Договор ренты и его виды

Введение

В 1991-1993 гг. в экономической и социальной жизни нашей страны произошли коренные преобразования. Это выразилось в первую очередь в признании Конституцией Российской Федерации (ст. 35) права  частной собственности, в переходе к рыночной экономике, в создании свободного рынка товаров, работ и услуг. В свою очередь становление новой демократической России сопровождается небывалым социально-экономическим расслоением общества. Миллионы россиян, неприспособленные к предпринимательской деятельности, и особенно пенсионеры  оказались за чертой бедности, даже несмотря на приобретение в собственность жилья.

При недостатке наличных денег, в поисках способа получения дополнительного дохода или приобретения жилья (как бы в рассрочку), граждане все чаще заключали договоры на передачу квартир или другого имущества под выплату денежного или другого содержания, имеющие характерные черты рентных, однако законодательство практически не содержало никаких правил на этот счет.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. допускал возможность купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, но при этом накладывались существенные ограничения, в частности в том, что в роли иждивенца могло выступать только нетрудоспособное лицо. В связи с массовым появлением в реальной жизни рентных отношений потребность в законодательной регламентации их существенно возросла. Теперь в новом Гражданском кодексе Российской Федерации впервые, с учетом изучения не только собственного, но и зарубежного опыта,  во второй его части  появилась глава 33 «Договор ренты», устанавливающая  правила, регулирующие отчуждение любого имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (т.е. ренты). Таким образом, исчезли  ограничения: получателем ренты теперь может быть любой человек, а под выплату ренты можно отдавать любое имущество.

Вообще «рента» – фундаментальное понятие экономической науки, Определения «ренты» содержатся в словарях и энциклопедиях. Наиболее общее определение дано в энциклопедическом словаре Брокгауза и Ефрона: «Рента – так называется вообще тот вид народного дохода, который получается в силу каких-либо особых преимуществ или благоприятных условий. Подобными преимуществами могут быть для земледельца – плодородие почвы или выгодные условия местоположения, для промышленника – обладание секретом производства или привилегией, для лица какой-нибудь либеральной профессии – талант или выходящее за пределы среднего уровня искусство и т.п.».  Таким образом, рента, в широком смысле слова, есть доход, обусловленный разницей между продуктом или ценностью, получаемыми при данных более выгодных и менее выгодных условиях, несмотря на одинаковое количество затраченного труда и капитала.

Применительно к гражданскому праву, в современном толковом словаре русского языка под словом «рента» понимается регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности.

Следует заметить, что в ренту можно отдать как деньги, так и товар (недвижимость, автомобиль и т.д.).

В европейском законодательстве Договор ренты известен со средних веков: обусловлено это двумя причинами: недостатком наличных денег и запретом процентных займов, которые клеймились как ростовщические. Собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился бы уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Приобретатель имущества принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту.

 Актуальность темы курсовой работы в связи с расширяющимися в повседневной жизни рентными отношениями предопределила цель курсовой работы – по возможности подробно рассмотреть вопросы, касающиеся договора ренты (предмет, стороны, форма, цена, срок, основания прекращения и т.д.), их виды и особенности.

Реализация поставленной цели предполагает решение следующих задач:

- изучить положения Гражданского кодекса РФ, касающиеся договоров ренты;

- раскрыть содержание договора ренты, его основные элементы и виды, уточнить ответственность сторон;

- выяснить порядок исполнения, основания и правовые последствия расторжения договора ренты;

- рассмотреть  соотношение договора ренты с  другими гражданско-правовыми договорами.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в результате заключения договора ренты.

Предметом исследования являются нормы гражданского права, связанные с договором ренты, сам договор ренты и его виды, правоотношения, возникающие из исследуемого договора, а также судебная практика заключения, изменения и расторжения договора ренты.

Методологическую основу работы составила, в первую очередь, теория права. В работе использованы общие и частные методы исследования, в том числе, диалектический как общенаучный метод познания, исторический, логический, сравнительно-правовой  и системного анализа изучаемых явлений и результатов.

В качестве нормативной базы использовались: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, иные нормативно-правовые акты.

Структура курсовой работы состоит из введения, 3-х разделов, 9-и подразделов, заключения, списка использованной литературы.

1. Общие положения  о договоре ренты

1.1 Понятие и юридическая характеристика  договора ренты

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) во второй части содержит главу 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением». Часть вторая ГК РФ введена в действие с 1 марта 1996 года Федеральным законом от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ.

Понятие договора ренты дано в п.1 ст.583 ГК РФ «По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».

Из приведенного определения вытекает ряд важных характеристик  договора ренты:

- договор ренты  является  возмездным, так как плательщик ренты за переданное ему в собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, выплачивает последнему ренту;

- договор ренты является  реальным, т.е. считается заключенным с момента передачи денег или других вещей (как и договор дарения). Имущество, передаваемое под выплату ренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Вместе с тем, договор ренты может быть и консенсуальным, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату. В этом случае к отношениям по передаче применяются нормы главы 30 ГК РФ о договоре купли-продажи;

- договор ренты является  односторонним (носит односторонне  обязывающий характер). После его  заключения, которое сопровождается  передачей получателем ренты  имущества, обязанной стороной по  договору остается лишь плательщик  ренты, который должен периодически  выплачивать получателю определенную  денежную сумму;  получатель ренты  не несёт по договору никаких  обязанностей, обладая лишь правами. В то же время консенсуальные  договоры ренты, по которым передача  движимого имущества в собственность  плательщика ренты осуществляется  по модели договора купли-продажи, являются взаимными;

- договор ренты является  свободным, т.к. его заключение всецело  зависит от усмотрения сторон. Заключение же обязательных договоров, как это следует из самого  их названия, является обязательным  для одной или обеих сторон. Обязанность заключения договора, как правило, вытекает из соответствующего нормативного или административного акта;

- договор ренты является взаимосогласованным, т.к. их условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре.

Существенными условиями договора ренты являются: предмет, срок, периодичность и размер рентных платежей,  права и обязанности его сторон, способ обеспечения обязательств по уплате ренты.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей.

Сходство договора ренты с другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества.

 Договор ренты приводит к  установлению между участвующими  в нем лицами особых правовых  отношений, которые совершенно не  свойственны другим договорным  обязательствам. Их суть заключается  в обязанности одного лица  предоставлять пожизненное или  постоянное содержание другому  лицу, которое для последнего  нередко является единственным  источником получения средств  на существование. Возникающие из  договора ренты отношения носят  длительный, стабильный, а при пожизненном  содержании с иждивением –  и доверительный характер. Механизм  правового регулирования рентных  отношений построен с таким  расчетом, чтобы поддерживать эти  их качества1.

От договора дарения договор ренты отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение имущества в собственность другого, вправе требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного дохода. От договоров купли-продажи и мены договор ренты отличается характером встречного удовлетворения, предоставляемого получателю ренты за отчуждаемое им имущество. По договору купли-продажи покупатель выплачивает за товар определенную цену. Аналогично по договору мены взаимное отчуждение товара сторонами осуществляется за определенное, заранее оцененное возмещение. По договору же ренты объем причитающихся получателю рентных платежей является неопределенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров. Элемент риска, принимаемого на себя каждой из сторон, заключается в вероятности того, что «либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим представленное». Отсюда и вытекает одна из особенностей договора ренты - определенный риск. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.

Два примера: 1. Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 1.800.000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 1.000 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10 лет (до его смерти), всего в сумме – 120.000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена. 2. Под выплату ренты передана машина стоимостью 200.000 рублей. Ежемесячный рентный платеж – 1.300 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме – 234.000 рублей. Это на 34.000 рублей больше стоимости машины2.

Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут.

1.2. Правовое регулирование  договора ренты

Правовое регулирование договора ренты определяется Гражданским кодексом Российской Федерации. В частности, глава 33 ГК РФ устанавливает правила передачи в собственность какого-либо имущества (в том числе и недвижимости) за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени путем заключения договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением. Содержание (или можно сказать – рента) может быть как в виде определенных денежных сумм, прописанных в заключаемом договоре с учетом индексации по уровню инфляции в стране, так и в любом другом виде помощи. Например, покупка лекарств, помощь в работе по дому, уход или организация ухода во время болезни, взятие на иждивение. Все условия изначально прописываются в договоре.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

По договору ренты может передаваться любое движимое и недвижимое имущество, если оно не изъято из оборота или не ограничено в обороте. Но наибольшее распространение в хозяйственной практике получило заключение договоров ренты, по которым передаются недвижимые вещи.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

 В случае, когда договором ренты предусматривается  передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче  и оплате применяются правила  о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32 ГК РФ).

И теми и другими нормами руководствуются, когда иное не установлено правилами о договоре ренты вообще, отдельных ее видов  в частности, а равно не противоречит существу самого договора ренты. Так, из норм о купле - продаже могут быть указаны в числе подлежащих применению те, в которых предусмотрены момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст. 459 ГК РФ), обязанность передать вещь свободной от прав третьих лиц (ст. 460 ГК РФ), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной ему вещи (ст. 462 ГК РФ).