определенного имущества.

В договоре аренды с правом выкупа должны быть указаны выкупная стоимость  имущества, порядок, сроки и размеры  выкупных платежей (ст. 489 ГК РФ). В противном  случае заинтересованная сторона вправе предъявить иск о признании договора незаключенным.

Библиография

 

Нормативные акты:

 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. – 25 декабря 1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – Ст. 3301.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изм. и доп. от 31 декабря 2005 г.)
4. Закон РФ 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (в ред. от 6 июня 2003 г.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823; 1999. N 7. Ст. 879; 2000. N 2. Ст. 141; 2001. N 21. Ст. 2061, N 33. Ст. 3429; 2002. N 22. Ст. 2026;
5. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г. N 167-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4471;
6. Лесной кодекс РФ от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610.
7. Положение об аренде участников лесного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. N 345 // СЗ РФ. 1998. N 14. Ст. 1585.
8. Постановление Президиума ВАС РФ от 16 июня 1998 г. N 7527/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 9. С. 11.
9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 24.
10. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июля 2004 г. по делу N Ф09-2030/04-ГК // СПС "Консультант Плюс".
11. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 июля 2003 г. по делу N А48-647/03-13 // СПС "Консультант Плюс".
12. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 октября 2005 г. по делу N КГ-А41/9692-05 // СПС "Консультант Плюс".
13. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 апреля 2000 года по делу N А56-31247/99.
14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2000 г. N 9263/99. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 августа 2000 г. N 9256/99

 

 

 

 

¹ Дмитриев А.В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство, № 7, июль 2000 г.