Договор оказания риэлторских услуг в законодательстве Республики Казахстан: проблемы и перспективы

Договор оказания риэлторских услуг в законодательстве Республики Казахстан: проблемы и перспективы.          

На сегодняшний день риэлторская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в Казахстане, в связи с этим большое распространение в юридической практике получил договор оказания риэлторских услуг. 
          Законодательство Республики Казахстан не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому в данном случае следует применять общие положения Гражданского Кодекса Республики Казахстан о формах сделок.  
          Ключевым моментом в деятельности риэлтерской организации является заключение договора возмездного оказания риэлтерских услуг (риэлтерского договора). Указанный договор по виду относится к договорам возмездного оказания правовых услуг, регулируемых положениями главы 33 Гражданского Кодекса  Республики Казахстан. 
          Теперь необходимо установить квалификацию договора оказания риэлторских услуг (его конституирующие признаки), т.е. выявить все необходимые юридические признаки, позволяющие выделить данный договор из массы однородных договоров возмездного оказания услуг. Данные признаки составляют сущность рассматриваемого договора, его юридическую природу: 
1) договор оказания риэлторских услуг относится к числу договоров оказания услуг; 
2) рассматриваемый договор относится к числу консенсуальных договоров, т.к. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Соглашение сторон является необходимым и достаточным для вступления договора в юридическую силу; 
3) данный договор двусторонний, поскольку исполнение обязательств потребителя по оплате услуг обусловлено исполнением риэлтором своих обязательств по оказанию услуг потребителю; 
4) договор оказания риэлторских услуг — возмездный договор, т.к. услуги предоставляются только за плату; 
5) предметом договора являются услуги, предоставляемые при совершении гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством; 
6) сторонами договора являются коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие постоянно или систематически посредническую предпринимательскую деятельность по возмездному оказанию риэлторских услуг (риэлтор), и потребитель (физическое или юридическое лицо), приобретающий предоставляемые услуги в своих личных целях, не связанных с извлечением прибыли; 
7) договор оказания риэлторских услуг относится к публичным договорам и обладает всеми присущими им признаками; 
8) данный договор предполагается заключенным прежде всего в интересах потребителя, поскольку совершается именно «за счет» потребителя. 
          Как уже отмечалось, договор оказания риэлторских услуг является по своей юридической природе публичным договором, в отношении которого Гражданский Кодекс устанавливает специальные требования (ст. 387 ГК). Первое требование относится к риэлтору — юридическому лицу, которое непременно должно быть коммерческой организацией (риэлторской фирмой). Второе требование — риэлторская фирма, являющаяся стороной публичного договора, по характеру своей деятельности должна предоставлять соответствующие услуги каждому, кто к ней обратится. В свою очередь, целью деятельности риэлторских фирм и индивидуальных предпринимателей является оказание услуг на рынке недвижимости широкому кругу лиц — потребителей, т.е. основная цель деятельности риэлторов — осуществление потребительской функции. Таким образом, риэлтор обязан заключить договор с каждым обратившимся к нему желающим, при условии, что он обладает необходимыми возможностями для оказания соответствующих услуг. 
         Немало споров вызывает вопрос о правовой природе риэлторских услуг. В цивилистической литературе существуют различные точки зрения по данному вопросу. Одни авторы рассматривают договор оказания риэлторских услуг в рамках посреднических договоров, отчасти включая и консультационные услуги [1,с.8], при этом оставляя за пределами данного договора информационные услуги, другие - наряду с посредническими договорами значимую роль отводят информационным и консультационным услугам [2,с.108-111]. Позиция последних представляется более обоснованной, так как риэлтор может оказывать услугу клиенту непосредственно, заключая сделку в его интересах (юридическое посредничество), а может своими фактическими действиями предоставлять клиенту необходимую информацию в виде оказания информационной, а возможно, и консультационной услуги. 
          На сегодняшний день правовая база в данной сфере деятельности отсутствует. Перспектива ее создания представлена лишь законопроектом. 
Предполагается, что под понятие риэлторской деятельности будут подпадать: 
— деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами; 
— деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом; 
— деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование; 
— деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом; 
— деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества; 
— юридические услуги, связанные с консультированием по вопросам применения законодательства РК о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 
— иные виды деятельности, не противоречащие законодательству РК. 
           Гражданское законодательство не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров на осуществление отдельных видов риэлторской деятельности. 
Договор на оказание риэлтерских услуг, как и любой договор, считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (ст.393 ГК РК). 
           В Гражданском Кодексе  не содержится перечня существенных условий договора об оказании услуг. Исходя из норм ст.683, 685 ГК можно прийти к выводу о том, что такими условиями для договоров данного вида являются его предмет, сроки и порядок оплаты услуг.